Foto: Citycon
I takt med att e-handeln ökar och konsumentens behov förändras måste fastighetsägare tänka nytt för att fortsätta locka besökare till handelsfastigheterna. Tjänster och underhållning ökar stadigt – samtidigt som lågpriskedjor tar allt mer mark.
Lars-Åke Tollemark, Newsec
Lars-Åke Tollemark på Newsec, med över 30 års erfarenhet inom fastigheter och detaljhandel, berättar att det finns en tydlig omsvängning mot underhållning och lågprisaktörer i köpcentrum. Det är en anpassning till konsumentens behov, menar han.
– Man kanske köper mer kläder på nätet, så då blir det istället mer kaffe och fika i köpcentrumet. Förut pratade man mycket om centrumens död, men så är det verkligen inte. I princip alla större destinationer ligger på samma nivå som innan pandemin, säger Lars Åke Tollemark.
Lågprisaktörer är här för att stanna
Man måste komma ihåg att ett köpcentrum är en massmarknad. Det ska finnas butiker och aktiviteter som fyller alla behov. Lågprisaktörer som Lidl, Rusta, Jysk kliver in i finrummet. Ett köpbeteende som kommer att vara kvar även när vi kommit ur den här lågkonjunkturen, berättar han.
– Köpcentrumen breddar utbudet på flera plan. För många är det dessutom en rastplats, så även om man är där för att handla mat kanske man passar på att göra något mer om möjligheten finns.
Ökat antal nöjesaktörer
Idag satsar många av de stora köpcentrumen på underhållning och nöjen. Det är allt från klätterväggar till upplevelsemuseum. Men han betonar att det måste finnas en balans i utbudet – och att man hela tiden måste tänka utanför den kända boxen.
– De stora destinationerna satsar på ’entertain you’ i sina shoppingcentrum. Huvudskälet till det är att konsumenten vill ha mer underhållning. Men det är naivt att tro att man kan stoppa in vad som helst, säger han.
– Det naturliga är att tänka på restauranger, caféer, biografer eller liknande. Men det gäller att också tänka förbi det. I Mall of Scandinavia finns det till exempel ett ‘Youseeum’, ett sorts upplevelsemuseum där man kan ta instagrambilder i olika miljöer.
Var går gränsen för hur mycket man kan göra?
– Det finns köpcentrum med Jumpyards och klätterväggar. Sen är det klart att det finns en gräns, men vart går den? Det är svårt att svara på, och det är väldigt konsumentstyrt.
Vilka verksamheter bör man undvika?
– När pengar var gratis så var det mycket lättare att få en vettig avkastning. Nu är det inte så längre. Därför bör man passa sig för verksamheter och upplevelser som driver ett stort CAPEX, företag som investerar stort i utrustning och maskiner. Man pratar mycket om vård och omsorg i köpcentrum idag, och det är samma sak där. Det är absolut intressant, men stor CAPEX är idag en större risk. Vad händer om verksamheten behöver flytta eller går i konkurs? Även om man skriver långa kontrakt så vet man ju faktiskt inte att de finns kvar så länge.
Nöjen attraherar flöden
Niko Paleovrachas, Citycon.
E-handeln fortsätter att öka stadigt – om än ett mindre hack i tillväxtkurvan det senaste året. Men nöjen och underhållning attraherar flöden, menar Niko Paleovrachas, affärsområdeschef Citycon med ansvar för flera köpcentrum i Sverige och Danmark.
– När jag var ung så fanns det allt möjligt, allt som fyllde det dagliga behovet. Sen kom konsumtionssamhället och handeln exploderade – tills e-handeln kom. Nu kanske man går tillbaka till det som faktiskt fungerade förut, och som inte är lika volatilt, säger Niko Paleovrachas, affärsområdeschef Citycon med ansvar för flera köpcentrum i Sverige och Danmark.
– Det ger en spill-over-effekt till handeln, restauranger och caféer som finns i fastigheten.
Han berättar att ett diversifierat utbud är avgörande för ett fungerande köpcentrum idag. Han nämner exempel som vård och bostäder, utöver underhållning och nöje.
– Det handlar om så mycket mer än handel. Det är en blandning av flera komponenter som bidrar till kärnaffären – som är handel, säger Niko.
Låt hyresgästerna stå för expertisen
Man ska inte försöka utveckla olika koncept själv, säger Niko, och syftar på att alla verksamheter kräver en viss insyn och kunskap. Därför väljer han att lyfta fram den gemensamma resan som ett vinnande koncept.
– Det är bättre att de som är experter inom en viss verksamhet får driva den också. Dra fördelar av varandra och gör kundresan tillsammans.
Men även Niko nämner balansen som viktig. Utbudet måste vara harmoniskt, och investeringen måste ge en avkastning. Slänger man alla ägg i en och samma korg ökar risken för bakslag.
– Pandemin hade exempelvis en enorm negativ effekt på nöjen, vilket resulterade i att biografer och liknande behövde stänga. De tog en stor smäll. Har man för mycket av sådant kan det alltså slå tillbaka på dig som fastighetsägare. Man måste behovsanpassa sitt utbud och försöka komplettera utbudet.
Kommer den moderna arkadhallen att göra comeback?
– Det kan mycket väl vara så. Vi är så beroende av trender inom olika segment. Behovet av att mötas och socialisera finns och kommer att finnas. Fastighetsägarna måste dock hålla örat mot rälsen och hänga med i vad som trendar.
Vad bör man som fastighetsägare/förvaltare tänka på?
– Det är viktigt att inse fördelarna med exempelvis nöjen. Vissa nöjen har en spill-over-effekt på övriga verksamheter. Man ska alltid tänka på hur något kommer att bidra till resterande verksamheter, vilket är en självklarhet för de flesta som jobbar med det här. Men tänk att du öppnar ett LEO’S Lekland, då måste man dra fördelarna av det och hitta synergier med andra verksamheter. Skapa goda grannar, oavsett om det är handel eller nöjen.
– Men man ska vara försiktig. Ett tag var padel väldigt hett, nu står många lokaler och ekar tomma.
Text: Jakob Gromer
redaktionen@forvaltarforum.se
