Skandia Fastigheter använde Totalmetodiken – sparade 20 % energi

Med Totalmetodiken energisparar du i ett smart paket, där mer ekonomiska åtgärder finansierar de med sämre avkastning. Skandia Fastigheter gjorde en rejäl energieffektivisering, tack vare målmedvetet arbete och Totalmetodik.

Hyresgästerna, i den drygt tio år gamla fastigheten på Norrmalm i Stockholm, kan glädjas åt ett väl tilltaget ventilationssystem och ett gott inomhusklimat i de ljusa och rymliga lokalerna.

Lars Pellmark, Skandia Fastigheter

Numera huserar de också i en betydligt mer energieffektiv fastighet än tidigare. Fastighetsägaren Skandia Fastigheter har använt totalmetodiken för att hitta både stora och små energibesparingsåtgärder, som tillsammans har lett till betydligt bättre siffror på energisidan.

Efter åtgärderna har energianvändningen minskat med runt en femtedel, och de investeringar som krävdes – på knappt 100 000 kronor – har snabbt betalat sig.

– Det här är ett bra exempel på hur Totalmetodiken kan göra skillnad när vi jobbar aktivt med energieffektivisering, säger Lars Pellmark, chef för teknikstöd på Skandia Fastigheter.

Totalmetodiken får med fler energiåtgärder
Bolaget använder genomgående totalmetodiken i sitt arbete med energifrågor och Lars Pellmark ser många fördelar med metoden.

– Totalmetodiken omfattar en hel palett av åtgärder som för oss totalt sett är lönsamma – men inte alltid varje åtgärd var och en för sig. Det innebär att de åtgärder som ger stor avkastning finansierar de med mindre avkastning. Det fina med detta är att det finns möjlighet att få med åtgärder som inte lika tydligt bär sig ekonomiskt över tid, men som ändå motsvarar ett stort koldioxidavtryck. Det är ett annat synsätt, där vi ser att saker hänger ihop istället för att bara titta på varje enskild åtgärd, säger han.

Mikael Gustafsson, Skandia Fastigheter

Mikael Gustafsson, teknisk förvaltare på Skandia Fastigheter, ledde arbetet med energieffektiviseringen av huset på Norrmalm. Han betonar vikten av tålamod och envishet, eftersom det kan ta tid innan alla planerade åtgärder är i hamn.

– Det är viktigt att ha en bra grund att stå på, genom att göra en energikartläggning och ta fram en energiplan som specificerar alla planerade åtgärder. Samtidigt måste man vara beredd på att allt inte kan genomföras på en gång, och att åtgärderna kan behöva anpassas efter saker som kommer fram längs vägen. Det gäller att inte ge sig, och försöka hålla sig till planen även om man stöter på hinder, säger han.

Temperatur och belysning viktiga områden
Att sänka inomhustemperaturen blev en av de första åtgärderna i huset. Med hjälp av mätningar, sänkningar i omgångar och en tät dialog med hyresgästerna gick det att hitta en nivå som fungerade bra – vilket innebar en sänkning med en grad.

– Det var en lågt hängande frukt, några timmars arbete som sparade runt fem procent på värmeanvändningen. Främst krävdes det en hel del samtal och möten. Det är oerhört viktigt att ha en bra samverkan med hyresgästen kring alla åtgärder du gör, säger han.

Smart styrning av belysning
Drifttiden för belysningen var ett annat område med effektiviseringspotential. Tidigare lyste trapphusets lampor till midnatt, eftersom vissa av hyresgästerna ofta jobbade sent.

Lösningen blev att installera smart styrning via akustikgivare, som innebär att ljuset slås på snabbt när någon kommer.

Dessutom sitter det numera LED-belysning i hisshallar och allmänna utrymmen – en energibesparing som inte var planerad från början.

– Under de år vi genomförde åtgärderna började LED komma på riktigt, därför beslutade vi om ett belysningsbyte. Detta är ett exempel på hur förändringar på marknaden kan leda till nya besparingsmöjligheter som kanske inte är med i den ursprungliga energiplanen, säger han.

Luftflödet en svår utmaning
Men det fanns också åtgärder som inte gick att genomföra. Att reducera luftflödet i fastigheten visade sig bli svårt på grund av förtätning: vissa av hyresgästerna hade nämligen blivit betydligt fler på kontoret sedan energiplanen skrevs.

Eftersom fastigheten är byggd utan möjlighet till spjällstyrning av ventilationen, som därmed inte kan styras våningsvis, försvårades arbetet ytterligare.

När verkligheten krockade med planen, och ett generellt minskat luftflöde visade sig leda till kvalmig och dålig luft i delar av lokalerna, fick Skandiafastigheter tänka om.

Mikael Gustafsson betonar att även om avvikelser från energiplanen helst ska undvikas, kan det vara nödvändigt ibland.

– Med totalmetodiken är det viktigt att se åtgärderna i ett paket, annars är det lätt att bara satsa på det som är enkelt och ger snabb ”payoff”. Men om en åtgärd visar sig orimlig att genomföra måste man också kunna tänka nytt, och kanske hitta andra lösningar, säger han.

Ventilationen förlängs med knapptryckning
I Skandia Fastigheters fall satsade bolaget på den ventilationsåtgärd som kunde genomföras – att installera en tryckknappsfunktion för förlängd drift, istället för att alltid låta ventilationen gå till midnatt.

En mängd andra små och stora åtgärder genomfördes också. Bland annat togs onödig avfuktning bort, och elmätarna kalibrerades. Dessutom byggdes kylanläggningen om, vilket innebar att en större andel frikyla från uteluften kunde utnyttjas och användas i fastigheten.

Även mindre energiåtgärder kan ge effekt
Mikael Gustafsson konstaterar att slutmålet – en energibesparing på runt 20 procent – nåddes med marginal, och påpekar att det inte alltid är de mest kostsamma satsningarna som ger mest effekt.

– Energiarbete kan kännas otacksamt. Ofta är det de stora projekten som får uppmärksamhet, inte det envisa gnetandet med driftoptimering och olika bevakningar – som dessutom tar tid. Men det går att göra väldigt mycket med många sammanlagda åtgärder. Det är inte alltid de stora investeringarna som behövs, säger han.

Tips och råd: Så använder du Totalmetodiken för att energieffektivisera
Lars Pellmark och Mikael Gustafsson på Skandia Fastigheter tipsar om fällor och framgångsfaktorer.

• Förbered, kartlägg och planera! Gör en energikartläggning över fastighetens energianvändning, och därefter en energiplan som beskriver ett åtgärdspaket, möjlig energibesparing, investeringar och kostnader. Ofta används konsulter med expertkunskaper i detta arbete.
• Glöm inte kringåtgärderna i kalkylerna. Ibland är det lätt att missa tillkommande kostnader vid investeringar, som exempelvis behov av ombyggnationer eller extra transporter.
• Förankra och få ett beslut! Var tydlig med vad planen omfattar, så att ledningen är med på vad den innebär. Det gäller att kunna beskriva syftet med det sammanlagda paketet, och nödvändigheten i att dels ha med åtgärder som omedelbart betalar sig, dels åtgärder som är svårare att ”räkna hem” direkt. Det är helheten som räknas och ger effekt.
• Planera för genomförandet. Budget och förutsättningar att genomföra energiförbättringarna måste finnas. Om det handlar om en större fastighet är det en god idé att utse en ansvarig för projektet.
• Ha tålamod, och räkna med att hela planen kan ta år att genomföra. Ibland kan en åtgärd behöva skjutas på framtiden på grund att den inte är praktiskt genomförbart just nu, till exempel om åtgärden innebär att hyresgästerna behöver utrymma lokalerna under en period. Men försök att genomföra alla åtgärder på lite längre sikt.

Text: Ulrika Ernström/Rise
redaktionen@forvaltarforum.se