Underhållsskuld är högaktuellt! Plötsligt läser vi om frågan överallt i tidningar, årsredovisningar och konferensprogram. Eftersom underhållsskuld är en riskindikator och vi nu är medvetna om detta viktiga nyckeltal — hur ska vi arbeta med det?
Ju större underhållsskuld, desto högre är risken att underhållskostnaderna skenar iväg. Ofta i form av oförutsett akut underhåll och på ett sätt som drabbar både hyresgäster och fastighetsägare negativt. Därför är det väldigt angeläget att sänka den.
I ett tidigare Expertsvar (läs här) berättade jag om hur du tar reda på underhållsskulden. Nästa steg är att börja beta av den på ett metodiskt sätt.
Så här får ni ner underhållsskulden
- Prioritera fastigheter och områden med hög underhållsskuld
Om du följde mina tips i förra artikeln så har du tagit reda på underhållsskulden på fastighets-, områdes och beståndsnivå. Därmed blir också prioriteringen enkel: Fokusera på de fastigheter och områden där underhållsskulden är som störst.
Vill du göra prioriteringar med ännu högre precision? Då kan det vara en bra idé att använda någon typ av “prio-taggar” för att markera de underhållsåtgärder som ska prioriteras extra högt oavsett underhållsskuld. Exempel på detta kan vara om det redan finns konstaterade skador/problem på en fastighet eller där skador kan få extra allvarliga konsekvenser. - Samordna för att spara tid och pengar
Även om det är viktigt att prioritera åtgärder som sänker underhållsskulden får du inte glömma lönsamhet och effektivitet. Nästa steg är därför att samordna underhållsåtgärderna till projekt så ni maximerar samordningsbesparingar i tid och pengar.
Om till exempel balkongerna har ett kraftigt underhållsbehov – vilka andra komponenter på fasaden bör vi åtgärda när vi ändå ska projektera och upphandla ett fasadprojekt och har ställningar uppe?
Finns det kanske till och med närliggande fastigheter med liknande behov som vi kan åtgärda samtidigt? Då kan vi troligen upphandla och genomföra dessa projekt tillsammans för ännu större samordningsbesparingar. - Följ upp och mät framsteg årligen
Hur ska ni veta om ni rör er i rätt riktning? Ni måste mäta såklart! Genom att notera den totala underhållsskulden vid varje årsskifte ser ni tydligt hur den utvecklas över tid. Och som magi blir det helt plötsligt busenkelt att involvera hela organisationen och alla beslutsfattare i underhållsarbetet!
Ökar underhållsskulden år efter år trots aktiva underhållsinsatser? Det är ett tydligt varningstecken som sannolikt pekar på att ni behöver mer resurser och högre budget till underhållet!
Minskar underhållsskulden år efter år? Grattis – ni är förmodligen inne på rätt spår! Då är det intressant att analysera vilka insatser som har haft högst effekt och vad ni kan göra proaktivt framåt för att underhållsskulden ska fortsätta minska och hållas på så låg nivå som möjligt.
Anton Klintenberg,
har över 15 års erfarenhet inom fastighetsbranschen bland annat som VD för konsultföretag inom byggprojektledning och nu medgrundare och CFO på Planima, ett webbaserat planeringsverktyg för fastighetsunderhåll.
