Tänk på detta när du handlar upp entreprenör!

Peter_Degerfeldt_liten

Advokat Peter Degerfeldt

När du ska handla upp en entreprenör bör du alltid åberopa AB 04 eller ABT 06 för att minska risken för framtida problem och konflikter, rekommenderar advokat Peter Degerfeldt.

Fråga: Vi står inför en ombyggnad av en av våra fastigheter och ska inom kort handla upp en entreprenör. Vad bör man särskilt tänka på inför upphandlingen för att vi ska bli nöjda och undvika framtida konflikter?

Svar: Projektering, upphandling och genomförande av en entreprenad är komplext och ofta tids­krävande. Ett första råd är att åberopa AB 04 eller ABT 06.

Har AB eller ABT åberopats har många utestå­ende frågor (om besiktning, preskription, garantier och ansvar) retts ut i parternas avtal. AB eller ABT får övervägas mot bakgrund av vilken entreprenadform som beställaren önskar.

Det finns två huvudtyper av entreprenadformer. En entreprenadform antyder vilken typ av ansvar entreprenören har för funktionen av utfört arbete (men har ingen koppling till upphandlingsformen).

Utförande- eller funktionsentreprenad?
En så kallad utförandeentreprenad handlas oftast upp på standardavtalet AB 04. Vid en utförande­entreprenad ansvarar entreprenören som utgångspunkt endast för utförandet, det vill säga hantverket. Att den tekniska funktionen uppnås är beställarens ansvar. Entreprenören bygger vid en utförandeentreprenad efter av beställaren tillhandahållna handlingar (moment av totalentre­prenad kan dock även finnas insprängt).

Vid en så kallad funktionsentreprenad/totalentreprenad, som handlas upp på standardavtalet ABT 06, ansvarar entre­prenören för såväl utförandet som funktionen. Vid en totalentreprenad är tanken att entre­prenören har tagit fram projekteringen, det vill säga ritningar och beskrivningar.

Därmed har entre­prenören inte bara ansvar för det konkreta hantverket, utan även för att anläggningen eller byggnaden uppfyller de funktionskrav som beställaren ställt upp.

En beställare av entreprenadarbeten bör således överväga; ska jag handla upp en utförande­entreprenad eller en funktions-/totalentreprenad? En funktions-/totalentreprenad innebär i prak­tiken att en entreprenör har större utrymme för egna tekniska lösningar men också ett större ansvar.

Styrd totalentreprenad
Beställaren kan också välja att handla upp en ”styrd” totalentreprenad. I det fallet handlas entreprenören upp på ABT 06. Beställaren har dock styrt och redovisar vissa önskemål om hur byggnaden/anläggningen i slutligt skick ska se ut/ha för funktioner och vilka tekniska lösningar som entreprenaden ska utföras med. Funktionsansvaret för entreprenören urholkas då.

Den beställare som vill ha stort inflytande över tekniska lösningar och ingående material i entreprenaden, kan istället överväga att handla upp en utförandeentre­prenad. Etiketten – utförande eller total – är dock inte styrande för det ansvar entre­prenören slutligen har.

En entreprenör upphandlad på AB 04 kan mycket väl ha samma ansvar som en totalentreprenör; allt beror på hur de individuella kontrakts­villkoren och projekteringen ser ut (se också Högsta domstolens dom NJA 2009 s 388).

Det ska i sammanhanget omnämnas att det finns olika typer av samverkansformer, till exempel part­nering. Denna innebär att parterna ska arbeta nära och ömsesidigt och fungera mer som partners än (mot)parter i ett avtal. Ofta används den typen av samverkansformer vid större projekt. Entreprenören deltar då i ett tidigt skede, till och med redan på idéstadiet.

En eller flera avtalsparter?
Det finns också några upphandlingsformer – ej att förväxla med entreprenadform – att över­väga. Ska beställaren handla upp en eller flera avtalsparter (entreprenörer)? Flera avtalsparter innebär att en delad entreprenad handlas upp.

Beställaren spar in samordningskostnader. Å andra sidan måste beställaren själv sköta samordningen. Det finns en risk att entreprenörerna skyller på varandra om det blir fel eller skador. Det kan bli ett besvärligt läge för beställaren att då försöka reda ut vem som ansvarar för vad.

Beställaren får å andra sidan ett större inflytande på vilka entreprenörer som etableras på arbetsplatsen; det är ju beställaren som beslutat om vilka som ska handlas upp. En avtalspart – generalentreprenören – underlättar å andra sidan livet för beställaren på sätt att det bara finns en avtalspart och inga samordnings­problem (för beställaren). Å andra sidan har inte beställaren samma inflytande på vilka entre­prenörer som etableras. Generalentreprenören beslutar i allmänhet själv om vilka underentre­prenörer denne anlitar.

Ersättningsformen för arbetena – fast pris/löpande räkning – styrs av vilket underlag, projek­tering, beställaren har. Det styrs också av med vilken snabbhet entreprenaden ska uppföras och när den ska vara färdigställd. Ska projektering ske under byggtiden saknas i praktiken möjlighet att erhålla ett fast pris.

Vite vid förseningar
Ett vite bör finnas med i kontraktet, det vill säga om entreprenören inte kan hålla den avtalade kontraktstiden, är entreprenören skyldig att utge ett vite. Ett vite har den stora fördelen att det ska utges oavsett beställarens skada.

Vitet är kalkylerbart för entreprenören. Att tänka på är att vid upphandling på AB eller ABT finns inget vitesbelopp eller någon procentsats intagna i standardavtalen, utan detta får förhandlas fram separat.

Försäkring
Vid upphandling av entreprenad bör också noggrant övervägas vilket försäkringsskydd som behövs i entre­prenaden. Kan man som beställare nöja sig med det grundläggande försäkrings­skydd som AB 04 och ABT 06 stipulerar eller krävs det tilläggsförsäkringar för arbetena (se 5 kap. 22 § AB 04 respektive 5 kap 23 § ABT 06)?

Tänk på att försäkringen inte täcker felavhjälpandet, utan enbart skador. Avhjälpande av fel är något som entreprenören får göra och är som utgångspunkt inte försäkringsbart (undantaget är den så kritiserade byggfelsförsäkringen).

Professionell besiktningsman
Färdigställda entreprenadarbeten bör också besiktigas – AB/ABT utgår ifrån det. Besiktningen är beställarens mottagningskontroll, det vill säga genom besiktning kontrolleras avtalsenligheten (se 7 kap. 11 § i AB resp. ABT). Eftersom många entre­prenadarbeten är komplexa och komplicerade är det oftast viktigt att anlita en professionell besiktningsman.

Tvist
För det fall entreprenören och beställaren inte kan komma överens om tolkningen av något kontraktsvillkor stipulerar byggbranschens standardavtal att tvisten löses antingen genom ett förenklat skiljeförfarande eller vid allmän domstol eller genom ett skiljeförfarande (för tvister överstigande 150 prisbasbelopp).

Även här får övervägas vilka resurser beställaren, och för den delen entreprenören, har samt typen av tvistefråga. Ändringar av grundbestämmelserna i AB och ABT kan då vara påkallade.

 

Checklista inför upphandlingen

  • Entreprenadform (utförande- eller funktionsentreprenad?)
  • Upphandlingsform (delad eller generalentreprenad?)
  • Ersättningsform (hur mycket projektering har tagits fram/snabbhet?)
  • Vite
  • Genomför besiktning med besiktningsman
  • Tvistlösning

 

Peter Degerfeldt, advokat
Landahl Advokatbyrå AB
peter.degerfeldt@landahl.se
0709-385162

Peter Degerfeldt har sedan 2003 varit verksam på advokatbyrå och är delägare i Landahl Advokatbyrå. Peter Degerfeldts inriktning är entreprenad- och konsulträtt. Uppdragen innefattar allt ifrån löpande rådgivning till granskning av kontrakt och kontraktsförhandlingar samt olika typer av tvistlösning inom byggsektorn. Peter Degerfeldt är ofta anlitad som föreläsare och skribent, han är bland annat medförfattare till  läroboken Entreprenadrätt – en introduktion till AB 04. Peter Degerfeldt är även anlitad som skiljeman i entreprenadtvister.