Ett väl fungerande styrsystem är avgörande för att optimera sina fastigheter. Med nya tekniska innovationer går det dessutom att samköra funktioner, som ventilation, värme och solgardiner. Men utan ett bra grundsystem faller det mesta.
Henrik Brandin, Nyfosa
Henrik Brandin, ansvarig teknik och hållbarhet på Nyfosa, berättar att styrsystemet måste anpassas efter verksamheten som huserar i lokalen. Han menar att det första man bör göra när man tar över en ny fastighet, eller får in nya hyresgäster är att kontrollera styrsystemets grundläggande funktioner och kolla på eventuella behovsanpassningar.
– Bara för att man har ett system, så är det inte säkert att det fungerar. Tidkanaler och inställda temperaturer kanske inte stämmer med verksamheten i lokalerna, timer för ventilation och så vidare kan vara trasiga. Se över att alla styrfunktioner fungerar och att de lirar med varandra, säger han.
Kyla och värme får inte vara i drift samtidigt
Ett kontor som är ombyggt från ett stängt till ett öppet landskap kan fortfarande vara injusterat för den tidigare kontorsinteriören. Flöden för värme och ventilation kan då vara injusterade på ett felaktigt sätt, kanske styrs de till och med via fel givare. Det i sin tur kan orsaka att både värme och kyla är i drift samtidigt.
– Gör en statuskontroll på styrsystemet, speciellt med nya fastigheter man tar över, för det ger ju en direkt nettoavkastning om det går att optimera systemen.
Värmekurva och zoner
Det är vanligt att man kikar på natt- och dagssänkning av värmekurvan som förvaltare. Då spelar faktorer som isolering, hur många som rör sig i fastigheten och fastighetens övriga egenskaper en stor roll.
– Men man ska aldrig vara rädd att prova på saker, det är så man lär sig. Testa och följ upp.
Lokaler med öppna kontorslandskap går att dela in i zoner, och styra klimatet i enskild zon. Även enskilda rum kan ha behovsanpassat klimat med koldioxid och rörelsegivare. Något som optimerar fastighetens förbrukning.
– I norrläge kanske det krävs mer värme, och i söderläge mer kyla. Det ska vara flytande beroende på vad som sker i rummet. Det kan också vara så att man har solavskärmning på fasaden. Har man ett modernare styrsystem samverkar de med värme, kyla och vent. Det kan också finnas ridåvärmare vid entréer som är integrerade i styrsystemet. Då skapar man en luftbubbla som håller kvar energi i huset, säger Henrik Brandin.
Proptech skapar möjligheter
Ny teknik och AI-lösningar kommer att hjälpa förvaltaren att optimera fastigheter alltmer framöver. Bland annat kommer man kunna spåra trender, göra prognoser och sedan anpassa styrsystemet efter det, menar Henrik Brandin.
– Men i grunden så handlar det fortfarande om att ha ett väl fungerande styrsystem, som man sedan applicerar dessa lösningar på.
Injustering av värmesystem avgörande
Carl Berthammar, Olov Lindgren
Carl Berthammar, drift- och energichef på Olov Lindgren, säger att man inte ska låta olika styrsystem jobba hårt i onödan. Ett bra ställe att börja på är värmesystemet.
– Att ha ett injusterat värmesystem är grundläggande. Det är också viktigt att till exempel termostater i lägenheter fungerar som de ska, berättar han.
För att bestämma vilken framledningstemperatur på radiatorkretsen som ska gälla behöver man någon typ av givare. Det absolut enklaste är att ha en utomhustemperaturgivare som styr temperaturen.
– Sedan finns nästa nivå där man har delat in systemet med exempelvis en shunt för sydsidan och med en kompletterande utomhustemperaturgivare.
Låt inomhustemperaturen styra
En annan lösning för att optimera styrsystemet för värmen är att låta inomhustemperaturen reglera framledningstemperaturen. Det kräver dock att man installerar givare i de ytor som ska värmas upp. Hur många givare man behöver råder det delade meningar kring, säger Carl.
– Det finns lite olika skolor där, vissa mäter cirka tio procent av uppvärmningsytorna, medan andra mäter mer än så. Men ju fler givare man installerar, desto bättre underlag får man.
Nya produkter skapar nya möjligheter – och kostnader
Alla nya produkter och lösningar skapar nya möjligheter, men det är också saker du måste ha koll på – och som kan gå sönder, menar Carl. Han lyfter även fram kostnader för mjukvaran som bland annat övervakar data som de nya lösningarna genererar.
– Man får dra en gräns för vad som är rimligt för respektive fastighet. Det kan ha att göra med storlek på hus, typ av verksamhet med mera. Att ha precis alla system i alla hus kanske inte är ekonomiskt försvarbart.
Text: Jakob Gromer
redaktionen@forvaltarforum.se
