7 tips för att få igenom bygglov i en gammal detaljplan

Bygglovshandläggare som tolkar detaljplanen för bokstavligt sätter käppar i hjulet för modern fastighetsförvaltning, där du vill ändra verksamhet i lokalerna. Sara Jacobsson, på Svefa, ger dig 7 tips på hur du ska kunna få igenom ditt bygglov och säkra dina hyresintäkter.

Som fastighetsförvaltare kan det vara ett problem att sitta med en portfölj av fastigheter som ligger i ett område med en äldre detaljplan. Det kanske är byggnader som innehåller gamla industrier eller äldre kontorsfastigheter? Kanske de befinner sig i ett industriområde eller i ytterområden till en större stad?

Sara Jacobsson, Svefa

– Den äldre detaljplanen, som upprättades någon gång mellan 50- och 80-talen var lämplig för den sortens förvaltning. Det är klon i det hela. Planerna är framtagna efter de behov som fanns för 30–60 år sedan. Samhället utvecklas och förändras, men detaljplanerna ändras inte.

Handläggare tolkar bokstavligt
Det säger Sara Jacobsson som arbetar som Förvaltningsrådgivningschef på Svefa. Det hon ser som ett problem är att många, men inte alla, bygglovshandläggare inte kan se förbi den äldre planen.

– Det är i och för sig klokt att det är förutsägbart vad mark ska användas till. Men, när du som förvaltare vill anpassa en gammal plats till en ny verklighet ser handläggaren det som bokstavligen står på planen. K står för Kontor och svaret man får, utgår från det.

Anledningen till att det blir så är att det kan finnas relativt juniora handläggare som tolkar detaljplanen väldigt strikt. De har ofta en byggnadsteknisk bakgrund och inte en juridisk bakgrund, vilket gör att de inte känner sig säkra på att göra tolkningar av de gamla planerna, tror Sara Jacobsson.

Använd juridiken
För enligt henne är det via juridiken man kan förändra de äldre detaljplanerna. Det handlar om att kunna tolka det som står och anpassa det till nutida förutsättningar. Är det till exempel benämnt Småindustri får man tänka sig vad som var småindustri på 60-talet och vad som kan räknas som det idag, 2022.

– Definition för Småindustri kunde då vara tio personer som skruvade och producerade något i en mindre mekanisk produktion. Den sortens verksamhet finns knappt idag, om man är storstadsorienterad och befinner sig nära ett tjänstedrivet samhälle. Men byggnaderna och platsen finns. Då måste man som bygglovshandläggar vara lite klurig och smart och tänka; vad var syftet med planen? Hur ska vi översätta det till 2022? Vad är småindustri idag? Det kanske är ett grossistlager eller en butik, säger Sara Jacobsson och slår fast:

– Det är den sortens översättningsarbete hos bygglovshandläggarna som behövs för en modern verklighet.

Lösningen är att kunna sin PBL
Lösningen på problemet är att som fastighetsägare kunna sin PBL, plan- och bygglagen, sätta sig in i syftet med detaljplanen och sedan kunna argumentera för sitt bygglov på rätt sätt. För som Sara Jacobsson säger:

– Det finns en affär att tjäna på en ny tolkning av detaljplan, du missar hyresintäkter om du inte kan motivera ditt bygglov på rätt sätt.

7 tips som ökar chansen
Enligt henne finns det några saker som du kan titta på för att öka chansen att få igenom bygglov om du önskar ändra på verksamheten inom dina byggnader.

1. Strider inte mot syftet: Se till att verksamheten du föreslår inte strider med syftet med planen. Läs på vad syftet var när planen togs fram för många år sedan. Vill du byta ut kontor mot bostäder, då strider det mot planen och blir svårare att motivera. Vill du däremot byta ut en ”daterad” verksamhet mot en mer modern – och kan argumentera för det – kan bygglovet gå igenom.
2. Lämpligt komplement: Fundera på om ditt bygglov kan vara ett ”lämpligt komplement” eller ”mindre avvikelse” till detaljplanen. Till exempel kan en lunchrestaurang eller ett hotell vara en mindre avvikelse eller ett komplement i ett befintligt kontorsområde. Här är det viktigt att den nya verksamheten inte är för stor del av byggnaden, gärna under 50%.
3. Håll koll på begränsningar: Se till att ditt bygglov inte strider mot begränsningar på detaljplanen, så som maximal takhöjd eller byggnation på prickmark. Se till att du vet skillnad på gråzonerna och vad som är riktiga begränsningar. Städa bort det som går i strid mot planen ur bygglovet, så att det inte stör beslutsfattandet.
4. Goda exempel: Ta fram case på hur andra har gjort annorlunda lösningar och visa som goda exempel. Varför har de fått om inte vi får?
5. Stöter du på mothugg: Be handläggaren att ta upp bygglovet för diskussion internt hos dem, där de behandlar svårare fall och ofta med mer seniora handläggare och chefer.
6. Ta hjälp av politiker: Får du besked av tjänstemännen att du kommer att få avslag på bygglovet kan du begära att få en politisk prövning av det. Då tas det upp i nämnden och blir ett politiskt beslut på bygglovet. Men se till att det inte finns risk för överklagan – politiker kommer troligen inte vilja argumentera för din sak om så är fallet.
7. Ta hjälp med juridisk tolkning: En fastighetskonsultfirma, som har kompetens att argumentera för tolkningar av detaljplan, eller en advokatbyrå kan hjälpa till med juridiken.

För dialog med handläggaren
Sara Jacobsson säger även att man bör man ha dialog med sin handläggare, innan man får beskedet, så att man kan hinna påverka.

– Se till att de har fått allt underlag så att de kan bedöma på bra grunder. Det gäller att spela på deras planhalva och till exempel använda rätt nomenklatur och göra det trovärdigt. Du ska visa att ”jag kan det här och är beredd att argumentera för min sak”.

Boverkets hemsida är en bra källa
Därför är det bra att veta vilket regelverk man har att arbeta med. Sara Jacobsson tipsar om Boverkets hemsida som är en bra källa och guidning till regler och nomenklatur.

– Det är två formuleringar som man måste kunna för att få till återbruk av fastigheter på ett vettigt sätt. 1. Man måste kunna argumentera så det inte strider mot syftet och 2. Se om det kan tolkas som en mindre avvikelse eller ett lämpligt komplement. Du måste veta exakt och kunna argumentera för det, säger Sara Jacobsson och avslutar:

– Man ska inte skrämmas av den gamla planen eller äldre begrepp eller första nejet i bygglovet. Det ligger i förvaltaransvaret att veta vilken verksamhet man får bedriva på platsen. Det är också ett klimatsmart sätt att ägna sig åt fastighetsförvaltning genom att arbeta med befintliga planer och ett effektivt sätt att tjäna pengar. Jobba med det du har!

Text: Marit Engstedt
marit.engstedt@forvaltarforum.se