När kan bostadshyresgäst överlåta en hyresrätt?

En bostadshyresgäst har möjlighet att under vissa förutsättningar överlåta hyresrätten till annan person. Denna rätt gäller både privatpersoner som dödsbon.

Ansökan kan lämnas till antingen hyresvärden eller till hyresnämnden. Reglerna för en överlåtelse av hyresrätt återfinns i 12 kap 34 § jordabalken (34 § hyreslagen) och ska redogöras för nedan. De mer specifika regelverken gällande make/maka/sambo som finns i 33 och 47 §§ hyreslagen kommer inte att beröras här.

Rekvisiten i 34 § är kumulativa, vilket innebär att alla rekvisit måste vara uppfyllda för att en överlåtelse ska komma till stånd. Hyresvärden kan givetvis, om inga hinder föreligger, bevilja en överlåtelseansökan även om samtliga rekvisit inte är uppfyllda. Vidare kan ett tillstånd förenas med villkor.

Om hyresvärden vägrar samtycke utan skälig anledning eller ej lämnar besked inom tre veckor räknat från dagen samtycket begärdes, får hyresgästen säga upp hyresavtalet i förtid.

Denna regel saknar i princip betydelse för bostadshyresgäster dels då en bostadshyresgäst, till skillnad från en lokalhyresgäst, redan har omfattande möjligheter att säga upp hyresavtalet, dels med hänsyn till hyresgästernas obenägenhet att vilja säga upp sitt avtal i den rådande bostadsbristen.

Hyresvärden bör givetvis alltjämt försöka lämna besked så snart som möjligt. Därtill är hyresvärden inte skyldig att i samband med avslaget lämna skälet härför, men det faller naturligtvis inom god service.

Vidare kan hyresgästen inte kräva att få ett allmänt medgivande. Hyresgästen måste konkretisera varje ny ansökan genom att namnge den föreslagna efterträdaren.

Det är hyresgästen som har bevisbördan och sålunda har att styrka att samtliga rekvisit är uppfyllda. Om informationen som hyresgästen har lämnat är otydlig eller inkomplett bör hyresvärden begära en komplettering. I det fall hyresgästen vägrar kan detta i vissa situationer vara skäl till avslag, bland annat om underlaget är bristfälligt. Det är de verkliga förhållandena som avgör huruvida hyresrätten ska överlåtas.

Avser hyresgästen att flytta från lägenheten?
Det första hyresvärden bör titta på är vad hyresgästens verkliga avsikt är och vilka de verkliga förhållandena är  vart ska hyresgästen flytta, har hyresgästen redan flyttat etcetera.

Detta bör särskilt nämnas då det inte sällan i praktiken framkommer att hyresgästen vill överlåta hyresrätten men samtidigt bo kvar i lägenheten. I dessa fall är det inte fråga om en överlåtelse i hyreslagens mening.

Närstående
Personen som hyresgästen vill överlåta hyresrätten till, efterträdaren, ska vara närstående till hyresgästen.

Enligt förarbetena innefattas i närståendebegreppet föräldrar, barn, syskon och andra närmare släktingar, samboende under äktenskapsliknande förhållande eller samboende med annan som på grund av särskilda omständigheter kan anses stå hyresgästen nära.

Vilka dessa omständigheter är avgörs i det enskilda fallet. Kom även ihåg att om hyresgästen hävdar samboskap så kan man inte vara gift med en person och samtidigt vara sambo med en annan.

Varaktigt sammanboende
Detta rekvisit tar sikte på både tid och rum; hur länge har hyresgästen och efterträdaren bott tillsammans och hur har de bott tillsammans?

Enligt huvudregeln ska hyresgästen och efterträdaren ha bott tillsammans i lägenheten i inemot tre år. Utgångspunkten för detta är vanligen folkbokföringen, men man bör som hyresvärd inte stirra sig blind på det.

Se istället till samtliga omständigheter i det enskilda fallet och gör bedömningen först när all nödvändig information är tillgänglig. I praktiken är det ofta i denna bedömning som det kan bära eller brista. Inte sällan lämnar hyresgästen bristfällig information  våga då som hyresvärd begära en skriftlig komplettering.

Vad gäller tidsaspekten så kan den rubbas vid en plötslig oförutsedd händelse, till exempel när hyresgästen avlider under sammanboendet och vissa särskilda förutsättningar föreligger. Även i dessa fall görs en bedömning i det enskilda fallet.

Vidare ska efterträdaren i allt väsentligt haft ett gemensamt hushåll med hyresgästen och i övrigt brukat lägenheten samfällt med hyresgästen. Det räcker alltså inte att de har varit folkbokförda på lägenhetens adress i inemot tre år, utan det krävs ett verkligt delat boende. Det enda sättet att få veta huruvida detta uppfylls är genom att låta hyresgästen beskriva hur det delade boende har varit. Våga även i denna del fråga om komplettering vid behov.

Hyresvärden ska skäligen kunna nöja sig med förändringen
Vid tillämpningen av detta rekvisit ska hänsyn tas till hyresgästens vilja och förmåga att fullgöra hyresavtalets förpliktelser. Hyresvärden bör göra en inkomstprövning och en skötsamhetsbedömning.

Avseende det förstnämnda bör nämnas att det till synes har blivit allt vanligare med falska arbetsgivarintyg, varför de bör noggrant ses över. Därtill torde en hyresvärd inte behöva acceptera en erbjuden borgen, som i sig enkelt kan sägas upp, om det finns risk att den kommer att tas i anspråk inom kort efter överlåtelsen.

Avseende det sistnämnda bör hyresvärden inte behöva godta efterträdaren om denne exempelvis orsakar störningar. Ha i åtanke att gränsen för hur mycket misskötsamhet hyresvärden ska behöva tåla är lägre när det gäller överlåtelse av hyresrätt än en förlängningsvist.

Ska hyresavtalet sägas upp?
Slutligen bör nämnas att, för det fall hyresvärden efter en samlad bedömning i ärendet, vill lämna avslag till ansökan, bör avslaget rimligtvis följas av en uppsägning.

En grundlig bedömning i det enskilda fallet bör givetvis göras innan en uppsägning utförs, men då en överlåtelseansökan innebär att hyresgästen inte längre avser bo i lägenheten är en uppsägning inte en orimlig följd.

Sammanfattande punkter

  • Ansökan om överlåtelse av hyresrätten kan lämnas till antingen hyresvärden eller hyresnämnden
  • Våga begära komplettering av hyresgästen
  • Gör bedömningen först när all nödvändig information är tillgänglig
  • Hyresgästen har bevisbördan
  • Hyresgästen kan säga upp hyresavtalet i förtid om hyresvärden inte lämnar besked inom tre veckor från begäran om samtycke eller hyresvärden lämnar avslag utan skälig anledning
  • Bedömningen
  • Avser hyresgästen att flytta från lägenheten?
  • Är efterträdaren närstående till hyresgästen?
  • Har efterträdaren varaktigt sammanbott med hyresgästen i lägenheten?
  • Kan hyresvärden skäligen nöja sig med förändringen?
  • Om avslag, ska hyresavtalet sägas upp?

Aziza Örs
Jurist på Landahl Advokatbyrå med särskild inriktning på kommersiell hyresrätt och hyresrätt bostad.

Med mottot Samlad Erfarenhet – Ökad Kunskap erbjuder Landahl Advokatbyrå klienterna fullservice med kompetens och bredd för allt med anknytning till fastigheter, bygg och miljö.