Skadeståndsskyldig vid fel i lägenhetsförteckning?

Fråga:
Kan en bostadsrättsförening bli skadeståndsskyldig vid felaktiga uppgifter i lägenhetsförteckningen?

Svar:
Enligt bostadsrättslagen är styrelsen i en bostadsrättsförening skyldig att föra en lägenhetsförteckning. Den 8 mars 2019 meddelade Högsta domstolen en dom (mål nr T 1559–18) som rör frågan om en bostadsrättsförening kan bli skadeståndsskyldig gentemot en köpare av en bostadsrätt, om föreningen i ett utdrag ur lägenhetsförteckningen lämnar ofullständiga uppgifter om bostadsrättens pantsättning.

I domen tar domstolen även upp betydelsen av om föreningen har anlitat en förvaltare för att på föreningens uppdrag föra förteckningen.

Bostadsrättslagens reglering
Enligt bostadsrättslagen är styrelsen i en bostadsrättsförening skyldig att ha en förteckning över de lägenheter som är upplåtna med bostadsrätt, en så kallad lägenhetsförteckning.

I förteckningen ska det för varje lägenhet anges beteckning, belägenhet, rumsantal och övriga utrymmen, dagen för Bolagsverkets registrering av den ekonomiska plan som ligger till grund för upplåtelsen, bostadsrättsinnehavarens namn samt bostadsrättens insats.

Om föreningen underrättas om att en bostadsrätt har pantsatts eller om det ändras någon uppgift i förteckningen ska detta genast antecknas. Vid överlåtelse av bostadsrätt ska kopia av överlåtelseavtalet fogas till förteckningen på lämpligt sätt.

En bostadsrättshavare har rätt att begära ett utdrag ur lägenhetsförteckningen beträffande den lägenhet som han eller hon innehar med bostadsrätt. Utdraget ska innehålla de uppgifter som enligt ovan ska anges i förteckningen.

Att uppsåtligen eller av oaktsamhet inte föra lägenhetsförteckning eller meddela oriktig eller vilseledande uppgift i utdrag till bostadsrättshavaren är enligt lag straffbelagt med böter.

Bakgrunden i målet
Bakgrunden i målet var i korthet följande. Vid en överlåtelse av en bostadsrätt i maj 2006 kontaktade mäklaren, som biträdde säljarna av bostadsrätten, föreningen och begärde ett utdrag från lägenhetsförteckningen.

Den förvaltare som föreningen hade anlitat för att sköta den ekonomiska förvaltningen överlämnade med anledning av begäran ett utdrag. I utdraget redovisades fyra pantsättningar, som sedan löstes i samband med tillträdesdagen i augusti 2006.

Under sommaren 2015 fick köparen reda på att bostadsrätten belastades av ytterligare två pantsättningar, om sammanlagt 1,2 miljoner kronor, som avsåg fordringar på säljarna av bostadsrätten. Panthavarna begärde att panterna skulle tas i anspråk.

Det var ostridigt att föreningen under år 2001–2005 hade underrättats om de två pantsättningarna och att lägenhetsförteckningen år 2006, då mäklaren begärde ut utdraget, inte innehöll någon anteckning om pantsättningarna.

I december 2015 väckte köparen talan mot föreningen och yrkade att det skulle fastställas att föreningen var skadeståndsskyldig gentemot köparen.

Högsta domstolens bedömning
I domen resonerade Högsta domstolen kortfattat enligt följande. Bostadsrättslagen anger inte något syfte med att föra lägenhetsförteckning. I lagen är det endast bostadsrättshavaren som har en uttrycklig rätt att begära ett utdrag ur förteckningen.

Det står dock klart att förteckningen inte ska föras enbart för att tillgodose föreningens eget behov av information utan att förteckningen därutöver måste antas syfta till att bostadsrättshavaren ska kunna erbjuda tredje man ett beslutsunderlag inför exempelvis en överlåtelse.

Beträffande pantsättningar fyller utdrag ur lägenhetsförteckningen en praktiskt viktig funktion, eftersom panträtt gäller också gentemot ny innehavare. En köpare saknar i regel andra möjligheter att kontrollera förekomsten av pantsättningar än att ta del av utdrag ur förteckningen.

I praktiken fyller lägenhetsförteckningen därmed samma funktion som fastighets- och pantbrevsregistren gör vad gäller fast egendom. Sammantaget innebär detta att en köpare av en bostadsrätt har fog för att sätta sin tillit till ett utdrag ur lägenhetsförteckningen.

I dagens system skulle det kunna skapa problem för omsättningen av bostadsrätter om en köpare inte kan lita på uppgifter om pantsättning i ett utdrag ur en lägenhetsförteckning och själv tvingas stå risken för felaktigheter i utdraget. Den som av vårdslöshet orsakar ren förmögenhetsskada genom att lämna ett utdrag som är felaktigt eller genom att orsaka fel i förteckningen bör därför kunna åläggas att ersätta denna skada.

Föreningens ansvar
Även fast lagen anger att det är styrelsen som har ansvaret för att föra lägenhetsförteckningen är det föreningen som sådan som har det yttersta ansvaret för förteckningen. Föreningen ska ansvara för förteckningen även om uppgiften har överlämnats till av föreningen anlitad självständig uppdragstagare, såsom exempelvis en ekonomisk förvaltare. Föreningens ansvar ska också innefatta skada som beror på vållande hos den anlitade uppdragstagaren.

För en utomstående person, såsom en köpare, är det inte möjligt att visa hur ett fel i förteckningen uppkommit eller att felet beror på vårdslöshet av föreningen. I de fall där det står klart att förteckningen innehåller felaktigheter om pantsättningar som föreningen underrättats om, bör därför felaktigheterna antas bero på föreningens vårdslöshet, om inte föreningen gör annat sannolikt.

I det aktuella fallet gjorde Högsta domstolen den bedömningen att det fick antas att köparen hade förlitat sig på de felaktiga uppgifterna i utdraget från förteckningen, vilket köparen också hade haft fog för att göra. De felaktiga uppgifterna hade lett till att bostadsrätten utgjorde säkerhet för säljarnas skulder, vilket inneburit skada för köparen.

Föreningen ansågs inte ha gjort sannolikt att felaktigheterna inte berott på föreningens vårdslöshet. Då skadan berodde på utlämnandet av felaktiga uppgifter bedömde domstolen att det förelåg adekvat kausalitet mellan utlämnandet och skadan.

Sammanfattningsvis fann Högsta domstolen därför att föreningen var skadeståndsskyldig mot köparen med anledning av att föreningen i samband med köparens förvärv av bostadsrätten lämnat felaktiga uppgifter om pantsättningar som belastade bostadsrätten. Det kan noteras att den ekonomiska förvaltarens agerande inte var föremål för domstolens prövning.

Maria Schefström

Maria är jurist på Landahl Advokatbyrå särskilt inriktad på frågor inom fastighetsöverlåtelser, bostadsrätt, mark och exploatering och allmän nyttjanderätt, arrende och servitut.

Bli den första att kommentera "Skadeståndsskyldig vid fel i lägenhetsförteckning?"

Lämna en kommentar