– Energieffektiviseringen har varit en riktigt bra affär för Vasakronan, säger Ulf Näslund.
Vilka är framgångsfaktorerna när man ska energieffektivisera? Ulf Näslund, chef för teknikutvecklingen på Vasakronan, delar med sig av sina bästa tips.
Vasakronan rankas som det mest hållbara fastighetsbolaget i Europa och nummer nio i världen enligt den internationella hållbarhetsundersökningen GRESB, Global Real Estate Sustainability Benchmark.
Bolaget var först i Sverige med gröna hyresavtal och är det svenska fastighetsbolag som har den högsta andelen miljöcertifierade fastigheter – 85 procent vid utgången av 2019.
Vasakronan har minskat sin energiförbrukning med nära 60 procent sedan 2008. Och nu tar bolaget nästa steg med målet att hela verksamheten ska vara klimatneutral 2030.
Hur har ni lyckats sänka energiförbrukningen så mycket?
– Det är en kombination av flera saker. Men det börjar med att man har samsyn om det här inom bolaget. Hållbarhetsfrågan har varit väldigt central för oss under väldigt lång tid. Det börjar givetvis med en företagsledning som tror på och vill det här och tycker att det här är viktigt för att kunna skapa förutsättningar för organisationen att kunna jobba med det här. Det är startpunkten, säger Ulf Näslund.
Vilka är de andra framgångsfaktorerna i er energieffektivisering?
– En motiverad, uthållig och väldefinierad strategi, bra personal och att man fortsätter jobba långsiktigt med det här och aldrig slutar. Det är nyckeln till framgång och det som bär lite mer frukt varje år. Man går inte in och arbetar med sänkning av energianvändningen i hela sitt bestånd under bara ett, två eller tre år, utan det är något man måste jobba väldigt uthålligt med.
Vilket är ditt bästa råd till bolag som vill bli bättre på att energieffektivisera?
– Att sätta tydliga mål som kommer från en motiverad ledning. Att det finns ett tydligt medskick att det här är viktiga saker för oss som bolag att jobba med. Och naturligtvis att man avsätter resurser till det arbetet. Det är nyckeln till framgång.
Hur jobbar ni med energieffektivsering?
– Vi jobbar med tre ben i driften och underhållet. Det första är att mäta och följa upp vår energianvändning. Utan att ha kontroll på vad vi använder och vart vi använder det är det väldigt svårt att göra något överhuvudtaget. Att ha en bra, noggrann och regelbunden uppföljning är A och O. Då kan man alltid agera om man ser något som avviker.
– Det andra benet är att vi måste ha duktig personal. Det handlar om att utbilda personalen i energieffektivisering och när vi anställer väljer vi folk med god kompetens i energifrågor. Här spelar även kompetensen hos våra teknikkonsulter och leverantörer en viktig roll.
– Det tredje benet är att inte bara se energiinvesteringar som en kostnad, utan också som en bra affär. Våra analytiker har tagit fram en LCC-snurra, LCC står för livscykelkostnad. Där kan vi enkelt sätta in de befintliga parametrarna när vi har identifierat ett problemområde eller snarare en möjlighet, till exempel ett gammalt ventilationsaggregat. Sen räknar LCC-snurran ut om det är en ekonomiskt god affär att göra det här. Då blir det helt plötsligt väldigt lätt för organisationen att avgöra om det ska bli ja eller nej.
Ge några exempel på åtgärder som ni har genomfört?
– Vi försöker anpassa luftflöden till det faktiska användandet av lokalen. Att det snurrar runt en massa luft i onödan skapar ju både missnöje från folk som sitter och fryser och högre kostnader. En av de större energiposterna i en byggnad idag är ju att skyffla runt en massa ventilationsluft. Behöver man inte göra det finns det mycket att spara där.
– Sen handlar det mycket om att ha kontroll, att mäta och följa upp våra hus och se till att man har rätt inomhustemperaturer. Det får varken vara för hög eller för låg temperatur. Det blir ju en kostnad för oss om vi tappar kunder för att de tycker att inomhusklimatet inte är bra. Vi måste alltid se till att ha nöjda kunder, det måste vi ha med oss när vi jobbar.
– Vi har gått ut och pratat med våra kunder och berättat att de själva kan påverka upplevelsen av inomhusklimatet genom att till exempel anpassa sin klädsel eller hur mycket de rör sig. Står du och jobbar blir du något varmare än om du sitter. Så det finns en massa saker man kan jobba med för att kunna få bort de där sista klagomålen.
– Vi tänker också rätt temperatur på rätt plats. Vi ser ju att det inte behöver vara 20 grader i garagen. Det kanske räcker med 15 grader eller ännu lägre. I trapphus kan man också hålla ner temperaturerna lite grann. Då kan det bli en positiv upplevelse när man kommer in på ett kontor och upplever det som lite varmare än trapphuset som man kommer från.
– Sen har vi börjat mäta på rumsnivå i ganska många hus och då ser vi att det är ganska ojämna temperaturnivåer. När någon ringer och säger att det är för kallt har någon välvillig person hos oss sprungit ner i källaren och dragit på lite mer värme, men det kanske bara är ett rum av tjugo som är kallt. Så helt plötsligt får alla de andra rummen det för varmt bara för att det kallaste rummet fick styra. Där har vi jobbat väldigt mycket för att få bort den logiken och mentaliteten. Nu tittar vi också på vad vi kan göra i det kallaste rummet utan att behöva förändra temperaturen i hela byggnaden.
– När vi har jobbat med våra butiker ser vi ibland att de har stora skyltfönster med enkelglas. Där har vi satt dubbelglas för att förbättra inomhusklimatet på vintern. Sen har vi många stora hus och framför allt där det finns ljusgårdar är det är lätt att få korsdrag. Då är det viktigt att ha entrélösningar som motverkar det, till exempel karuselldörrar.
Vilka ekonomiska fördelar ger energieffektiviseringen?
– Om vi inte hade gjort de energieffektiviseringar som vi har gjort idag hade vi haft en energinota på 120–130 miljoner kronor mer varje år eller kanske ännu mer. Att vi förbättrar driftnettot höjer ju också värdet på vårt bestånd, så det har naturligtvis varit en riktigt bra affär för Vasakronan att jobba med energieffektivisering.
– Vi miljöcertifierar våra hus och har valt det amerikanska LEED-systemet. Det har flera fördelar. Dels är det lätt för våra internationella kunder att förstå när de ser att det är ett LEED-hus. Då vet de vilken standard det är och det blir lätt att sälja in. Sen är det också så att vi kan få en mer fördelaktig finansiering av våra byggnader när vi jobbar med LEED.
– Vasakronan var det första fastighetsbolaget med att ge ut gröna obligationer och det finns mycket pengar på finansmarknaden som ska placeras i gröna investeringar. I och med att vi även har bra placeringar i listorna från GRESB, Global Real Estate Sustainability Benchmark, underlättar det för finansbolagen att förstå att vi jobbar med det här på ett seriöst sätt. Då blir det också lättare för oss att låna upp pengar till bra villkor.
Hur har ni lyckats få med er alla medarbetarna som berörs?
– Det är mycket en ledarskapsfråga. Vi försöker lyfta fram goda exempel och sprida dem i bolaget. Alla trivs ju att synas i positiva sammanhang, så det finns säkert en drivkraft i det. Det är också viktigt att följa upp de mål som har satts och vad man har kommit överens om att göra. Det är en bra motivator att någon bryr sig om resultatet. Vi uppmuntrar också medarbetarna till att ta egna initiativ samt utveckla sina egna idéer. Sen finns också alltid små inslag av tävling mellan olika personer, vem kan sänka mest och hålla lägsta energiförbrukningen.
Hur lyckas ni få med era hyresgäster i arbetet?
– Kommunikationen är viktig att sköta. Vi försöker träffa våra kunder ett antal gånger per år och diskutera. Hållbarhetsfrågor är tacksamma att prata om. Alla bolag har ju egna hållbarhetsmål och ju större bolag desto mer uttalade mål. Vi försöker hjälpa våra kunder och vara rådgivande i alla frågor som rör deras förhyrning.
– På driftsidan försöker vi hinna med att träffa alla våra kunder minst en gång om året och berätta vad vi gör och hur kunderna själva kan påverka sin energiförbrukning. Vi försöker också kommunicera på andra sätt, till exempel tipsar vi kunderna om vad de behöver tänka på inför olika årstider när det gäller värme och ventilation.
Hur går ni vidare för att ytterligare sänka energiförbrukningen?
– Nu ligger vi i ungefär på 85 kWh per kvadratmeter och år. För drygt tio år sedan satte vi ett mål att vi skulle halvera mängden köpt energi. Från 200 till 100 kWh per kvadratmeter och år. När vi nått det målet satte vi ett nytt mål och det är att halvera en gång till ner till 50. Det är tydliga mål från bolaget som visar att vi menar allvar.
– Rådet är att man börjar med de lägst hängande frukterna och sen får man klättra uppåt sakta med säkert. Ju mer vi sänker energianvändningen i våra byggnader, desto svårare blir det. Det är en utmaning. Men det finns fortfarande saker att göra. Det går att fortsätta optimera och se till att de som jobbar ute i husen har bra förutsättningar och rätt kompetens.
– Sen handlar det också om att ta till sig och leta reda på den bästa och energieffektivaste nya tekniken. Vi jobbar också mycket med digitalisering som hjälper oss att mäta och analysera. Att använda digitaliseringen och det positiva som den för med sig ser vi som en stor möjlighet framöver för att kunna nå vårt mål.
Hur ska Vasakronan lyckas få hela verksamheten klimatneutral 2030?
– Vår förvaltning är redan idag klimatneutral enligt dagens sätt att mäta. Vår utmaning nu ligger främst inom vår nyproduktion och ombyggnation där vi har den stora utmaningen att komma ner i utsläpp. Så där ligger vårt största fokus på klimatarbetet just nu, säger Ulf Näslund.
Text: Mats Cato
mats.cato@forvaltarforum.se
