EU skärper kraven på energieffektivisering – och nu kan betydligt fler fastighetsbolag omfattas av nya regler. För många fastighetsägare kan det innebära både nya lagkrav och en tydlig signal: energiarbetet måste bli mer systematiskt. Samtidigt kan åtgärderna ge direkt effekt på driftnettot.
EU:s reviderade energieffektivitetsdirektiv (EED – EU 2023/1791) börjar nu få konkreta konsekvenser i Sverige. Direktivet trädde i kraft i oktober 2023. Kraven kan börja påverka fastighetsägare i praktiken under 2025–2026.
Det innebär att företag som använder mer än 2,8 GWh energi per år ska genomföra och rapportera en energikartläggning. Vid energianvändning över 23,6 GWh per år föreslås i stället krav på ett certifierat energiledningssystem, exempelvis enligt ISO 50001.
Reglerna är kopplade till EU:s uppdaterade energieffektivitetsdirektiv och ska införas i svensk lagstiftning de kommande åren. För fastighetsbranschen kan förändringen bli omfattande.
Relativt låga gränser
I många fastighetsbolag ligger energianvändningen redan i den här storleksordningen. En bostads- eller kontorsfastighet använder ofta mellan 120 och 200 kWh per kvadratmeter och år. Det innebär att ett fastighetsbestånd på runt 18 000–20 000 kvadratmeter i många fall redan når upp till gränsen på 2,8 GWh. Med andra ord kan även mindre fastighetsbolag omfattas av kraven.
För större fastighetsägare blir konsekvenserna ännu tydligare. Ett bostadsbestånd på exempelvis 150 000 kvadratmeter kan ofta ha en energianvändning på 20–30 GWh per år, vilket innebär att kravet på energiledningssystem kan bli aktuellt.
Tidigare har kraven på energikartläggning främst riktats mot stora företag enligt lagen om energikartläggning i stora företag (EKL).
Med de nya reglerna riskerar betydligt fler fastighetsägare att hamna inom regelverket – helt enkelt eftersom fastigheter är energikrävande tillgångar.
Kräver bättre kontroll på energin
En energikartläggning innebär att företaget systematiskt analyserar sin energianvändning. För fastighetsägare handlar det i praktiken om att kartlägga hur energin används i byggnadernas olika system, till exempel värme, ventilation, kyla, fastighetsel och belysning.
Kartläggningen ska också identifiera möjliga effektiviseringsåtgärder och ge ett underlag för hur energianvändningen kan minska.
I många fall leder sådana analyser till konkreta driftåtgärder, till exempel optimering av ventilation, justering av styrkurvor eller bättre uppföljning av energidata.
Kan påverka driftnettot
För fastighetsägare handlar energifrågan inte bara om lagkrav utan i hög grad om ekonomi.
Energikostnader är en betydande del av driftkostnaderna i många fastigheter. Åtgärder som minskar energianvändningen kan därför få direkt effekt på driftnettot – och därmed även på fastighetsvärdet.
Erfarenheter från energikartläggningar visar att effektiviseringspotentialen ofta ligger i storleksordningen 10–30 procent, särskilt i byggnader där energiarbetet inte tidigare varit systematiskt.
Större bolag kan behöva energiledningssystem
För fastighetsägare med mycket stora bestånd kan kraven bli mer omfattande. Vid energianvändning över 23,6 GWh per år föreslås krav på att införa ett energiledningssystem. Det innebär att energiarbetet integreras i företagets styrning med tydliga mål, uppföljning och kontinuerliga förbättringar.
I praktiken innebär det att energifrågan flyttas från att vara en teknisk driftfråga till att bli en strategisk ledningsfråga.
En ny verklighet för energiarbetet
Bakgrunden till de nya reglerna är att byggnader står för omkring 40 procent av energianvändningen i EU.
För att nå unionens klimat- och energieffektiviseringsmål behöver energianvändningen i byggnadsbeståndet minska.
Det gör fastighetsägare till en central aktör i EU:s energipolitik. För många fastighetsbolag kan de kommande reglerna därför bli en tydlig signal: energiarbetet måste bli mer systematiskt, mer datadrivet och mer integrerat i den löpande fastighetsförvaltningen.
Text: Thomas Hallberg
thomas.hallberg@forvaltarforum.se
EU:s nya krav på energieffektivisering
Bakgrund
EU:s reviderade energieffektivitetsdirektiv (EED – EU 2023/1791) är en central del av EU:s klimatpaket Fit for 55 och ska minska energianvändningen i medlemsländerna. Direktivet trädde i kraft 10 oktober 2023.
Införande i Sverige
Medlemsländerna ska ha infört reglerna i nationell lagstiftning senast 11 oktober 2025.
2,8 GWh energianvändning per år
Företag över denna nivå ska genomföra en energikartläggning där energianvändningen analyseras och möjliga effektiviseringsåtgärder identifieras.
23,6 GWh energianvändning per år
Företag över denna nivå ska införa ett energiledningssystem, exempelvis enligt ISO 50001.
Vad innebär energikartläggning?
En systematisk analys av hur energi används i verksamheten. För fastighetsägare handlar det ofta om värme, kyla, ventilation, fastighetsel, belysning och styrning av tekniska system.
Tidigare regler i Sverige
I dag gäller lagen om energikartläggning i stora företag, EKL (2014:266), där endast stora företag omfattas.
Vad förändras?
De nya reglerna flyttar fokus från företagets storlek till faktisk energianvändning, vilket innebär att även mindre fastighetsbolag kan omfattas.
Varför riktas kraven mot byggnader?
Byggnader står för cirka 40 procent av energianvändningen i EU.
Möjlig effekt för fastighetsägare
Energikartläggningar visar ofta en effektiviseringspotential på 10–30 procent, vilket kan minska driftkostnader och förbättra driftnettot.
