När ger störningar rätt till nedsatt hyra?

Advokat Stefan Waldemarsson.

Advokat Stefan Waldemarsson på Landahl advokatbyrå reder ut begreppen

Fråga: Vi har en bostadshyresgäst i vår förvaltning som begär nedsättning av hyran på grund av störningar och olägenheter från ett bygge på grannfastigheten. Men kan vi vara skyldiga att sätta ned hyran trots att vi själva inte har orsakat problemen? Och om vi trots allt skulle vara det, vad gäller då?

Svar: I bedömningen av om en hyresgäst har rätt till nedsättning av hyran saknar det betydelse om hyresvärden varit vårdslös/försumlig eller inte.

Hyreslagens (12 kap jordabalken) regler om nedsättning av hyra tar sin utgångspunkt i andra rättsområden som köprätten, där tanken är att om varan inte uppfyller vad som kunde förutsättas vid köpet anses det föreligga en brist i varan och en sådan brist ska föranleda en prisreduktion.

Med andra ord, om lägenheten som hyresvärden tillhandahåller inte är fullgod, ska hyresgästen inte heller behöva betala full hyra. Hyreslagen talar, förutom om brist, om att hinder eller men i nyttjanderätten uppkommit.

Dessutom är det så att även hinder eller men som uppkommer av störningar/immissioner från en grannfastighet kan medföra rätt till nedsättning av hyran för en hyresgäst i den störda fastigheten.

När det gäller störningar och immissioner från byggnadsarbeten är det exempelvis vanligt med främst ljud, vibrationer eller skakningar från schaktningar, sprängningar, bilningar, pålningar samt med avspärrningar och inträngande byggdamm.

Det kan bland annat även röra sig om minskat ljusinsläpp på grund av byggbodar framför fönster, försämrad access, ökad trafik till och från byggarbetsplatsen på grund av främst bortforsling av rivningsmassor eller tillförsel av byggmaterial.

Tåla störningar i viss utsträckning
Utgångspunkten är att man som boende i tättbebyggt område får tåla störningar i viss utsträckning. Alla störningar från till exempel en byggarbetsplats anses alltså inte utgöra brist, hinder eller men i nyttjanderätten.

Men om störningarna är av den arten och omfattningen att de kan sägas utgöra en brist eller innebära hinder eller men vid hyresgästens nyttjande av lägenheten kan hyresgästen ha rätt till viss nedsättning av hyran.

Lagreglerna
Bedömningen av om brist, hinder eller men föreligger i det enskilda fallet tar sin utgångspunkt i 12 kap 9 och 15 §§ jordabalken (JB).

12 kap 9 § JB stadgar att lägenheten skall tillhandahållas i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen på orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet.

Vidare stadgar 12 kap 15 § JB att lägenheten även under hyrestiden skall hållas i sådant skick som anges i 9 §.

I vissa fall som inte är aktuella här kan avtal träffas mellan parterna om sämre skick eller att hyresgästen inte ska ha rätt till nedsättning av hyran.

Samma regler för bostad och lokaler
Den närmare lagregleringen kring själva rätten till nedsättning är annars mycket kortfattad och allmänt hållen.

12 kap 11 § JB uttalar att om en hyresgästs lägenhet blir skadad före hyrestidens början och skadan inte är åtgärdad vid tillträdet gäller bland annat att hyresgästen har rätt till skälig nedsättning av hyran för den tid lägenheten är i bristfälligt skick.

Enligt 12 kap 16 § JB gäller regeln i 11 § om rätt till nedsättning även när skada eller hinder och men på annat sätt uppstår under hyrestiden utan hyresgästens vållande.

Detta är alltså allt som lagen säger beträffande nedsättning av hyran. Regleringen är för övrigt gemensam för bostadslägenheter och lokaler.

Kommentar
Som framgår av lagregleringen ovan är nyckelorden ”skada”, ”bristfälligt skick”, ”hinder eller men” samt ”skälig nedsättning”. Detta i sin tur innebär att frågorna om huruvida rätt till nedsättning föreligger samt i så fall hur stor nedsättning det ska röra sig om måste lösas från fall till fall.

För att rätt till nedsättning ska anses föreligga krävs alltså att störningarna/immissionerna i er hyresgästs lägenhet kan sägas ha medfört en brist i lägenheten eller hinder eller men i hyresgästens nyttjande av den. Frågan om så är fallet samt även frågan om vilken storlek på nedsättningen som i så fall ska komma ifråga ska bedömas utifrån objektiva kriterier.

Att bedömningen av om nedsättning ska göras samt hur stor del av hyran som i så fall ska sättas ned, sker utifrån objektiva kriterier som innebär att bedömningen tar sin utgångspunkt i det intrång som normalt vållas en hyresgäst i en lägenhet av aktuellt slag.

Hänsyn tas alltså inte till olägenheter som åsamkas av hyresgästens speciella förhållanden, till exempel att denne är rörelsehindrad. Å andra sidan spelar det formellt ingen roll för bedömningen om hyresgästen vistas i lägenheten eller inte.

Nedsättningen storlek
Hur stor nedsättningen ska vara beror på

  1. hur stor del av lägenheten som är berörd
  2. vilka delar av lägenheten berörs
  3. vilket sätt bristen påverkar lägenhetens användning.

Det som säkert kan sägas är att om lägenheten skulle anses helt obeboelig riskerar hyresvärden att hela hyran sätts ned. Självklart kan nedsättningen aldrig bli större än själva hyran.

Nedsättningen ska alltså göras efter en objektiv bedömning av bristens karaktär och omfattning. Det kan, kanske mera parentetiskt utifrån den fråga ni ställer, nämnas att kök och badrum kan sägas vara lägenhetens viktigaste rum. Därför kan nedsättningen bli större om bristen berör just dessa utrymmen.

Här kan påpekas att det enligt min uppfattning är mycket vanligt att hyresgäster som begär nedsättning av hyran – och där en domstol i och för sig bedömer att rätt till nedsättning av hyran föreligger – anser att en betydligt större nedsättning av hyran ska göras än den det som domstolen efter en objektiv bedömning kommer fram till.

Gäller från den dag bristen anmäls
En hyresgäst har rätt till nedsättning av hyran från och med den dag han anmält bristen till hyresvärden fram till dess att bristen upphört eller blivit avhjälpt.

Om hyresgästen betalar hyran utan protest och utan att begära bristens avhjälpande kan han alltså inte få nedsättning i efterhand. Men om hyresvärden redan känner till bristen kan hyresgästen dock vara berättigad till nedsättning.

Hyresgästens bevisbörda
Det är hyresgästen som har bevisbördan för bristens eller störningens/immissionens art och omfattning. Detta kan vara svårt i ett fall som ert om inte hyresgästen till exempel för en mer noggrann ”störningsdagbok”.

Det är normalt först när störningarna/immissionerna upphört som man kan göra en bedömning av om nedsättning ska göras och framförallt av hur stor den i så fall ska vara.

Som ett alternativ till nedsättning av hyran finns möjligheten för hyresgästen att kunna kräva den andra fastighetens ägare på ersättning enligt miljöbalkens regler. Det torde dock vara enklare för hyresgästen att kräva er såsom hyresvärd på nedsättning av hyran.

Begära skadestånd
Om ni blir tvungna att sätta ned er hyresgästs hyra kan ni eventuellt med framgång själva begära ersättning enligt miljöbalkens regler om skadestånd för vissa miljöskador (32 kap miljöbalken) av ägaren till fastigheten varifrån immissionerna kommit. Nedsättningen blir då enligt dessa regler skadan.

Det krävs i så fall att er skada kan anses vara av någon betydelse. I vart fall om skadan inte anses ha uppkommit genom uppsåt eller vårdslöshet krävs det dessutom att störningarna/immissionerna som har orsakat skadan inte skäligen bör tålas med hänsyn till förhållandena på orten eller till dess allmänna förekomst under jämförliga förhållanden.

Det kan här inte bortses från att det kan finnas situationer i vilka nedsättning av hyran anses befogad på grund av störningar/immissioner från grannfastighet utan att rätt för den drabbade hyresvärden att erhålla skadestånd från ägaren av den störande fastigheten föreligger.

Stefan Waldemarsson
redaktionen@forvaltarforum.se

Stefan Waldemarsson är advokat och delägare i Landahl advokatbyrå. Han är bland annat expert inom allmän fastighetsrätt, kommersiell hyresrätt, hyresrätt bostäder samt bostadsrätt.