Foto: Botkyrkabyggen.
Botkyrkabyggen arbetar kontinuerligt med att öka tryggheten i sina bestånd. Under ett års tid har de haft fokus på ett belysningsprojekt i samtliga områden. Resultatet blev en tydlig förbättring. Totalt ökade betyget med 3,9 procentenheter på frågan om vad hyresgästerna tycker om belysningen.
Synpunkter som kommer in från Botkyrkabyggens hyresgäster tar även bygg- och teknikavdelningen del av. De ansvarar för större åtaganden där förvaltarnas ansvar slutar. Ett tätt samarbete och en löpande dialog med förvaltarna är väsentligt då de har delat ansvar för bostadsområdena.
– Förvaltarna har koll på hyresgästernas synpunkter och eftersom vi har ett nära samarbete med förvaltarna vet vi hur det ser ut därute. Det ger naturligtvis resultat, säger Christian Hollmann, projektledare på bygg- och teknikavdelningen hos Botkyrkabyggen.
Led-belysning i utvalda områden
Bygg- och teknikavdelningen ansvarar för belysningen i Botkyrkabyggens alla allmänna utrymmen, både inomhus och utomhus. Under 2013 och 2014 gjordes ett pilottest där man satte in Led-belysning i utvalda områden. Detta för att se hur det skulle fungera och hur det skulle tas emot från hyresgästerna.
– Vi är ute efter vissa faktorer när det gäller belysning. Vi vill ha bättre ljus och vi tänker samtidigt på kostnader. Miljövärdarna som sköter om fastigheterna gick tidigare ofta runt och bytte ut belysningen när den gick sönder, vilket blev dyrt i längden. Man kanske till och med väntade tills tre lyktstolpar inte längre fungerade så att man kunde fördela arbetet och vara kostnadseffektiv. Men naturligtvis är det inte bra när det inte lyser – och det ville vi göra något åt. Pilottestet visade att det fungerade bra med Led-belysning så vi ordnade detta i alla våra allmänna utrymmen, säger Christian Hollmann.
Regler för ljusplacering
Ergonomi är också en faktor som Botkyrkabyggen tagit hänsyn till. Att ljuset inte ska blända eller lysa rätt in i fönster påverkas av placering och hur man bygger. Botkyrkabyggen har nu stiftat regler för hur ljuset ska placeras, vilket kommer gälla för all deras nyproduktion framöver.
– Nu lyser det på ett helt annat sätt än tidigare. Hyresgästerna ser till och med en skillnad på vår belysning jämfört med kommunens. Vi har jobbat mycket med den tekniska kvaliteten. Det kostar att ha belysning som inte fungerar bra, att till exempel behöva byta lampor ofta. Vi satsar på Led-belysning och hyresgästerna har gett oss fantastisk återkoppling på det, fortsätter Christian Hollmann.
Gör ordentlig research
Att göra en sådan investering i hela beståndet kräver dock sin research. Även om Led-belysning har en lång livslängd behöver man säkerställa att det finns reservdelar även efter flera år. Det gäller att leverantörerna och tekniken finns kvar.
– Det vi gjorde var att vi skiljde installatör och armaturer åt. Normalt när man köper armatur ringer man en installatör, man förklarar vad man vill ha och så kommer de med förslag. Men de vet nödvändigtvis inte vilka funktioner som finns och de kanske levererar det billigaste på marknaden. Sen är det vi som måste byta ut detta när det går sönder. Vi ville undvika att få dålig kvalitet och något som är borta från marknaden efter två år. Istället ville vi själva välja armaturer och köpa in från lämplig leverantör.
– Vi tog därför in armaturen och mätte allt som gick att mäta –hur ljuset fungerar, dess elektriska egenskaper, alla funktioner och hur armaturerna kommunicerar med varandra vid till exempel närvarostyrd belysning. Vi tittade också på vem som tillverkar dessa och var fabrikerna är för att försöka säkerställa att de finns kvar även i framtiden, förklarar Christian Hollmann.
Kvalitet avgörande
Det råder ingen tvekan om att kvalitet har varit avgörande för Botkyrkabyggens belysningsprojekt. Hyresgästerna har gett positiv respons och det syns inte minst i kundundersökningen där betyget på frågan om belysning har ökat med 3,9 procentenheter.
Kommunikation är ytterligare en aspekt som har varit viktig i projektet. På bland annat bomöten har det oftast funnits representanter från bygg- och teknikavdelningen som berättar om vad som ska göras och varför de väljer vissa lösningar.
Uppskattade bomöten
– Bomötena är ofta uppskattade från hyresgästerna. Vi får återkoppling från dem och om de kommer med orealistiska önskemål kan vi förklara varför det inte går att ordna, så de inte tänker ”varför har ni inte åtgärdade detta, vi har ju önskat det i flera års tid.” De tar till sig argumenten och kan förstå våra beslut.
– Bomötena har också varit viktiga för att ha en direkt kontakt med hyresgästerna och så de vet vilka som springer i trapphuset. Vi har fått väldigt bra betyg på belysningen och alla har varit tacksamma. Funktionerna är bra, ljuset är rätt, det bländar inte som det gjorde tidigare och vi har koll på alla delar. Det skapar trygghet och en ökad säkerhetskänsla, avslutar Christian Hollmann.
Botkyrkabyggen är det största bostadsbolaget i Botkyrka i Stockholm. Det ägs av Botkyrka kommun och bolaget äger och förvaltar cirka 10 600 bostäder.
