Vilka förändringar föreslås i Hyresgästutredningen?

Aziza Örs, jurist på Landahl Advokatbyrå.

Aziza Örs, jurist på Landahl Advokatbyrå, hjälper dig att snabbt få koll på utredningens förslag.

Den 25 april 2017 lämnade Hyresgästutredningen sitt betänkande Stärkt ställning för hyresgäster (SOU 2017:33) till remiss. I utredningen föreslås ett ökat inflytande för hyresgäster vid renovering och ombyggnation som kan föranleda stora förändringar i praktiken. Även om det inte är klart om samtliga förslag kommer att gå igenom eller när förändringarna kommer att ske är det ändock viktigt att veta vad som ligger på bordet idag och som potentiellt skulle kunna föranleda förändring i hyreslagstiftningen. Nedan följer en översiktlig genomgång av utredningens förslag.

Ingripande mot misskött förvaltning av hyreshus
I de fall hyresvärden brister i sin förvaltning föreslår utredningen att bestämmelsen om tvångsförvaltning ersätts av möjligheter för hyresnämnden, med utgångspunkt i omständigheterna i det enskilda fallet, förelägga hyresvärden att vidta åtgärder för att åtgärda uppkomna förvaltningsbrister. Föreläggandet kommer enligt utredningen få förenas med vite. Det ska inte heller krävas hinder eller men i nyttjanderätten som grund för ett åtgärdsföreläggande i de fall hyresvärden brister i sin förvaltning.

Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbeten
Utredningen föreslår att förstärka hyresgästinflytandet och besittningsskyddet vid renovering och ombyggnation. Det ställs högre krav på innehållet i hyresvärdens meddelande inför ombyggnadsarbeten och att större hänsyn tas till hyresgästers intressen vid prövningen om en ombyggnation ska tillåtas.

Vidare föreslås att hyresvärden ska ha ett beaktansvärt intresse för att få genomföra åtgärderna och att genomförandet är skäligt mot hyresgästen, till skillnad från nuvarande, att det inte är oskäligt mot hyresgästen. I bedömningen huruvida åtgärdernas genomförande är skäliga mot hyresgästen föreslår utredningen att hänsyn tas till (1) om hyresgästen har kunnat påverka åtgärdens utformning och omfattning i tillräcklig utsträckning, (2) om åtgärden är rimlig med hänsyn till den hyreshöjningen åtgärden kan tänkas medfölja och (3) om åtgärderna genomförs i enlighet med god sed i hyresförhållanden.

Om den nya hyran är väsentligt högre än den tidigare hyran i hyresförhållandet, föreslås att hyresnämnden ska kunna bestämma att hyran ska betalas med ett lägre belopp under en skälig tid. Vidare föreslås att det ska regleras hur lång tid som är skälig men att den får vara som högst i tio år och ska bestämmas med hänsyn till hyreshöjningens storlek.

Privatpersoners uthyrning av bostäder
Utredningen föreslår att hyresgästen får besittningsskydd efter två år men att denna kan avtalas bort av parterna. Hyresgästens uppsägningstid förlängs till tre månader och hyresgästen ges även möjlighet att begära återbetalning för hyresbeloppet som överstigit ett av hyresnämnden fastställt belopp retroaktivt i ett år. Vidare förslås att fysiska personer ska ges möjlighet att hyra ut två ägda bostäder samtidigt till kostnadsbaserad hyra.

Kriminella grupperingars användning av lägenheter
Utredningen finner att hyresvärdens möjlighet att avbryta kriminella grupperingars tillgång till lägenhet eller lokal inte är något som kan lösas hyresrättsligt, varför utredningen inte lägger fram förslag till förändring i hyreslagstiftningen beträffande detta.

Förfarandet vid uppsägning av lokalhyresavtal och avtal om anläggningsarrende
Utredningen föreslår att möjligheten till medling ska finnas kvar men att en ansökan får göras som tidigast fyra månader innan hyrestidens utgång för att ersättningsrätten ska gälla.

Utredningen föreslår vidare, liksom nu gällande regler, att hyresvärden ska i en uppsägning informera hyresgästen om möjligheterna till ersättning och medling med följden att uppsägningen i annat fall saknar verkan.

En hyresgäst som vill flytta efter uppsägningen ska kunna underrätta hyresvärden om detta, innan en ansökan till hyresnämnden kan göras, och därigenom behålla rätten till ersättning.

Innan medlingen har avslutats får hyresvärden för förlängning av hyresförhållandet inte begära högre hyra eller något annat villkor som är oförmånligare för hyresgästen än vad som angetts i uppsägningen.

I de fall hyresgästen säger upp hyresavtalet för villkorsändring, ansöker om medling och därefter återkallar sin ansökan om medling, föreslår utredningen att återkallelsen inte längre ska medföra att uppsägningen saknar verkan. Detta ska gälla förutom i de fall hyresgästen uttryckligen återtar uppsägningen. Har hyresgästen dock sagt upp sig för avflyttning ska uppsägningen inte kunna återtas.

Hyresnämnden föreslås få flytta fram upphörandetidpunkten med högst tre månader i de fall part begär yttrande om marknadshyra eller anvisad lokal. Beslutet om framflyttande av upphörandetidpunkten bör ej få överklagas.

Vidare föreslår utredningen att hyresnämnden är skyldig att yttra sig om marknadshyran, när detta är möjligt, samt att hyresnämnden ska yttra sig om marknadshyran som ett fast belopp om en part vid medling begär en omsättningshyra. Skulle part begära omsättningshyra efter nämndens yttrande, ska partens ståndpunkt lämnas till nämnden för dokumentation.

Om lokalhyresgäst begär uppskov med avflyttningen innan hyrestidens utgång ska hyresgästen få använda lokalen till dess frågan om uppskov är slutligen avgjord och hyresvillkoren ska vara oförändrade, om inte hyresnämnden bestämmer annat.

Överlåtelse av lokalhyresrätt – substitution
Utredningen föreslår att den s k semesterparagrafen i 32 § stycke 2 hyreslagen upphävs men att rätten till substitution kvarstår i 36 § hyreslagen.

Hyresgästen får inte överlåta hyresrätten utan hyresvärdens eller hyresnämndens tillåtelse. Om ansökan lämnas till hyresvärden och hyresvärden utan skälig anledning vägrar samtycke till en begäran eller inte besvarar densamma inom tre veckor har hyresgästen rätt att säga upp hyresavtalet i förtid. Den lagstadgade uppsägningstiden ska dock beaktas. Semesterparagrafen har fått sitt namn då hyresgäster som vill komma ur ofördelaktiga hyresavtal lämnar in sin ansökan till hyresvärden under hyresvärdens semesterperiod, då risken för att hyresvärden lämnar besked tre veckor efter att ansökan inkom är högre än övrig tid.

Aziza Örs

Jurist på Landahl Advokatbyrå med särskild inriktning på kommersiell hyresrätt och hyresrätt bostad.

Dela artikel:
Share on LinkedInShare on FacebookTweet about this on TwitterEmail this to someonePrint this page