AMF Fastigheter och Skanska samarbetar för att utveckla en fastighet från 90-talet i Marievik. Med Sveriges första NollCO2-renovering och flexibilitet vill man locka hyresgästerna till den nya ”24-timmarsstaden”.
I Marievik håller en ny stadsdel på att ta form. AMF Fastigheter, Klövern och JM etablerar sig i området som ligger längs kajerna, söder om Hornstull. Här ska 1 000 nya lägenheter stå klara till 2028–2030 och man renoverar kontorshusen för att möta kraven från dagens kontorshyresgäster.
– Vi köper och renoverar fastigheter för att bygga ett kluster och på så sätt göra en förflyttning av området, berättar Kenneth Öberg, som är projektchef på AMF Fastigheter.
Genom att rusta upp området, gator, kajer och parker vill man transformera kvarteren. Bort från ”bilen i centrum” till gångfartsgator samt butiker och restauranger i gatuplanen. Nyligen berättade även AMF Fastigheter att man ska bygga ett konserthus med två live-scener och plats för 1 000 besökare i det så kallade Modehuset, där H&M huserar. Tanken är att etablera en 24-timmarsstad som drar folk dygnet runt.
Formad som en yuppietelefon
AMF Fastigheter har köpt nio fastigheter i området och ett av dem, Signalhuset, byggdes under det postmodernistiska 90-talet då arkitekterna ofta ville berätta en historia. Så även i detta fall och ovanifrån ser byggnaden ut som en äldre yuppienalle.
Här pågår nu ett större renoveringsprojekt och målet är att nå SGBC:s NollCO2-certifiering. Det första i landet för en renovering. Slutresultatet kommer att bestå av 14 000 kvm kontorsyta fördelat på tio våningar, inklusive källare.
För att nå certifieringskraven behåller man stomme och ursprungliga formen men bygger på två våningar i trä och använder EPD-märkta material, som exempelvis stål med hög skrotmängd. Dessutom utnyttjar man återbruk i möjligaste mån och klimatkompenserar genom att ingå i samarbeten kring exempelvis solcellsanläggningar.
Påbyggnad av trä ger mer intäkter
Anledningen till att man adderar våningsyta är det för att få mer hyreskvadratmeter.
– Vi vill göra en väldigt speciell kontorsprodukt men det måste också vara lönsamt. Ett sätt att skapa bättre intäkter är att bygga på huset. Men det är fin avvägning mellan att göra det utan att behöva förstärka stommen, så att det blir för dyrt, säger Kenneth Öberg.
Man valde att bygga på med trä i två våningar. Dels är det styrt av detaljplanen och dels skulle fler våningsplan än så, bli för smala. Dessutom är det en lättare konstruktion och man måste även ta hänsyn till vindkrafterna. Mer betong än nödvändigt till en förstärkning vill man inte ta in i klimatberäkningarna.
Samarbetar med Skanska
AMF Fastigheter ser att potentiella hyresgäster efterfrågar hållbarhetsaspekten och certifiering. För att klara av detta ambitiösa projekt behövde man en samarbetspartner som var med på noterna, vilket man hittade i Skanska.
– Det är en jätteutmaning att klara NollCO2-certifieringen. Till det lägger vi Miljöbyggnad Guld och även att nå energiklass A. Allt kräver rätt kompetens och vi har tagit in en hållbarhetsstrateg som konsult. Han är duktig på klimatberäkningar och styr in oss på att välja rätt material, berättar Lotta Björnstad, projektchef på Skanska.
Skanska lämnade in både en ekonomisk kalkyl och en kalkyl för klimatet till AMF, som man sedan ska leva upp till. Väljer man ett nytt material eller en ny idé måste man ta hänsyn till hur det påverkar slutresultatet – och balansera upp valet i bägge kalkylerna.
– Våra duktiga inköpare hittar nya och bra material men det är en lång process för leverantörerna att få dem certifierade och godkända att använda. Vi måste ju ha material som har EPD:er för att kunna räkna in dem i vår klimatbudget. Detta gör att leverantörer ibland skyndar på med sina certifieringar, säger Lotta Björnstad.
Cirkularitet en viktig faktor
I Signalhusets fastighetsutveckling är även cirkularitet en viktig faktor. När man nu river ner två fasader för att få in större fönsterpartier ser man till att använda det demonterade materialet på annan plats. Bland annat ”lappas och lagas” den nya fasaden med det gamla fasadmaterialet och fönstren har skickats till Ukraina för att hjälpa till med återuppbyggnaden där.
Invändigt tar man vara på gipsskivor som ska bli nya väggskärmar. Undertak från andra projekt inom AMF Fastigheters bestånd ska man sätta upp i utrymmen här, som inte har lika höga estetiska krav (som vilrum och toaletter). Man har till och med rengjort och krossat gamla toaletter som ska ingå i nya terrazzogolv.
Flexibel hyresgästanspassning
Några av de större produkterna som man ska återbruka är invändiga glaspartier. Glasen klarar inte dagens ljudkrav men tillsammans med en leverantör säkerställer man högre kvalitet genom att sätta ihop skivorna två och två i nya moduler.
Man hoppas att materialet ska räcka till kommande hyresgäster. Sommaren 2027 kommer de första att flytta in och för att öka flexibiliteten i produktionen bygger Skanska ett så kallat bashus med ”stopp-standard”. Det innebär att man gör avhack i till exempel el- och ventilationsinstallationer och undertak så att det lätt går att hyresgästanpassa och sätta upp väggar.
– Det är en viktig konkurrensfördel. Många fastighetsägare i andra exploateringsområden kan välkomna nya hyresgäster först om flera år. Vi erbjuder dem att flytta in redan nästa sommar. Vi bygger så långt som vi vågar och kan sedan göra finjusteringar, säger Lotta Björnstad.
Text: Marit Engstedt
marit.engstedt@forvaltarforum.se
NollCO2-certifieringen
NollCO2-certifieringen från Sweden Green Building Council (SGBC) är utformad för att driva byggsektorn mot nettonoll klimatpåverkan genom att utgå från en specifik baseline (referensvärde) för byggnadens klimatpåverkan. Certifieringen omfattar numera både nybyggnad och ombyggnad.
- Baseline (Referensvärde): NollCO2 använder en unik baseline för projektet. som baseras på referensbyggnader (från 2021 års standard) och generiska klimatdata för material. Detta värde representerar vad en liknande byggnad hade släppt ut under vanliga omständigheter.
- Krav på minskning (Nybyggnad): I takt med branschens utveckling har kraven skärpts. I NollCO2 2.0 är kravet att klimatpåverkan ska vara minst 45 % lägre än baseline för nybyggnationer.
- Krav på minskning (Ombyggnad): För ombyggnationer infördes krav i 2.0 där klimatpåverkan ska vara minst 30 % lägre än standardutförande.
- Materialoptimering: Projektet måste spara så mycket klimatpåverkan som möjligt genom materialval och konstruktionslösningar för att klara dessa tuffa gränsvärden, framförallt i byggskedet.
- Nettonoll balans: Utöver minskningen krävs att den kvarvarande klimatpåverkan balanseras genom ”klimatåtgärder” (klimatkompensation/åtgärder) för att uppnå noll klimatpåverkan över livscykeln.
- Certifieringen kräver också att projektet kombineras med en bascertifiering, exempelvis Miljöbyggnad, BREEAM-SE, LEED eller Svanen.
Källa: SGBC
