Vi pratar för lite om driften i våra fastigheter. Investeringar, projekt och affärer får rubrikerna men driften tas för given. Oskar Scheiene tycker att det är dags att lyfta fram den som branschens viktigaste strategifråga.
I fastighetsbranschen är det ofta investeringarna som får mest uppmärksamhet. Nya projekt, stora affärer och utvecklingsplaner hamnar högt upp på agendan i styrelserum och konferenser. Det är där visionerna finns och där framtiden ofta diskuteras. Men samtidigt pågår något betydligt mer långsiktigt och i många fall mer avgörande varje dag i våra fastigheter: driften.
När en byggnad står färdig börjar den fas som ska pågå i decennier. System ska fungera, energin ska användas effektivt, hyresgäster ska få en bra vardag och fastighetens värde ska bevaras och utvecklas. Allt detta avgörs i stor utsträckning av hur väl driften fungerar.
Trots driftens avgörande betydelse hamnar den ofta i skymundan i de strategiska diskussionerna. Den tas ibland för given – något som bara ska fungera. Men i en tid där energifrågor, klimatmål, digitala system och tekniskt komplexa byggnader blir allt viktigare är driften snarare en av branschens mest strategiska funktioner.
Egen eller köpt driftorganisation
Samtidigt återkommer samma grundläggande fråga i många organisationer: hur ska driften egentligen organiseras? Är det bäst att ha kompetensen i den egna organisationen, eller att köpa in driftstjänster från externa leverantörer?
Bolag som väljer en egen driftorganisation lyfter ofta fram närheten till fastigheterna som en avgörande styrka. Egna tekniker bygger upp djup kunskap om systemen, känner byggnaderna utan och innan och kan agera snabbt när något händer. För många upplevs det också som en trygghet att ha kompetensen i den egna organisationen.
Samtidigt finns starka argument för att köpa in drift- och förvaltningstjänster. Externa leverantörer kan ofta erbjuda bred specialistkompetens, större resurser och en flexibilitet som kan vara svår att bygga upp internt. I en bransch där tekniken utvecklas snabbt kan det också vara ett sätt att få tillgång till kunskap som annars hade varit svår att hålla uppdaterad.
Modellernas för- och nackdelar
Verkligheten visar att ingen modell är överlägsen i sig.
Det finns fastighetsbolag med starka interna driftorganisationer som levererar mycket goda resultat. Det finns också organisationer där den interna modellen blivit tungrodd och svår att utveckla. På samma sätt finns exempel där upphandlad drift fungerar utmärkt och andra där avståndet mellan beställare och utförare skapat otydlighet, bristande ansvar och sämre resultat.
Driften kräver ledning och kompetens
Det gör frågan mer komplex än vad den ibland framställs som. Diskussionen tenderar ofta att handla om organisation, men kanske borde fokus i större utsträckning ligga på ledning, kompetens och ansvar.
Oavsett om driften sker i egen regi eller via en leverantör krävs tydlig styrning, rätt kompetens och ett långsiktigt fokus på fastighetens funktion. Utan det spelar organisationsformen mindre roll.
Det är också i driften som många av branschens stora frågor i praktiken avgörs. Energieffektivisering sker inte i strategidokument utan i hur systemen faktiskt körs. Digitalisering handlar inte bara om teknik, utan om vem som använder den och hur. Och hyresgästernas upplevelse formas till stor del av hur väl vardagen i fastigheten fungerar.
Kanske är det därför dags att börja se driften för vad den faktiskt är: inte bara en operativ funktion, utan en av fastighetsbolagens viktigaste strategiska frågor.
Kanske är det just därför driften fortfarande är lite av branschens ”elefant i rummet”. Alla vet hur avgörande den är – men vi pratar fortfarande för lite om den!
Oskar Scheiene
Energi & Miljöchef på Bostadsbolaget
