När nya året nalkas är det hög tid att se över löpande lokalhyresavtal och fundera över om de ska sägas upp. Vad behöver då du som hyresvärd tänka på, från uppsägningen till hyrestidens utgång? Och vilka typer av uppsägningar finns?
Ett lokalhyresavtal kan löpa på bestämd eller obestämd tid. Om hyrestiden är bestämd är det vanligt att den är 3, 5 eller 10 år.
Ett lokalhyresavtal på bestämd tid kan som huvudregel inte sägas upp till någon annan tidpunkt än till hyrestidens utgång, om inte hyresrätten är förverkas på grund av hyresgästens agerande. I normalfallet ska alltså parterna kunna förlita sig på att det avtal de har kommit överens om gäller under löptiden. Det är vanligt att lokalhyresavtal på bestämd tid ska sägas upp senast den 31 december med nio månaders uppsägningstid till den 30 september året efter.
Ett avtal på obestämd tid, det vill säga ett tillsvidareavtal, ska sägas upp för att upphöra att gälla. Här gäller att uppsägningstiden är minst 9 månader, om inte parterna har avtalat om en längre uppsägningstid.
Lokalhyresavtalet kan sägas upp av två skäl
Ett lokalhyresavtal kan till hyrestidens utgång sägas upp för villkorsändring eller avflyttning. Här summerar vi vad du som hyresvärd behöver tänka på vid de olika typerna av uppsägning.
A. Uppsägning för villkorsändring
Om du som hyresvärd säger upp för att ändra villkoren innebär det att du vill att hyresförhållandet fortsätter, men att vissa villkor ska ändras. I princip alla villkor i avtalet kan vara föremål för villkorsändring, men vanligast är:
- hyran
- hyresavtalets löptid
- vem som står för fastighetsskatt
- driftskostnader
- underhållsansvar
Villkoren som du vill ändra måste vara skäliga och följa god sed i hyresförhållanden. Annars kan du som hyresvärd bli skadeståndsskyldig mot hyresgästen – om ni inte kan enas om villkoren för förlängning innan hyrestiden går ut och hyresgästen därför flyttar från lokalen.
B. Uppsägning för avflyttning
Om du som hyresvärd behöver ta tillbaka lokalen kan du skicka en uppsägning för avflyttning. Utgångspunkten är då att hyresgästen har rätt till skadestånd. Det finns dock undantag, och dessa är att:
- hyresgästen har åsidosatt sina förpliktelser,
- lokalen ska rivas och hyresvärden anvisar en godtagbar ersättningslokal,
- lokalen ska byggas om och hyresgästen kan uppenbarligen inte sitta kvar under tiden och
- hyresvärden anvisar en godtagbar ersättningslokal,
- hyresvärden har sakligt skäl för uppsägningen och hyresvärdens intresse av att återta lokalen överväger hyresgästens intresse av att ha den kvar (den så kallade generalklausulen).
Inför den här typen av uppsägning bör du noga överväga riskerna med att säga upp lokalhyresavtalet. Du bör utreda bland annat vilka eventuella ersättningslokaler som du kan anvisa och om det finns möjlighet att erbjuda hyresgästen ett kortare uppskov med avflyttningen eller något slags ekonomisk kompensation. Om det skulle bli en skadeståndstvist som följd av avflyttningsuppsägningen, har du som hyresvärd möjlighet att förbättra din position i tvisten genom att erbjuda dessa saker till hyresgästen.
Lokalhyresgästen har indirekt besittningsskydd
Lokalhyresgästen har vad som kallas ett indirekt besittningsskydd, vilket innebär att hyresgästen kan bli tvungen att flytta från lokalen men i så fall kan ha rätt till ekonomisk kompensation. Det gäller vid både uppsägning för avflyttning och för villkorsändring, om parterna inte kommer överens om villkoren för förlängning och hyresvärdens krav är oskäliga eller strider mot god sed i hyresförhållanden.
Skadeståndet är minimum en årshyra och maximalt marknadsvärdet av hyresgästens verksamhet, om hyresgästen väljer att lägga ner sin verksamhet helt istället för att flytta den. Hyresgästen har rätt till minimiskadeståndet enligt lag, men om hyresgästen kan bevisa att den skada som hyresgästen lider är större har denne rätt till skadestånd för:
- flyttkostnader till annan lokal,
- värdeminskning på hyresgästens egendom,
- förlust av det kvarvarande värdet av vissa ändringsarbeten
- skada på grund av hinder eller intrång i den verksamhet som hyresgästen drivit i lokalen (som mest marknadsvärdet av hyresgästens verksamhet, om denne väljer att lägga ner verksamheten i stället för att flytta den).
Marknadsvärdet av hyresgästens verksamhet kan uppgå till betydande belopp. Därför bör du som hyresvärd noga förbereda uppsägningen och överväga riskerna med den.
Att tänka på vid en uppsägning
Det finns många frågor att tänka på vid en uppsägning. Här ger vi några exempel, men det finns förstås många fler faktorer att ta hänsyn till.
Uppsägningstiderna. Det är viktigt att ha koll på uppsägningstiderna. Här gäller det att läsa hela avtalet inklusive eventuella tidigare tilläggsavtal där löptiderna och uppsägningstiderna kan ha ändrats. Missar du som hyresvärd en uppsägningstid löper avtalet vidare en hyresperiod till och du får antingen vänta eller försöka förhandla med hyresgästen, men då med betydligt sämre förhandlingsposition.
Om det är du som hyresvärd som skickar uppsägningen, måste den delges hyresgästen utan undantag. Du som hyresvärd har bevisbördan för att delgivning har skett på rätt sätt och med rätt delgivningsmottagare.
Besittningsskyddsavstående. En lokalhyresgäst kan under vissa förutsättningar avstå från sitt indirekta besittningsskydd. En överenskommelse om avstående ska dokumenteras i en särskilt upprättad handling. Den får alltså inte ligga i någon bilaga till hyresavtalet. Om hyresförhållandet har varat kortare än 9 månader måste överenskommelsen dessutom godkännas av hyresnämnden.
Uppsägningens utformning. En uppsägning är mycket formbunden. Det är viktigt att rätt parter, adresser, tider med mera anges. Om uppsägningen inte är korrekt utformad riskerar den att vara ogiltig.
Vad är marknadshyran? Om du som hyresvärd vill höja hyran måste du bilda dig en uppfattning om marknadshyran, som bestäms med utgångspunkt i en jämförelse med hyran för andra liknande lokaler på orten. Begär du en hyra som ligger över marknadshyran riskerar du att bli skadeståndsskyldig.
Taktik och strategi. Det ligger ofta en hel del överväganden kring taktik och strategi bakom en uppsägning. Det kan handla om begärda villkor, hur och när olika åtgärder ska vidtas inför och efter uppsägningen och under det efterföljande medlingsförfarandet i hyresnämnden. Både hyresgästen och hyresvärden kan exempelvis säga upp samma hyresavtal till samma tidpunkt, men begära olika villkor. Vilken strategi en hyresvärd bör välja i ett sådant läge kan vara klurigt, men också avgörande för utfallet i ärendet.
Ta hjälp av en fastighetsjurist
Uppsägning av lokalhyresavtal är snårigt, komplext och omgärdat av formaliakrav och taktiska överväganden. Det går därför inte att belysa alla frågeställningar och förhållningsregler i en artikel. Behöver du som hyresvärd stöd vid uppsägningen, så kan våra fastighetsjurister på Fastighetsägarna Service hjälpa dig hela vägen.
