El och vatten som inte ingår i hyran och debiteras efter förbrukning är inte längre momsbefriad. Fastighetsägarnas skattejurist Ulrika Hansson hjälper dig att hantera momsen.
Bakgrunden till att frågan om IMD och moms har uppstått är dels ett ställningstagande från Skatteverket från 2018 i vilket verket tolkat momsreglerna, dels praxis från EU-domstolen.
Skatteverket anser att faktisk förbrukning av el, gas eller vatten på basis av individuell mätning ska anses som en separat transaktion skild från uthyrningen. Och att denna del är momspliktig.
Detta synsätt har bekräftats i ett avgörande från Högsta förvaltningsdomstolen den 3 december 2019 (HFD 2019 ref. 54). Därför måste hyresvärdar och bostadsrättsföreningar lägga moms på IMD.
Hur bråttom är det för bolag och bostadsrättsföreningar som berörs?
– Skatteverkets inställning rörande individuell mätning och moms kom ju redan i ställningstagandet från 2018. Så får man en skattekontroll kan ju verket dyka ner på detta om man inte beskattar det enligt deras, och numera även domstolens, uppfattning, säger Ulrika Hansson.
När ska momsen tas ut och hur påverkar det årets redovisning?
– Det ska inte tas ut moms i alla lägen. Domen från Högsta förvaltningsdomstolen, som är bindande, avsåg fall där nyttjanderättshavarnas enskilda förbrukning av el och/eller vatten mättes genom enskilda mätare i varje lägenhet. I dessa fall, anser HFD, ska moms tas ut separat på dessa leveranser. Skatteverket anser dock fortfarande att leverans av el, gas eller vatten normalt anses ingå i hyran när individuell mätning saknas. Huvudregel är att hyra av fastighet, det vill säga bostäder eller lokaler, är momsfri. Skatteverket anser att man måste göra en bedömning i varje enskilt fall. Och som jag tidigare nämt, Skatteverkets ställningstagande kom ju redan 2018.
Hur påverkas momsbeloppet om det är svårt att skilja ut ersättning som påverkas av moms?
– När man har en omsättning som består av flera delar varav en del är momspliktig, och beskattningsunderlaget för den momspliktiga delen inte kan fastställas, ska man enligt momslagen göra en uppdelning efter ”skälig grund”. Ett sätt att bedöma beskattningsunderlaget kan vara att göra uppdelningen utifrån till exempel nedlagda kostnader.
Hur påverkar denna rättspraxis hur fakturor ska utformas?
– Det är ett krav i momslagen att faktura ska utfärdas vid momspliktig omsättning till näringsidkare. Det är däremot inte något krav i momslagen att faktura utställs när en privatperson är köpare. I ett hyresförhållande betyder detta att värden inte särskilt behöver göra en momsfaktura rörande skattepliktigt tillhandahållande av el, gas eller vatten om hyresgästen är en privatperson.
Hur mycket moms ska debiteras på hyran?
– Det beror på det beskattningsunderlag som hyresvärden har uppskattat utgör den momspliktiga delen för el, gas eller vatten. Om hyran har fakturerats i klump får man göra en skälig uppdelning.
Hur ser du på möjligheten att avtala så att hyran inte inkluderar moms?
– Om en del av hyran utgörs av debitering för enskild förbrukning av el, gas eller vatten ska moms enligt bindande rättspraxis tas ut på den delen. Ändring av avtalsvillkor och hyrans storlek är dock en fråga som behöver hanteras enligt hyresrättslig lagstiftning.
Hur mycket moms ska debiteras på avgifter i bostadsrättsföreningar?
– Det beror på hur mycket man har uppskattat den individuella förbrukningen av el, gas eller vatten till. Det blir samma bedömning som i hyresförhållandet.
Kan brf-stadgarnas beräkningsgrund för el, värme och vatten ändras så att momsen reduceras?
– Enligt momslagen ska en fördelning av ersättningen göras efter skälig grund, när en del av ersättningen är momspliktig, och en del är momsfri. Det är Bostadsrättsföreningens ansvar att fördelningen blir skälig. Hur avgifter beräknas regleras i bostadsrättsföreningens stadgar och för ändring av stadgarna gäller särskilda regler.
I vilka fall kan avdrag göras för inköp av el och vatten?
– Skatteverket har tills vidare uppfattningen att en hyresvärd kan få göra avdrag för moms på inköp av till exempel den individuella mätutrustningen för den enskilda hyresgästen när det sker en beskattning med moms av omsättningen av el, gas eller vatten på basis av enskild förbrukning. Skatteverket anser också att moms på inköp av el till hyresgästerna omfattas av avdragsrätt. Villkoret för avdragsrätt är att inköpet är direkt kopplat till den skattepliktiga vidareförsäljningen till hyresgästerna. Se mer om detta på Skatteverkets hemsida. Skatteverkets bedömning kan komma att förändras eftersom det är ett förhandsbesked på gång från Skatterättsnämnden i denna fråga.
När avgörs frågan om avdragsrätt för ingående moms på köp och installation av IMD-anläggningar slutligt?
– Förhandsbeskedet om avdragsrätt ska enligt uppgift meddelas under våren. För att få ett bindande besked för alla berörda hyresvärdar och bostadsrättsföreningar krävs att Högsta förvaltningsdomstolen fastställer förhandsbeskedet, säger Ulrika Hansson.
Text: Mats Cato
mats.cato@forvaltarforum.se
Länkar till mer information
Nya IMD-krav införs 2021 – så berörs fastighetsägare och brf:er
