Hur hantera hyresgäster bäst i krisen?

Aziza Örs, advokat på Landahl Advokatbyrå ger sina bästa tips på hur du som hyresvärd kan hantera hyresgäster som har svårt att betala sin hyra på grund av coronapandemin.

Den 11 mars 2020 klassades det nya coronaviruset (covid-19) som en pandemi enligt WHO (World Health Organization). Covid-19 är en allmänfarlig och samhällsfarlig sjukdom som snabbt har orsakat stora ekonomiska konsekvenser i hela Sverige, framförallt för bland annat handeln samt hotell- och restaurangbranschen.

Aktörerna i dessa branscher bedriver oftast sin verksamhet i hyrda lokaler. Oaktat om hyresgästerna endast har möjlighet att betala en del av hyran eller om hyresgästerna går i konkurs, står hyresvärdarna näst på tur att påverkas ekonomiskt av virusutbrottet genom att erhålla en lägre eller ingen hyresintäkt.

Detta kan medföra allvarliga konsekvenser för hyresvärdarna då hyran är deras enda intäkt. Virusutbrottet påverkar även privatpersoners ekonomi vilka har varslats från jobb och dylikt, vilket föranleder att vissa bostadshyresgäster har svårt att betala hyran. Det är därför av vikt att hyresvärdar förbereder sig och tar ställning i hur dessa frågor ska hanteras.

Huvudregel: avtal ska hållas
Jag avser att redogöra för några alternativ som hyresvärdar har om hur lokal- och bostadshyresrätter bäst kan hanteras under krisen. Jag kommer inte beröra huruvida force majeure blir aktuellt.

Det ska betonas att huvudregeln alltjämt är att avtal ska hållas. Det innebär att parterna har att uppfylla sina åtaganden enligt avtalet, om inte annat har avtalats. Hyran ska betalas till fullo och andra åtaganden enligt avtalet ska uppfyllas. Betalas inte full hyra i rätt tid kan hyresavtalet sägas upp till upphörande.

Det är min uppfattning att många hyresvärdar har viljan att finna en gemensam lösning med sina hyresgäster. Har ni som hyresvärd inte redan börjat föra en dialog med särskilt drabbade hyresgäster som frågat om er hjälp, rekommenderar jag er att göra det inom kort.

Lokalhyresförhållanden
Förslag på några åtgärder som hyresvärden kan vidta:

1. om kvartalsvis hyra är avtalad kan parterna enas om att hyran istället ska erläggas månadsvis,
2. hyresgästen får betala i efterskott i stället för i förskott,
3. hyresgästen får anstånd med att erlägga hyra för kvartal 2, dock ska hyran amorteras under kvartal 3 (och 4),
4. hyresrabatt, eller
5. hyresvärden efterskänker viss hyra.

Skriv ett tilläggsavtal
Som hyresvärd är man fri att välja något av alternativen ovan, eller inget av dem. En risk med att inte träffa överenskommelse enligt ovan, är att hyresgästen inte kan bära hyran. Detta kan leda till en tom lokal som blir svåruthyrd, då chansen att hitta en ny hyresgäst som kan betala full hyra i dessa tider är lägre än vid vanliga förhållanden.

Om överenskommelse träffas av något slag som avviker från hyresavtalet ska detta noga och tydligt skrivas i ett tilläggsavtal. Eventuellt har alternativ 4 blivit mer tilltalande, nu när regeringen har utfärdat förordningen (SFS 2020:237) om statligt stöd när vissa lokalhyresgäster fått rabatt på hyran, s. k. hyresstödpaketet.

Min rekommendation är att hyresvärdarna gör en bedömning av samtliga omständigheter i det enskilda fallet. Våga ställ frågor till hyresgästerna om hur verkligheten ser ut och när det krävs, fråga om underlag som visar hur hyresgästernas verksamhet har påverkats av krisen.

Regeringens hyresstödpaket
I ett försök att mildra de ekonomiska konsekvenserna av viruset har regeringen den 16 april 2020 utfärdat förordningen om hyresstödpaketet. Hyresstödpaketet innebär en tillfällig rabatt för fasta kostnader, såsom hyra, i utsatta branscher, till exempel hotell, restauranger, sällanköpshandel och andra verksamheter som framgår av förordningen.

Om hyresvärden beslutar att sänka den fasta hyran för hyresgäst verksam i de utsatta branscherna under kvartal 2 (med ovan alternativ 4, kan hyresvärden ansöka om kompensation för en del av nedsättningen hos Länsstyrelsen. Ansökan kan göras från och med den 1 juli 2020.

Max 50 procents kompensation
Kompensationen som kan erhållas uppgår till max 50 procent av den nedsatta fasta hyran, dock max 25 procent av den ursprungliga fasta hyran.

Det är hyresvärden som har att i efterhand ansöka om kompensationen via Länsstyrelsen. För att hyresvärden ska ha möjlighet att få stödet ska parterna ha träffat överenskommelse om den nedsatta hyran före den 30 juni 2020.

Kan bli förlängning
Samhällssituationen talar för att stödets tidsperiod kan behöva förlängas till att även omfatta kvartal 3. Vidare ska man ha i åtanke att stödbeloppet om 5 miljarder ska fördelas på samtliga utsatta branscher, vilket skulle kunna leda till att pengarna i potten tar slut. Vad som sker i en sådan situation är oklart.

Om hyresvärden och hyresgästen träffar överenskommelse enligt ovan alternativ 4 och hyresvärden avser ansöka om kompensation hos Länsstyrelsen, bör parterna reglera konsekvenserna av att ansökan eventuellt avslås i tilläggsavtalet.

Bostadshyresgäster
Hyresgästföreningen har gått ut med en vädjan till hyresvärdar att ha överseende med bostadshyresgäster som har svårt att betala hyran i anledning av virusutbrottet. Hyresgästföreningen har även föreslagit en statlig hyresfond och att hyresvärdar bland annat ska bevilja hyresrabatt/hyresfria månader så länge krisen pågår. Än så länge har regeringen inte föreslagit något stödpaket för bostadshyresgäster.

Min rekommendation i denna del är likt avsnittet om lokalhyra (med undantag för punkt 1 som inte är vanligt förekommande i bostadshyresförhållanden); hyresvärd och hyresgäst bör till en början föra en diskussion om situationen. Hyresvärden är även här fri att välja tillvägagångssätt, men en bedömning bör göras i det enskilda fallet.

Aziza Örs
Advokat på Landahl Advokatbyrå med särskild inriktning på kommersiell hyresrätt och hyresrätt bostad