För de boende finns inte många vinster att hämta, skriver Susanna Skogsberg, förbundsjurist på Hyresgästföreningen. Foto: Kristian Pohl
I en artikel i Förvaltarforum den 19 mars talar Botkyrkabyggens förra vd Ulf Nyqvist om delägarboende, en metod som han menar skulle kunna ”lyfta” utsatta bostadsområden och ge kapital till upprustning av miljonprogrammet.
Syftet kan tyckas vällovligt men resultatet innebär stor otrygghet för de boende. I sammanhanget och för balansens skull är det viktigt att komma ihåg att Ulf Nyqvist samarbetar med Andelsägarbolaget för att etablera delägarboende på marknaden.
Det är uppenbart att Andelsägarbolaget är medvetet om de juridiska tveksamheterna i avtalen, det framkommer i klausuler i samarbetsavtalet mellan andelsägarbolaget och bostadsbolaget samt i samägandeavtalet mellan delägarna. Samägandeavtalet är mycket omfattande, och trots klausulen kan delägarna invaggas i tron att avtalen gäller. Andelsägarmodellen har tidigare kritiserats i flera sammanhang.
Bristande juridiskt skydd
För att konceptet ska fungera i praktiken måste alla inblandade: Andelsägarbolaget, bostadsbolaget och övriga andelsägare – vara lojala mot konceptet och följa de avtal som upprättas, trots att avtalen i många stycken inte är juridiskt hållbara och därför inte kan drivas igenom rättsligt om någon bryter mot avtalen.
Då det är frågan om ett gemensamt ägande gäller samäganderättslagen och bestämmelserna där kommer att gälla om parterna är oense, oavsett vad man kommit överens om. Om samarbetsavtalet sägs upp innebär konceptet att även samägandeavtalet upphör att gälla och ett vite ska utgå. Men man kan inte avtala till nackdel för tredje man, delägarna, och därför kommer samägandet att bestå.
Problemet är att andelsägarna ändå kan tro att de själva och andra andelsägare är bundna av avtalet. Detta kan få förödande konsekvenser.
Samäganderättslagen innebär att varje delägare har rätt att sälja sin andel utan inblandning av övriga delägare, men också att lysa ut hela fastigheten till försäljning. Rätten till försäljning går att avtala bort, vilket också görs i samägandeavtalet, men det är inte möjligt att binda en framtida förvärvare vid det avtalet. Om en försäljning av fastigheten genomförs har delägarna inget besittningsskydd till lägenheten man bor i.
Minskat inflytande och brist på insyn
Samäganderättslagen ställer dessutom krav på att samtliga delägare ska vara överens om olika förvaltningsåtgärder och hur man ska förfoga över fastigheten i dess helhet. Enligt metoden är det grundandelsägaren som ska utföra förvaltningen av fastigheten, inte övriga delägare (de före detta hyresgästerna). Detta ger grundandelsägaren en mycket långtgående behörighet utan möjlighet till inflytande eller insyn för övriga andelsägare.
De enskilda andelsägarna får därmed ett dåligt skydd på grund av grundandelsägarens ensidiga beslutsrätt, bristen på insyn och avsaknaden av möjligheten att påverka.
Större risk att bli av med kontraktet
Grundandelsägaren kan fatta beslut om att en andelsägare får sin rätt att bo förverkad om man missköter betalningarna. Andelsägaren kan då tvingas sälja sin ägarandel. Grundandelsägaren får på så vis en långtgående beslutanderätt och det finns en risk för att den enskildes trygghet i boendet sätts ut spel.
När det gäller hyresrätt och bostadsrätt finns tydliga begränsningar för när en person kan förlora sin bostad. Det är inte rimligt att andelsägaremetoden skulle kunna leda till en mer vidsträckt rätt att säga upp ett kontrakt.
Bristande etik
Är det rimligt att ett kommunalt ägt bostadsbolag ska ge sig in så osäkra koncept och är avsikten att kommunen ska ta ansvar om delägarna skulle drabbas av att konstruktionen inte är hållbar?
Andelsägarmetoden bygger på tekniskt komplicerad juridik och rättsläget är ibland oklart. Metoden innebär en risk för att konsumentintresset inte tillgodoses och är därför inte särskilt lämplig för enskilda bostadshyresgäster. Dessutom innehåller inte konceptet några skyddsregler eller regler om inflytande, vilket finns i de etablerade boendeformerna.
I sammanhanget kan det även vara rimligt att aktualisera frågan om det överhuvudtaget är fråga om ett ägande. Är det rent av ett hyresavtal där hyresgästen betalat för kontraktet?
Klart är att det är en mycket dålig affär för hyresgästerna men även ett riskmoment för allmännyttiga bostadsbolag och kommuner. Den som verkar tjäna på denna metod är Andelsägarbolaget. Bolaget tar betalt för ombildningen av bostäderna och därefter provision vid överlåtelser, inte enbart den första överlåtelsen utan även på senare. Självklart vill bolaget se fler ombildningar. Men för de boende finns inte många vinster att hämta. Otrygga bostäder och juridiska gråzoner löser inte utmaningarna i Sveriges miljonprogram.
Susanna Skogsberg
Förbundsjurist på Hyresgästföreningen
