Vad får en hyresgäst göra utan tillstånd?

 

Fråga:

Två hyresgäster flyttar in i en bostadslägenhet med deras två gemensamma barn. Ett barn är 16 år och det andra barnet är 9 år. Lägenheten är 3 rum och kök, cirka 70 kvadratmeter. Ett av sovrummen är särskilt stort och hyresgästerna kommer överens om att det bästa vore om barnen hade eget rum, särskilt 16-åringen som vill ha mer privatliv. De bestämmer sig för att resa en vägg i det stora sovrummet så att barnen får var sin del, det vill säga var sitt rum. Är denna åtgärd tillåten utan att inhämta hyresvärdens tillstånd?

Svar:

Reparationsrätten
I huvudregel behöver hyresgästen inhämta hyresvärdens tillstånd för att vidta samtliga åtgärder i lägenheten.

Lagstiftaren insåg att hyresgäster har ett behov av att sätta sin personliga prägel på lägenheten och utforma den efter sina egna preferenser och behov samt att hyresgäster bör kunna göra det utan att inhämta hyresvärdens samtycke, eller behöva lämna meddelande härom.

I anledning härav infördes hyresgästens reparationsrätt, 12 kap 24a § jordabalken, som medför att hyresgästen på egen bekostnad får sätta sin personliga prägel i lägenheten. Som exempel på sådana åtgärder kan nämnas målning, tapetsering och därmed jämförliga åtgärder.

”Därmed jämförliga åtgärder”
Genom begreppet ”därmed jämförliga åtgärder” har lagstiftaren lämnat en öppning för att fler åtgärder som är trivselhöjande och inte är nämnvärt mer ingripande än målning och tapetsering omfattas av reparationsrätten, prop. 1974:150 s 457.

Som exempel på sådana åtgärder nämner lagstiftaren montering av persienner, kakelsättning i kök- och våtutrymmen, utbyte av golvlister, inläggning av heltäckande mattor på linoleumgolv, utbyte av innerdörrar eller vred till sådana och uppsättning av träpanel i hallar eller rum. Uppräkningen är ej uttömmande, varför bedömningen får göras i varje enskilt fall.

Åtgärdernas utförande och följden av ett överskridande av reparationsrätten under hyrestiden
Vidare bör hyresgästen vidta samtliga åtgärder med försiktighet och med fackmässighet.

Om det vid hyresgästens avflyttning framgår att de åtgärder som vidtagits i lägenheten överskrider åtgärderna som omfattas av reparationsrätten eller ej uppfyller kraven för fackmässighet kan hyresvärden ha rätt till ersättning för den skada han härigenom åsamkats.

Även alla inredningsdetaljer som hyresgästen byter ut, såsom innerdörrar eller vred till dessa, ska, om inte annat är överenskommet, återställas innan avflyttning då de är fastighetsägarens egendom.

För det fall hyresvärden, under hyrestiden, får kännedom om att hyresgästen överskridit sin reparationsrätt under hyrestiden och inte inhämtat tillstånd härför, kan detta vara skäl för uppsägning av hyresavtalet. Innan uppsägning företes bör givetvis en bedömning av samtliga omständigheter och omfattningen av de vidtagna åtgärderna göras.

Mer ingripande åtgärder och hyresvärdens exklusiva rätt
Hyresgästen får inte vidta mer ingripande åtgärder i lägenheten.

I förarbetet nämns som exempel på mer ingripande åtgärder att ta bort väggar, byta ut den fasta köksinredningen, dela av rum med fast skiljevägg eller montera spiskåpa med fläktuttag till ventilationssystemet.

Om hyresgästen gör det kan hyresvärden ha rätt att säga upp hyresavtalet och kräva ersättning för lägenhetens återställande vid hyresgästens avflyttande.

Dessa frågor är inte sällan förekommande i hyresnämnden och Svea hovrätt. Hovrätten har i ett avgörande konstaterat att redan rivning av en vägg har ansetts vara ett tillräckligt åsidosättande för att hyresavtalet inte skulle förlängas, se ÖH 613-13; 2013-11-08.

Vad gäller hyresvärdens exklusiva rätt att vidta vissa åtgärder i lägenheten konstateras att följande omfattas och att hyresavtalet, vid hyresgästens intrång i hyresvärdens exklusiva rätt, ej ska förlängas: Åtgärder innefattande ändrad planlösning, nya rördragningar, tillskapande av nya våtutrymmen och utbyte av köksinredning, utrivning av köksvägg och borttagning av köksskåp, se bland annat ÖH 1908-04;2004-05-10 och ÖH 2734-18;2018-11-07.

Svaret på frågan i inledningen blir således: Då ändring av planlösningen ingår i hyresvärdens exklusiva rätt, så måste hyresgästerna inhämta hyresvärdens tillstånd för åtgärderna. Följden av att tillstånd inte inhämtas är att hyresavtalet kan komma att sägas upp och att hyresgästerna blir skyldiga att ersätta hyresvärden för återställningen.

Sammanfattning

  1. Huvudregeln är att hyresvärdens tillstånd behöver inhämtas
  2. För att sätta sin personliga prägel i lägenheten och därmed utöva reparationsrätten behöver hyresgästen varken inhämta tillstånd eller meddela hyresvärden om åtgärderna: målning, tapetsering, montering av persienner etc
  3. Åtgärder som ej ingår i reparationsrätten och är mer ingripande eller åtgärder som ingår i hyresvärdens exklusiva rätt: ändrad planlösning, nya rördragningar, utbyte av köksinredning, tillskapande av nya våtutrymmen etc
  1. Följden av att reparationsrätten överskrids:
    Hyresavtalet kan komma att sägas upp till upphörande.
    Hyresgästen kan bli ersättningsskyldig om åtgärderna ej utförs fackmässigt eller om åtgärderna medför att lägenheten eller hyresvärdens egendom åsamkas skada eller om hyresvärden behöver återställa lägenheten.

Aziza Örs
Jurist på Landahl Advokatbyrå med särskild inriktning på kommersiell hyresrätt och hyresrätt bostad

Bli den första att kommentera "Vad får en hyresgäst göra utan tillstånd?"

Lämna en kommentar