Så blir renoveringen lönsam

backa.röd.värdens.park.777x437Ombyggnaden av 60-talshuset till ett lågenergihus gav rejält minskad energianvändning och förbättrat inomhusklimat. Men kalkylen gick inte ihop. Genom att bygga på två extra våningar på de övriga fem husen har Bostads AB Poseidon i Göteborg fått 140 toppmoderna lägenheter med lönsam avkastning.

Det första ombyggda lågenergihuset i Backa Röd på Hisingen stod klart redan 2009 som ett pilotprojekt. Hela huset blåstes ur och alla lägenheter renoverades från grunden med nya stammar, badrum, kök, ytskikt och maskiner. Husets fasader, tak och grund kläddes in med upp till 20 cm tjock cellplast och FTX-ventilation installerades.

Energianvändningen sjönk från 180 kWh per kvadratmeter till 60 och inomhusklimatet fick en helt ny dimension. Hyresgästerna var jättenöjda.

28 nya lägenheter
? Det var en väldigt lyckad renovering rent tekniskt och komfortmässigt, men inte ekonomiskt, säger Cathrine Gerle, projektchef på Poseidon. För att få projektet lönsamt var vi tvungna att hitta fler lägenheter att fördela de gemensamma kostnaderna på ? som projektering, isolering och nytt fläktsystem.

Då föddes idén att bygga på två våningar på de övriga fem husen. Det skulle öka antalet lägenheter i varje hus från 16 till 28 och fler som delade på kostnaderna.

Sex procents avkastning
De två nya våningarna är byggda i trä och metall och husen har också fått hiss men har i övrigt samma standard som det första huset. Det femte och sista huset blev inflyttningsklart i början av sommaren. Och den här gången går kalkylen ihop.

? Projektet är lönsamt ur ett långsiktigt förvaltarperspektiv, vi kommer att behålla dessa fastigheter länge, säger Cathrine Gerle. Vi får en årlig avkastning på sex procent inklusive inflation.

Rimliga hyror
Projektet blev lönsamt trots att Poseidon inte kunna höja hyrorna så mycket som man ville. Snitthyran för de nybyggda lägenheterna hamnar på 1 639 kronor per kvadratmeter och år och för de ombyggda på 1 242 kronor per kvadratmeter och år, vilket innebär cirka 8 200 kronor per månad för en trea på 79 kvadratmeter.

? Det är fortfarande väldigt billigt bara fyra kilometer från Gustav Adolfs torg. Vi talar inte om hyreshöjningar i procent eftersom vi ser detta som en förnyelse. Området var tidigare det näst billigaste i Göteborg.

Ökad kunskap ger bättre analyser
Men det lyckade resultatet innebär inte automatiskt att Poseidon kommer att renovera alla sina övriga byggnader på samma sätt.

? Varje hus har sina förutsättningar och det går inte att kopiera lösningar rakt av. Den största vinsten är att vi fått ökad kunskap om lågenergirenovering och bättre kan analysera och identifiera vilka insatser som ska göras på respektive byggnad, säger Cathrine Gerle.

? Generellt kan man säga att det blir mest lönsamt att energirenovera höga punkthus med bara ett ventilationssystem. Extra värt är det förstås i de fall då klimatskalet ändå måste åtgärdas.

Text: Hans Hellberg
hans.hellberg@forvaltarforum.se