Riskerar jag bli av med lokal när jag hyr i andra hand?

Fråga: Jag driver en restaurang i Stockholm men har ett andrahandskontrakt med ett annat företag. Jag fick nyligen veta att företaget hyr ut till mig utan samtycke från fastighetsägaren. Jag har pratat med hyresvärden men han vill inte låta mig ta över kontraktet. Riskerar jag att förlora restaurangen? Jag har investerat mycket tid och pengar i lokalen och är orolig för situationen.

 

Svar: En hyresgästs rätt att hyra ut sin lokal i andra regleras av hyreslagen (12 kap jordabalken). Huvudregeln i hyreslagens reglering är att en hyresgäst inte får hyra ut sitt hyresobjekt i andra hand för någon annans självständiga användning om inte hyresvärden samtycker (39 §).

Skulle hyresgästen hyra ut hyresobjektet utan att tillfråga hyresvärden eller trots att hyresvärden nekat samtycke riskerar hyresgästen att hyresavtalet förverkas. Fastighetsägaren måste dock anmoda förstahandshyresgästen att vidta rättelse innan en förverkandeuppsägning kan ske.

Förstahandshyresgästen kan vidta rättelse genom att bland annat begära tillstånd av fastighetsägaren eller inge ansökan om tillstånd till hyresnämnden.

Möjlighet att få tillstånd till andrahandsuthyrningen
En ansökan ska vara skriftlig och förstahandshyresgästen ska däri redovisa för sina skäl för uthyrning.

Enligt hyreslagen (40 §) ska hyresnämnden lämna tillstånd om:

  1. hyresgästen på grund av ålder, sjukdom, tillfälligt arbete eller studier på annan ort, längre utlandsvistelse, särskilda familjeförhållanden eller därmed jämförbara förhållanden har beaktansvärda skäl för upplåtelsen,
  2. och hyresvärden inte har befogad anledning att vägra samtycke.

För att få hyresnämndens tillstånd måste alltså förstahandshyresgästen först kunna presentera ett beaktansvärt skäl i linje med ovan. För tillstånd krävs vidare att fastighetsägaren inte får ha befogad anledning att vägra samtycke.

Riskerar du som andrahandshyresgäst avflyttning vid otillåten andrahandsuthyrning?
Fastighetsägaren, som är bunden av sitt hyresavtal med förstahandshyresgästen, kan säga upp förstahandshyresgästens hyresavtal antingen till omedelbart upphörande (förverkandeuppsägning) eller till hyrestidens utgång vid otillåten andrahandsuthyrningen.

Om förstahandshyresgästen inte har tillstånd till andrahandsuthyrning kan förstahandshyresgästen själv komma att säga upp avtalet med dig.

Förstahandshyresgästen är dock alltjämt bunden av den hyrestid och den uppsägningstid som finns reglerat i avtalet mellan er. Att förstahandshyresgästen saknar tillstånd till andrahandsuthyrningen utgör inte en grund för uppsägning till omedelbart upphörande av dig som andrahandshyresgäst, dock kan uppsägning ske till hyrestidens utgång.

Om fastighetsägaren säger upp förstahandshyresgästen på grund av förverkande eller till hyrestidens utgång och förstahandshyresgästen måste avflytta från lokalen så medför detta att även du som andrahandshyresgäst har att avflytta från lokalen. En andrahandshyresgäst har inget besittningsskydd gentemot fastighetsägaren och som andrahandshyresgäst kan du därför inte kvarstanna i lokalen om förstahandshyresgästens hyresavtal upphör.

Det bästa är att prata med förstahandshyresgästen och se till att denne begär tillstånd till andrahandsuthyrningen. Fastighetsägaren kan endast ge tillstånd till andrahandsuthyrningen om förstahandshyresgästen begär tillstånd till uthyrningen.

Om fastighetsägaren inte lämnar tillstånd till andrahandsuthyrningen kan förstahandshyresgästen ansöka om tillstånd till andrahandsuthyrningen hos hyresnämnden. Du kan som andrahandshyresgäst inte själv begära tillstånd till andrahandsuthyrningen.

Christel Hackman, advokat

Christel Hackman är advokat och delägare vid Landahl Advokatbyrå. Hennes specialområden är fastighetsrätt, kommersiell hyresrätt och hyresrätt bostäder, arrenderätt och bostadsrätt.