Den stora utmaningen

Johan Paulsson, Årets Fastighetsförvaltare i kategorin bostad, berättar hur han skapade trivsel i miljonprogramområdet.

Rosengården i Helsingborg har sex stora bostadsrättsföreningar med 1 200 lägenheter som förvaltas av kooperativa Riksbyggen. Området, som inte ska förväxlas med Rosengård i Malmö, har tidigare haft stort underhållsbehov och NKI, nöjdkundindex, var 2013 så lågt som 11.

Fastighetsförvaltaren Johan Paulsson på Riksbyggen vände trenden och fick upp NKI till över 80. Den 21 april utsågs han i tuff konkurrens till Årets Fastighetsförvaltare i kategorin Bostad när AFF – Forum för förvaltning och service delade ut priset för första gången.
Förvaltarforum har intervjuat honom och frågat hur han jobbade för att vända missnöje till trivsel. Men redan i juryns motivering finns en del av svaret på denna fråga:

”Med sin förmåga att kommunicera väl och att leverera en överenskommen tjänst har vinnaren förändrat situationer av missnöje till ett fruktsamt och utvecklande samarbete mellan kunder, företaget och medarbetarna. Med hjälp av genomtänkta investeringar, ett långsiktigt hållbarhetstänk och en välutvecklad förmåga att kommunicera har vinnaren på ett framgångsrikt sätt verkat effektivt och lönsamt för alla inblandade parter.”

Hur skapade du trivsel i Rosengården?
– Jag strävar efter att vara ute mycket i områdena, träffa och lyssna på medlemmar och styrelser. Då ser man vad som händer och kan titta på fastigheterna. Medlemmarna har många önskemål och åsikter, men det gäller att jobba nära och ha en dialog med styrelserna för det är de som bestämmer. Det är även viktigt att jobba problemorienterat, ha korta beslutsvägar och lösa problem på snabbaste och enklaste sätt. Fastighetsförvaltaren är spindeln i nätet och det gäller att ha bra samverkan med kolleger, entreprenörer och samarbetspartner.

Vilka utmaningar fanns i området?
– Stort behov av underhåll. Problem med att förstå sopsortering, tvättstugor och underhåll av lägenheter. I området bor många nationaliteter. Bostadsrätter är ju ett svenskt fenomen och det är inte så lätt för en person med en annan kulturell bakgrund att förstå vad det innebär och vilket ansvar, vilka skyldigheter och rättigheter man har. Sen hade alla fasader mörka brädor, mörkbruna balkonger och dålig belysning när jag kom dit. Man blev ju mörkrädd

Hur är läget i Rosengården i dag?
– Hela området har fått ett lyft och blivit ett modernt miljonprogramområde. Nu levererar vi en tjänst som vi kan vara stolta över och kunderna är väldigt nöjda. Vi har fått igång underhållsaffärerna och jobbar långsiktigt med underhåll. Vi har flera miljöprojekt med energibesparingar. Vi har målat om, sett över trädgårdsmiljöerna och satt upp LED-belysning, nya skyltar och trivselplatser. Vi har även en förening som beslutat att göra stambyte i 216 lägenheter.

Hur kom det sig att du blev fastighetsförvaltare?
– Jag reviderade ett flertal av Riksbyggens kunder när jag jobbade som revisor på PWC. Jag gillade Riksbyggens kooperativa och långsiktiga tänk med en annan kundnära relation. Sen fick jag jobb som ekonom på Riksbyggen i Helsingborg. Jag var involverad i några ombyggnadsprojekt och blev inkallad till marknadsområdeschefen som frågade mig om jag ville ta över som teknisk förvaltare på Rosengården. Det är en av våra största och viktigaste kunder i Helsingborg. Det lämnar man inte till vem som helst, så det var en kul utmaning.

Hur påverkas du av utmärkelsen?
– Kunderna tyckte det var väldigt kul och gratulerade. Den 1 maj bytte jag förvaltningsområde och blev fastighetsförvaltare för Riksbyggens kunder i Ängelholm och Båstad. Då var det en fjäder i hatten att jag var Årets Fastighetsförvaltare. Det visar att Riksbyggen har duktig personal och jag hoppas att det kan bidra till att vi får fler nya kunder i Ängelholm och Båstad.

Vad är bäst med att vara fastighetsförvaltare?
– Det är kul att träffa folk, både boende och leverantörer. Och det är stor variation i jobbet. Man lär sig något nytt varje dag. Det är också roligt att kunna bidra till att skapa en boendemiljö som folk trivs i och vill bo kvar länge i.

Vad är svårast med jobbet som fastighetsförvaltare?
– Att hela tiden vara uppdaterad i de förändringar som sker, till exempel energiåtgärder och solceller. Men den största utmaningen i mitt jobb är att få med sig kunderna och få dem att förstå sina byggnader och satsa på investeringar.

Hur utvecklar du din kompetens?
– Vi har ju interna kurser och ledningssystem där vi kan se hur vi ska arbeta, men man lär sig hela tiden av alla processer man jobbar med. Jobbar man med belysningar så lär man sig det. Då är man ute på mässor och pratar med leverantörer och tillverkare. Du kan ju inte gå en kurs i hur du ska upphandla belysning. Utan det handlar om att läsa på, prata med leverantörer och tillverkare och sedan mycket praktisk erfarenhet. Man ska veta att varje byggnad är unik. Det enda sättet att lära sig fastigheterna är att jobba med dem och vara ute och titta och lära.

Har du någon speciell erfarenhet som du har mycket nytta av?
– Jag har varit delaktig i staminventeringar och deltagit i projekteringen av stambyte. Det är lärorikt och jag har lärt mig mycket om stamsystem, vattenledningar och kulvertbyten. I Rosengården var det upphandlingar inom många områden och då lär man sig mycket. Sen har jag insett att mina kunskaper ekonomi är bra att ha med sig inom de flesta områdena.

Text: Mats Cato
mats.cato@forvaltarforum.se