Vad är det som gäller när man ska sätta hyra för lokaler i sin fastighet? Här redogör experten grundläggande om den så kallade Hyreslagens regler om hyra för lokaler. Genom denna exposé kan du undvika att göra onödiga misstag som fastighetsägare.
Grunden till vilken hyra en hyresvärd får begära för en lokal återfinns i 19 § i 12 kap. jordabalken, kapitlet som populärt kallas hyreslagen. Av bestämmelsen framgår att hyran i grunden ska vara till beloppet fast bestämd. Det kan tolkas som att hyresbeloppet måste vara angivet med ett visst belopp i hyresavtalet, och i princip så är det rätt. Det finns dock några undantag och de tänkte jag redogöra för nedan.
Hyresvärdens självkostnad
Bestämmelsen om att beloppet ska vara angivet i hyresavtalet omfattar inte ersättning för kostnader som hänför sig till lokalens uppvärmning, nedkylning, förseende med varmvatten eller elektrisk ström eller avgifter för vatten och avlopp. Det innebär att hyresvärden inte behöver ange ersättning för dylika kostnader med ett bestämt belopp, utan det räcker med att ange att ersättning utgår enligt hyresvärdens självkostnad.
Individuell förbrukning
Det anges i bestämmelsen att kostnaden då ska ha sin utgångspunkt i hyresgästens individuella förbrukning. Så tänk då på att i de fall lokalen inte har någon mätare för individuell förbrukning måste det framgå av hyresavtalet hur hyresgästens andel ska beräknas, till exempel genom att ange en fördelningsnyckel för hur hyresvärdens självkostnad ska fördelas mellan de olika lokalerna i fastigheten.
Omsättningshyra
Det finns också en möjlighet för hyresvärden att ange i hyresavtalet att hyra ska utgå med en viss andel av hyresgästens intäkter, så kallad omsättningshyra. Läs mer längre ner i texten.
Hyra med annan beräkningsgrund
Av 19 § framgår också att det är möjligt att ange i hyresavtalet att hyra ska utgå med ett belopp som bestäms enligt en annan beräkningsgrund än vad som har angivits i avsnittet ovan. En förutsättning är att hyresavtalet har en hyrestid på minst tre år.
Indexreglerad
Det absolut vanligaste är att infoga en indexklausul eller bestämmelse i hyresavtalet där det framgår att hyran ska vara indexreglerad. Det innebär att hyran ska förändras i förhållande till ett visst index, där SCB:s konsumentprisindex, KPI, är vanligast. Det innebär att hyresvärden varje år ser hur KPI har utvecklats och justerar hyran utifrån det. Ofta innehåller hyresavtalet en bestämmelse som innebär att hyran aldrig kan vara lägre än den bashyra som har angivits i hyresavtalet, eller till och med att hyran aldrig kan vara lägre än föregående års utgående hyra inklusive indextillägg.
Trots bestämmelsen om att hyran ska vara till beloppet bestämd i hyresavtalet så är det tillåtet att ange i hyresavtalet att hyran varje år ska höjas med en viss angiven procentsats eller med ett visst belopp, oavsett hyrestidens längd.
Tilläggsersättning
Begreppet ”annan beräkningsgrund” kan även innefatta en skyldighet för hyresgästen att betala tilläggsersättning till hyresvärden för andra nyttigheter än kostnader som hänför sig till lägenhetens uppvärmning, nedkylning, förseende med varmvatten eller elektrisk ström eller avgifter för vatten och avlopp. Det kan till exempel röra sig om hyresvärdens kostnader för drift av en galleria eller ytor som nyttjas gemensamt med andra hyresgäster, till exempel en parkering eller en foodcourt.
Ett annat vanligt tillägg är fastighetsskatt. Observera att det är oerhört viktigt att ange en beräkningsgrund i hyresavtalet och att den är tydligt angiven. Det finns rättsfall där hyresvärden har blivit skadeståndsskyldig genom att beräkningsgrunden inte har varit tillräckligt tydligt angiven och där bestämmelsen med anledning av detta har ansetts utgöra ett oskäligt hyresvillkor.
Omsättningshyra
I ett fall där hyresvärden önskar att hyra ska utgå med så kallad omsättningshyra är det mycket viktigt att det tydligt framgår av hyresavtalet hur omsättningshyran ska beräknas. Ofta är det enklast och säkrast för hyresvärden att omsättningshyra ska utgå med en viss andel av hyresgästens bruttoomsättning.
I ett sådant fall har hyresgästen ingen, eller i vart fall endast en mycket ringa, möjlighet att minska hyran genom olika typer av bokslutstransaktioner eller andra transaktioner. Observera dock att det alltid finns risk att en hyresgäst med bristande moral inte redovisar alla intäkter i verksamheten. Då blir omsättningshyran lägre och även om ett sådant förfarande är brottsligt så förekommer det alltjämt i viss utsträckning.
För den hyresvärd som inte känner ett högt förtroende för hyresgästen och där det är viktigt att ha kontroll över hyresintäkten, kan det vara att föredra för hyresvärden att komma överens om ett bestämt belopp i stället.
Procentandelen varierar kraftigt och mycket beroende av vilken verksamhet som ska bedrivas i lokalen. Det är inte ovanligt att hyresavtalen innehåller procentandelar om 8-10 procent, särskilt i attraktiva affärslägen.
Omsättningshyra med minimi och maximi
Ett alternativ för den hyresvärd som önskar tillförsäkra sig att hyresintäkt inflyter med i vart fall ett visst lägsta belopp är att införa en bestämmelse om minimihyra i hyresavtalet. Det innebär att hyresgästen ska betala omsättningshyra, men aldrig lägre än ett visst angivet belopp. Det är mycket vanligt att hyresavtalet innehåller en bestämmelse om minimihyra när hyresavtalet har omsättningshyra.
Det är också möjligt att på motsvarande sätt införa en bestämmelse om maximihyra, det vill säga en begränsning av vilken hyra som högst utgår. Det är dock betydligt ovanligare än minimihyra. Notera också att det är möjligt att ha olika nivåer på minimi- respektive maximihyra. Hyresvärden anger då till exempel i hyresavtalet att upp till en viss omsättning utgår omsättningshyra med en viss procentandel och, om omsättningen överstiger det angivna beloppet, utgår omsättningshyra med en lägre procentandel på den överskjutande omsättningen.
Det går naturligtvis att ha det omvända förhållandet, det vill säga att procentandelen ökar i takt med att omsättningen ökar. Allt beror på hur affärsrisken ska fördelas mellan parterna.
Vid förlängning av hyresavtalet
En detalj jag genom åren har uppmärksammat att ganska många hyresvärdar missar när de skriver hyresavtal, är att även förlängningstiden måste vara minst tre år om hyran ska kunna utgå med en så kallad annan beräkningsgrund, till exempel index. Om förlängningstiden är kortare än tre år strider bestämmelsen om hyran mot tvingande bestämmelser i Hyreslagen och hyresvärden riskerar att inte kunna debitera det avtalade indextillägget.
Sammanfattning
Som du säkert redan har förstått är det A och O att vara tydlig med vad som avses i hyresavtalet i de fall hyresvärden önskar göra avsteg från grundregeln om att hyran ska vara till beloppet fast bestämd. Det är extra viktigt vid införande av bestämmelse om omsättningshyra då det kan ha stor betydelse för vilken hyra hyresgästen ska betala.
Var också noggrann med förlängningstiden så ni inte riskerar att förlora möjligheten att höja hyran genom index. Jag vill också höja ett varningens finger för att ett hyresavtal med omsättningshyra potentiellt kan vara ett oskäligt hyresvillkor om hyresgästen genom bestämmelsen om omsättningshyra riskerar att behöva betala högre hyra än marknadshyra.
Magnus Strömqvist,
advokat på Landahl Advokatbyrå och har mer än femton års erfarenhet av rådgivning kring hyresavtal
