I stället för att planera underhåll efter teoretiska livslängder arbetar Familjebostäder i Göteborg med årliga okulära besiktningar. Arbetssättet har vuxit fram i förvaltningen av det stora beståndet av trähus och metoden är både träffsäker och kostnadseffektiv.
Som Sveriges största trähusägare förvaltar vi omkring 450 fastigheter med totalt cirka 20 000 lägenheter. En stor del av beståndet är landshövdingehus och andra byggnader med träfasader.
Att ta hand om dessa hus innebär ett särskilt ansvar. Samtidigt är underhållsbudgeten, precis som hos många andra fastighetsägare, begränsad. För att kunna ta hand om och bevara dessa hus på ett ekonomiskt sätt har vi valt att arbeta behovsprövat i stället för att basera underhållet på teoretiska livslängder.
Okulära besiktningar
Grunden i arbetssättet är årliga okulära besiktningar där vi systematiskt går igenom våra byggnader och bedömer deras faktiska skick. Underhållet planeras alltså inte utifrån hur länge en fasad eller ett fönster förväntas hålla enligt en tabell, utan utifrån vad vi faktiskt ser på plats.
– Det som är spännande med arbetssättet är hur effektivt det är. Vi får mycket gjort med ganska små insatser. Det blir helt enkelt mycket pang för pengarna och ett bra sätt att underhålla fastigheterna utifrån de resurser vi har, säger Jonas Lindal, ombyggnadschef på Familjebostäder.
Årlig prioriteringsrunda
Metoden är enkel i grunden, men har haft stor betydelse för hur vi arbetar med underhållsplaneringen. En viktig insikt är att byggnader slits väldigt olika. En sydfasad utsätts för helt andra påfrestningar än en fasad mot norr. Det gör att vi ibland bara målar de södra fasaderna i ett helt kvarter, medan övriga sidor kan vänta några år till. På samma sätt arbetar vi med fönster där vi målar fönster i stängt läge och vid behov plockar ner ytterbågen för renovering på verkstad.
För att få en bra överblick använder vi områdeskartor där byggnadernas olika delar markeras. Fasaddelar som passerat en viss ålder följs upp i en årlig prioriteringsrunda där de bedöms i tre nivåer beroende på skick och behov av åtgärd. Det ger oss en tydlig bild av vilka åtgärder som behöver göras direkt och vilka som kan vänta. Arbetssättet gör också att vi kan arbeta mer varsamt med våra hus. I stället för att byta ut byggnadsdelar som fortfarande fungerar försöker vi i första hand renovera och ta tillvara det som redan finns.
Varsam renovering
Det blir även en ekonomisk fråga. När underhållet styrs av faktiska behov i stället för teoretiska livslängder går det ofta att göra åtgärder mer träffsäkert. Vår bedömning är att arbetssättet kan innebära kostnader som är upp till en tredjedel lägre jämfört med mer traditionella modeller.
Samtidigt handlar det inte bara om pengar. Det är också ett sätt att arbeta med varsam renovering. Många av husen är över hundra år gamla och byggda med material av mycket hög kvalitet. Genom att renovera vid rätt tidpunkt och ta hand om det som redan finns, i stället för att byta ut fungerande byggnadsdelar, minskar vi också klimatpåverkan.
– Att vi arbetar visuellt med kartorna förenklar arbetssättet mycket. Det gör att vi har full koll på våra hus och det blir inget extra arbete. 2026 har vi tretton projekt av den här typen som ska in i produktion och det är underbart att känna att vi har god koll både på underhållsstatus och ekonomi på ett pedagogiskt och effektivt sätt. Vi ser stora vinster med vår arbetsmodell, säger Jonas Lindal.
