Befintliga lokaler och byggnader som står oanvända och outnyttjade är resursslöseri. Ibland beror det på en låst detaljplan som bestämmer vad en byggnad får användas till. Fastighetsägarna ger 6 förslag på åtgärder i rapporten Flexibla fastigheter.
Fastighetsägarna Sverige har, tillsammans med White arkitekter, tagit fram rapporten Flexibla fastigheter som belyser problemet med transformation av lokaler till mer flexibel användning. Rapporten ger förslag på åtgärder som skulle kunna lösa upp de hårda knutarna kring fastlåsta detaljplaner.
Man har gjort enkäter och djupintervjuer med ledande fastighetsägare, hyresgäster och tjänstemän som hanterar bygglovshandläggningar och man kan konstatera att det finns en del svårigheter när det gäller processen för att ändra användningen av lokaler. 30 % upplever att den kommunala processen är komplicerad och de flesta tycker att den tar för lång tid. Komplikationerna består i:
- Processen är oförutsägbar, man kan inte förutse utkomsten.
- Kostnaderna skenar iväg på grund av långa ledtider.
- Det är riskfyllt, har man ett pågående projekt under processen förlorar man eventuellt den tilltänkta hyresgästen.
- Bygglovsansökningarna är bristfälliga, vilket är en nackdel för både sökande och handläggare.
- Det finns ett behov av bättre informationsutbyte och förståelse för varandras roller.
- Samverkan med och mellan fastighetsägare och plan- och bygglovshandläggare behöver bli bättre.
De 6 förslagen
I rapporten Flexibla fastigheter ges sex förslag på åtgärder för att åstadkomma en effektiv och hållbar användning av befintliga fastigheter.
- Nya arbetssätt i stadsplaneringen
Kommunerna behöver planeringsinstrument som fångar helheten inom en kommun. Till exempel arbetssätt som involverar alla berörda kommunala förvaltningar och bolag vilket kan ge bättre beslutsunderlag. Rapporten efterlyser även mer samverkan, mellan tjänstemännen inom kommunerna. - Samordna plattform för transformation
Man behöver motverka hinder för att kunna utnyttja fastigheter mer flexibelt och man behöver utöka möjligheterna till avvikelser i detaljplanen. Genom att undvika processen att ändra detaljplanen så sparar man mycket tid. Det behöver också utredas vilka krav som är skäliga att ställa vid ombyggnation respektive ändring av befintlig byggnad. Nivån på kraven bör ställas i relation till den klimatnytta ett effektivare nyttjande av befintliga byggnader ger. - Stimulans i takt med innovation
Det behöver finnas incitament att redan från början bygga flexibelt. Då kan man undvika stora insatser och långa processer när man vill ändra en fastighets användning i efterhand. - Skatteregler som tar sikte på transformation
Skattereglerna är i dagsläget ett hinder för att ställa om och bygga om det befintliga beståndet för att utnyttja fastigheter mer flexibelt. Till exempel behöver det vara lättare att hyra ut till en momsfri verksamhet. Det behöver bli enklare att hyra ut till flera hyresgäster samtidigt, som kan samsas om lokalen på olika tider. - Informera mera
Bygglovshandläggare vill inte ha in bristfälliga ansökningar. Det finns redan nu information, som checklistor, men de måste komma ut och utnyttjas mer effektivt. Ett förslag är att formulär inte ska gå att skicka in om det inte är fullständigt ifyllt, likt Skatteverket har med inlämning av inkomstdeklaration. Det ska vara lätt att göra rätt.
Även mer dialog innan ansökan skickas in eftersökes. Vissa kommuner använder sig av det, vilket ökar förståelse för båda parternas intressen, vilket gör att den sökande hamnar rätt i sin ansökan. - Modernisera överklagandeprocessen
Det konkreta förslaget är att tidigarelägga möjligheten att överklaga, redan vid planbeskedet. Det skulle spara arbete och minimera risken för ”prestigeförlust”.
Kommentarer på rapporten
I slutet av november presenterade Anna Thureson på Fastighetsägarna rapporten och en namnkunnig panel diskuterade förslagen efteråt. Här är några röster och infallsvinklar.
David Josefsson (M), ledamot i civilutskottet:
– Det är viktigt att kunna överklaga beslut men vi måste också se hur stor kretsen ska vara för de som kan överklaga. Man kan även införa en symbolisk summa för att överklaga, annars är risken att det missbrukas, vilket kan leda till förhalande av beslut.
– Det är viktig att man inom kommunen tar på sig ledartröjan och tar beslut om hur man vill att kommunen ska se ut, gällande detaljplanen. Man får då också inse att alla inte kommer att vara överens.
Leif Nysmed (S), ledamot i civilutskottet:
– Det är lätt att stå så här inför fastighetsägare och säga att det ska vara lättare att få igenom förändringar i planer. Men sedan ska man möta andra parter som Naturskyddsföreningar eller andra och de har sina intressen.
– Inom en kommun måste man ta hänsyn till opinionen. Det är inte tjänstemännen som tar beslut om ändrade detaljplaner, utan det är kommunpolitiker. Skulle vi styra ovanifrån med lagar som säger att de får mindre att säga till om så ska de ändå stå till svars inför sina kommuninnevånare – och politikerna vill bli omvalda efter fyra år.
Anders Sjelvgren, generaldirektör på Boverket, kommenterar att man kan behöva se över kraven för ombyggnation om man exempelvis vill bygga om kontor eller köpcentrum till bostäder. Kan man ge avkall på direkt ljusinsläpp?
– Nybyggnadskraven är en ambition när man bygger nytt. Man kan behöva se över dem när man ska göra en ombyggnad av en fastighet utifrån om det är resurseffektivt eller inte. Det mest resurseffektiva är att använda lägenheter och byggnader som de är.
Läs mer
Notera att Sara Jacobsson, förvaltningsrådgivningschef på Svefa, redan tidigare tänkt i dessa banor och hon har delat med sig av tankar och tips om hur man kan ändra en detaljplan i en artikel här på Förvaltarforum. Läs artikeln här.
Text: Marit Engstedt
marit.engstedt@forvaltarforum.se
