Det finns en elefant i bostadsbranschens ledningsrum. Den kostar mer än något annat, påverkar resultatet mest – och diskuteras minst. Den heter drift. Thorbjörn Hammerth ställer sig frågan hur länge elefanten kan vara osynlig.
Driftkostnaderna uppgår till drygt 50–55 procent av ett bostadsbolags intäkter. Lägg därtill 15–20 procent i underhåll – den reella kärnverksamheten, men fokus ligger ofta någon annanstans.
Driften blir något som ”bara händer”, snarare än resultatet av aktiva val. Det mest anmärkningsvärda är inte kostnadsnivån i sig, utan att ansvaret flyter omkring och att kostnaderna år efter år ökar likt en naturlag. Leverantörer och andra aktörer aviserar höjningar på 5–15 procent per år.
I det läget är effektivisering inte ett val, utan en förutsättning för att över huvud taget hålla jämna steg. En otacksam uppgift som begränsar skadorna och görs i det tysta.
Driften är osynlig för hyresgästen
Kanske är detta priset för en bransch som under lång tid styrts alltmer av kundmässiga och sociala frågor, samtidigt som teknikfrågorna har ramlat ur agendan. Drift är osynlig för hyresgästen, utförs av specialister och ger sällan några rubriker.
IMD är ett talande exempel. Den ger både miljövinster och en mer rättvis hyra, där den som använder mindre varmvatten också betalar mindre. Samtidigt visar erfarenheten att samsyn med Hyresgästföreningen är svår att nå, att ansvaret efter installation ofta är oklart och att få verkligen förstår hur debiteringen fungerar.
Forskning inom fastighetsförvaltning pekar dessutom på att driftfrågor ofta prioriteras ned eftersom de är komplexa, långsiktiga och svåra att äga. Det som inte syns, styrs sällan.
Inköpta tjänster kräver skickliga beställare
Detta förstärks av att driftposterna i stor utsträckning köps in. Många bostadsföretag saknar egna driftorganisationer och förlitar sig på externa aktörer som ronderar, byter komponenter, utför service, analyserar och optimerar.
När utförandet ligger utanför den egna organisationen krävs skickliga beställare som följer upp och styr avtalen. Annars blir driften något man upphandlar – inte något man leder.
Samtidigt är alla inblandade. Förvaltningen ser konsekvenserna. Teknik-, energi- och hållbarhetsfunktioner driver initiativ. Bygg fattar beslut som låser kostnader i decennier. Ekonomin följer utfallet. Men vem äger helheten? Vem ansvarar för driftöverskottet – intäkter minus driftkostnader – själva motorn som skapar utrymme för underhåll, investeringar och långsiktig stabilitet?
3 områden som ökar driftkostnaderna
Underhåll följer samma mönster. Planer finns, men budgetar infrias sällan. Prognossäkerheten är låg och när ekonomin pressas skjuts åtgärder på framtiden. Ett år till. Och ett till. Resultatet är välkänt: ökade driftkostnader, fler akuta insatser och ett bestånd som successivt tappar funktion och kvalitet.
Energieffektivisering får mycket uppmärksamhet, och med rätta. Men även här är perspektivet ofta snävt. Fokus ligger på el, medan fjärrvärme, vatten, avlopp, avfall och digital infrastruktur går under radarn. Fjärrvärmen är fyra gånger större än el och omfattar begrepp som effekt och förbrukning, vilket kräver aktiv optimering. Här finns möjligheter till AI-styrning och att använda husen som värmelager – för att kapa effekttoppar och samtidigt erbjuda god komfort.
Ett annat exempel är spillvatten. Varje dag spolar vi bort stora mängder varm energi rakt ner i avloppet när vi duschar. Forskning från bland annat RISE och tekniska högskolor visar att värmeåtervinning ur spillvatten kan minska energibehovet i flerbostadshus avsevärt. Tekniken finns och används redan – ändå agerar förvånansvärt få.
Kan vi låta bli att se elefanten?
Drift och underhåll är inte i första hand tekniska problem. De är ledarskapsproblem som har undvikits i decennier. Samtidigt har data och teknikutveckling exploderat, och många bolag står idag som fågelholkar. Det som förr var analogt är nu digitalt, sammankopplat och direkt kopplat till klimatfrågan.
Driften har blivit den mest centrala frågan i ett bostadsbolag.
Frågan är inte om vi har råd att ta tag i drift och underhåll.
Frågan är hur länge vi har råd att låta bli – medan kostnaderna tickar på och ingen talar om elefanten i rummet.
Thorbjörn Hammerth
VD på Familjebostäder i Göteborg AB och tf VD på Bostadsbolaget
