Så här vid terminsstart är det många studenter som söker bostad. En bostadshyresgäst kan då hyra ut sin lägenhet i andra hand, men vilka regler gäller och hur bör du som fastighetsägare agera?
Huvudregeln i hyreslagen är att en hyresgäst måste ha hyresvärdens samtycke till andrahandsuthyrningen. Om hyresvärden nekar samtycke kan hyresgästen vända sig till hyresnämnden för att ansöka om tillstånd till uthyrningen. Utan samtycke från hyresvärden eller tillstånd från hyresnämnden får andrahandsuthyrningen inte äga rum.
Om en hyresgäst hyr ut sin lägenhet utan tillstånd kan det räknas som godtagbar grund för uppsägning av hyreskontraktet. Med andra ord riskerar hyresgästen att bli av med hyreskontraktet och tvingas flytta. Om hyresgästen dessutom hyr ut otillåtet till för hög hyra riskerar personen att begå ett brott. Sedan den 1 oktober 2019 är det brottsligt att hyra ut i andra hand utan tillstånd till oskäligt hög hyra. Den som ägnar sig åt sådan andrahandsuthyrning kan dömas till böter eller fängelse upp till två år.
När bör man ge samtycke till en andrahandsuthyrning?
Om hyresgästen har beaktansvärda skäl bör samtycke till andrahandsuthyrningen ges. Vilka skäl som helst behöver inte godtas. Det måste vara fråga om en situation då hyresgästen har såväl påtagliga skäl att inte använda lägenheten som skäl att behålla anknytningen till den. En bedömning måste alltid ske i det enskilda fallet.
Beaktansvärda skäl kan till exempel vara:
- ålder eller sjukdom
- tillfälligt arbete på annan ort
- studier på annan ort
- särskilda familjeförhållanden eller
- längre utlandsvistelse.
Utöver att ha beaktansvärda skäl bör den föreslagna andrahandshyresgästen vara en skötsam person och andrahandshyran vara skälig. Är den föreslagna andrahandshyresgästen känd för att vara störande eller hyresgästen tar ut en otillåtet hög andrahandshyra finns befogad anledning att neka samtycke.
Ett samtycke till andrahandsuthyrning bör alltid begränsas till att avse en viss tid, normalt ett år. Förnyat samtycke bör kunna ges ytterligare högst två gånger med ett år för varje gång, det vill säga sammanlagt tre år.
Hur hög får andrahandshyran vara?
Förstahandshyresgästen får inte ta ut en högre hyra än vad hen själv betalar. För en möblerad lägenhet får hyresgästen dock göra ett påslag om högst 15 procent av hyran. Tillägg för andra nyttigheter som ingår i uthyrningen, till exempel bredband, är tillåtna men får inte överstiga förstahandshyresgästens kostnader.
En hyresgäst som hyr ut i andra hand till en för hög hyra riskerar att bli av med sin lägenhet eftersom det är en förverkandegrund enligt hyreslagen. Dessutom kan andrahandshyresgästen vända sig till hyresnämnden och begära återbetalning av otillåtet hög hyra för två år tillbaka i tiden.
Har andrahandshyresgästen rätt att bo kvar?
Ett samtycke till andrahandsuthyrning innebär inte att något hyresförhållande uppkommer mellan hyresvärden och andrahandshyresgästen. Om förstahandshyresförhållandet upphör, måste andrahandshyresgästen flytta. Andrahandshyresgästen har inte heller någon rätt att ta över förstahandshyreskontraktet.
Vad gäller vid korttidsuthyrningar?
Alla uthyrningar i andra hand är tillståndspliktiga. Även kortare otillåtna andrahandsuthyrningar kan leda till att hyreskontraktet sägs upp. Och om det dessutom sker till för hög hyra riskerar hyresgästen att dömas för brott.
I fall där hyresgäster i stor omfattning använder sin lägenhet för att hyra ut på kortare tid till inneboende kan det anses vara fråga om hotelliknande verksamhet och stå i strid med ändamålet med uthyrningen, det vill säga uthyrning för bostadsändamål. Det kan också skapa otrygghet för grannar och orsaka men för hyresvärden (till exempel ökat slitage). Såväl ändrad användning som men för hyresvärden kan leda till att hyresgästen förlorar sin lägenhet.
Vad är skillnaden mellan andrahandsythyrning och inneboende?
Att ha någon inneboende hos sig är inte andrahandsuthyrning och kräver inte hyresvärdens samtycke. I bedömningen om det föreligger andrahandsuthyrning eller en inneboendesituation är det avgörande i vilken mån lägenheten upplåtits till annan för dennes självständiga användning. Om hyresgästen inte använder lägenheten som bostad i beaktansvärd utsträckning, ska en uthyrning av lägenheten eller del av den alltid anses vara för självständigt brukande.
Lär dig mer genom att gå Fastighetsägarnas Kurs om lägenhetsbyten och andrahandsuthyrning.
Datum och mer info hittar du här.
