Vad gäller när hyresgäst bara betalar en av flera hyresskulder?

Om en hyresgäst har flera skulder och bara betalar en av dem utan att tala om vilken får hyresvärden enligt huvudregeln själv välja vilken skuld som anses betald. Det gäller dock inte om det innebär särskilt allvarliga konsekvenser, till exempel leder till vräkning.

Fråga: Vad gäller om en hyresgäst har flera hyresskulder och bara betalar en av dem? Jag har hört att vi som hyresvärd får bestämma då vilken skuld som ska anses betald.

Robert Ström, advokat på Advokatfirman Landahl.

Robert Ström, advokat på Advokatfirman Landahl.

Svar: Betalning av hyra skall normalt erläggas i förskott. Hyreslagen anger hur snabbt efter förfallodagen som en hyresvärd får reagera om hyran betalas för sent. Om hyra för en bostad inte betalas inom en vecka från förfallodagen har hyresvärden rätt att säga upp hyresavtalet till omedelbart upphörande.

Om avtalet sägs upp på grund av obetald hyra kan hyresgästen rädda sin hyresrätt (återvinna) genom att betala hela hyran inom tre veckor från det att han fick del av uppsägningen. Uppsägningshandlingen måste, för att vara giltig, innehålla en upplysning till hyresrätten om hans rätt att återvinna sin hyresrätt.

Regler vid betalning av flera skulder

Om hyresgästen ligger efter med betalning för flera månader kan det vara viktigt för hyresgästen att ange vilken månadshyra han betalar.

Exempel Om en hyresgäst blir uppsagd för att han inte betalat hyra för januari månad skall denna hyra betalas inom tre veckor från det att han fick del av uppsägningshandlingen. Inom den tiden har sannolikt hyran för februari förfallit till betalning. Om hyresgästen då betalar en hyra, inom treveckorsfristen avseende januari månads hyra och efter förfallodagen för februari månads hyra, måste man bestämma vilken hyra som hyresgästen skall anses ha betalat.

Det finns en regel som säger att om en person har flera skulder till en annan person får han själv avgöra vilken av skulderna han betalar. Om han inte anger vilken skuld han betalar får mottagaren välja vilken skuld som skall anses vara betald.

Anta, som i exempel ovan, att hyresgästen betalar en hyra den 10 februari utan att ange vilken månad betalningen avser. Det är för sent att betala hyran för februari, men betalningen ligger inom återvinningsfristen för den tidigare obetalda hyran.

Hyresvärden får då välja vilken hyra som ska anses vara betald. Om hyresvärden väljer att betalningen avser hyra för januari månad får det till följd att hyresgästen återvunnit sin hyresrätt. Om hyresvärden istället väljer att betalningen skall anses vara betalning för februari månad är hyresgästens hyresrätt slutligt förverkad och han blir då tvungen att lämna sin lägenhet.

Denna princip har bekräftats av ett flertal domar de senaste åren. Det kan förefalla orimligt att hyresvärden på det sättet ska kunna välja vilken hyra som skall anses vara betald med de konsekvenser detta får för hyresgästen.

HD medger avsteg från huvudregel

Högsta domstolen har i ett avgörande den 23 december 2013, referat i Nytt Juridiskt Arkiv (NJA) 2013 sid 1190, prövat om hyresvärdens valmöjlighet är oskälig mot hyresgästen. Domstolen bekräftar inledningsvis i sin dom den ovan redovisade principen. Därefter säger domstolen att om en person har flera skulder bör man kunna avvika från huvudregeln i ”uppenbara fall”.

Domstolen fastslår att om det skulle få särskilda allvarliga konsekvenser för den som betalar får betalningsmottagaren inte välja vilken skuld som ska anses vara betald. Med vårt fall ovan ger det effekten att om hyresgästen bara betalar en hyra utan att ange vilken han betalar skall han anses ha betalat januari månads hyra. Han har då återvunnit hyresrätten och kan inte tvingas flytta från sin lägenhet på grund av att januarihyran inte betalats.

I det sammanhanget kan det vara viktigt att påpeka att om en hyresgäst vid flera tillfällen ligger efter med hyresbetalning så att han blir uppsagd kan det innebära att hyresvärden har rätt att säga upp avtalet enligt andra regler i hyreslagen.

 

Robert Ström är advokat och delägare i Landahl advokatbyrå. Han är bland annat expert inom allmän fastighetsrätt, kommersiell hyresrätt, hyresrätt bostäder samt bostadsrätt.