Hur identifierar och hindrar man skenbyten?

Sara Björkeholm på Landahl Advokatbyrå tipsar om varningssignaler för att hindra skenbyten.

Fråga:
Många hyresvärdar och förvaltningsbolag handlägger flera hundra ansökningar om lägenhetsbyte per år – finns det några särskilda varningssignaler som indikerar att det skulle kunna vara fråga om skenbyten? Hur går man tillväga för att stoppa ett eventuellt skenbyte?

Svar:
Ett skenbyte är ett byte där det redan i förväg är klart för de inblandade bytesparterna att bytet inte kommer att genomföras på det sätt som angivits i bytesansökan.

Av bytesansökan ser det ut som om bytesparterna har för avsikt att flytta in i varandras lägenheter men i själva verket handlar det om en hyresgäst som vill komma ur hyresmarknaden (kanske för att flytta ihop med annan, flytta till ett ägt boende eller flytta utomlands) och en annan person som vill komma in på densamma (som antingen bott i ett ägt boende, inte har haft någon egen bostad eller har bott utomlands).

Det vanligaste vid skenbyten är också att en av de inblandade fastighetsägarna eller dennes förvaltare medverkar till skenbytet genom att upprätta falska dokument och lämna oriktiga boendereferenser.

Hyresrätten är en attraktiv boendeform och den lagstadgade bytesrätten är en del i attraktiviteten – att man som hyresgäst har möjlighet att använda sin hyresrätt för att byta till sig en annan bostad när bostadsbehovet förändras över tid. Dessvärre har missbruket av bytesrätten blivit ett allt vanligare tillvägagångssätt att överlåta hyresrätter mot ersättning.

Många bolag handlägger mängder av bytesansökningar varje år och har man inte resurser att undersöka samtliga bytesansökningar på djupet bör man vara uppmärksam på byten som innehåller något eller flera av nedanstående varningstecken.

Kort hyrestid hos byteshyresgästen
I många fall där man i efterhand har kunnat konstatera att det varit fråga om ett skenbyte har byteshyresgästen varit folkbokförd i sin lägenhet under en kort tid – detta kombineras dock inte sällan med ett hyresavtal som är daterat för en längre tid sedan, oftast för mer än ett år sedan.

Om byteshyresgästen har varit folkbokförd i byteslägenheten under en kort tid bör man även kontakta fastighetsägare till de fastigheter där bytesparten tidigare varit folkbokförd för att få en korrekt bild av hur dennes boendehistorik har sett ut.

Omfattande boendehistorik i bytesfastigheten
Som framgår ovan är det vanligt att ägaren (eller förvaltaren) till bytesfastigheten medverkar till ett oriktigt bytesupplägg. Vissa fastigheter förekommer frekvent i skenbytessammanhang och ett vanligt tecken på detta är att det, i folkbokföringsregistret, ser ut som om fastighetens samtliga lägenheter omsatts flera gånger under kort tid.

Om man kan konstatera att en och samma lägenhet bytt mantalsskrivna hyresgäster flera gånger under de senaste tre åren finns det anledning att utreda det närmare.

Det kan givetvis finnas naturliga förklaringar till det, exempelvis att lägenheterna används för evakueringsändamål i samband med ombyggnader, men det kan också vara ett varningstecken som indikerar skenbyten.

Svaga skäl hos en eller flera av hyresgästerna 
För att en hyresgäst ska ha rätt att genomföra ett lägenhetsbyte med stöd av hyreslagen krävs att hyresgästen kan presentera tungt vägande skäl för bytet – så kallade ”beaktansvärda skäl”. Vid ett skenbyte är den ena hyresgästens reella skäl till bytet att hen önskar överlåta sin lägenhet mot ersättning medan den andra hyresgästen är beredd att köpa in sig på hyresmarknaden.

Dessa skäl kan inte redovisas öppet och därför måste hyresgästerna vid ett skenbyte hitta på skäl. De skäl som presenteras är ofta vaga och kan handla om att man vill komma närmare ett visst område utan närmare förklaring om varför eller att man är i behov av större eller mindre lägenhet.

Påtagligt ointresse av boendereferenser eller hyresgästs skäl
Eftersom vissa fastighetsägare som medverkar till skenbyten vet att bytet inte kommer att genomföras på angivet sätt har de heller inget intresse av att granska sin ”hyresgästs” skäl för bytet eller av att ta boendereferenser på någon av de inblandade parterna.

Detta märks genom att de ofta säger sig ha godkänt bytet för sin del utan att ha varit i kontakt med andra inblandade hyresvärdar.  Om man ifrågasätter bytespartens beaktansvärda skäl uppger de medverkande hyresvärdarna att de inte vill krångla med eller vara oschyssta mot sina hyresgäster.

Er hyresgästs boendesituation före bytesansökan
Det är inte ovanligt att en hyresgäst som nyligen har haft sin lägenhet upplåten i andra hand med eller utan tillstånd därefter beslutar sig för att försöka sälja sin hyresrätt genom ett skenbyte.

Om en hyresgäst exempelvis har haft tillstånd att upplåta lägenheten i andra hand på grund av provsamboende och därefter ansöker om att få byta till sig en annan lägenhet bör man utreda att provsamboendet verkligen avbrutits eller utreda hur sambons boendesituation ser ut.

Ändrade familjeförhållanden i kombination med förvärv boende
En mycket vanlig skenbytessituation är att en hyresgäst beslutat sig för att flytta till en villa eller bostadsrätt tillsammans med sin partner men istället påstår sig ha separerat varför hyresgästen uppger att hen önskar ett mindre och billigare boende.

Att en separation leder till ett behov av en mindre och billigare lägenhet är normalt ett beaktansvärt skäl men om man får in en ansökan där någon av parterna önskar byta med hänvisning till separation bör man ta reda på vart den tidigare partnern har flyttat eller avser att flytta.

Om man kan konstatera att partnern flyttar till ett köpt boende som det tidigare paret förvärvat gemensamt är detta ett starkt tecken på att bytet inte kommer att genomföras på uppgivet sätt.

Hur agerar man om man tror att man fått in en ansökan som egentligen är ett skenbyte?
För att en hyresgäst ska få genomföra ett byte krävs antingen hyresvärdens samtycke eller tillstånd från hyresnämnden. Om man misstänker att man fått in en ansökan om ett skenbyte ska man absolut neka hyresgästen tillstånd till bytet och hänvisa hyresgästen till hyresnämnden.

Vid en prövning i hyresnämnden är det hyresgästen som har den fulla bevisbördan för att bytet kommer att genomföras på angivet sätt, att det föreligger beaktansvärda skäl och att bytet kan genomföras utan påtaglig olägenhet för hyresvärden.

Vid ett misstänkt skenbyte bör man alltså peka på samtliga omständigheter som gör att bytet verkar misstänkt. Hyresgästen måste då styrka att samtliga rekvisit för bytets genomförande är uppfyllda.

Avslutande rekommendationer

  • Bättre att säga nej vid osäkerhet och låta hyresnämnden pröva bytet
  • Skapa nätverk av fastighetsägare och förvaltare för ett bättre kunskapsutbyte, på så sätt blir det enklare att identifiera återkommande varningstecken
  • Låt inte hyresgäst och bytespart stressa fram ett beslut. Många skenbyten genomförs medvetet under semesterperioder då hyresvärdens resurser är minimerade men att få in fel hyresgäst kan leda till mycket tidskrävande och svårlösta problem. Våga låta handläggningen ta den tid som krävs.

Sara Björkeholm

Jurist på Landahl Advokatbyrå med särskild inriktning på hyres- och bostadsrätt.