Expertens bästa råd för att digitalisera byggnader

Hur får man till en bra digital strategi för sina byggnader? Och vad ska man börja med att digitalisera? Björn Schenholm Ristborg delar med sig av sina bästa råd.

– Hur gör man i praktiken när man ska diskutera digitalisering av fastigheter. Det första är att tänka kund. Vad är det kunden behöver, sa Björn Schenholm Ristborg, när han talade på affärsstödsutvecklaren Metas inspirationsevent i Stockholm den 15 oktober.

Björn är konsult på Meta och har lång erfarenhet av att leda digitaliseringsarbete, bland annat från sin tidigare roll som chef för fastighets- och affärsutveckling på Einar Mattsson.

Han varnade för teknik som inte är användarvänlig och nämnde Steve Jobs och Apple som bra exempel på att skapa teknik som är enkel att använda och utgår från människors behov.

Frågor för kartläggning
Björn hade listat frågorna som fastighetsägare måste ställa när de ska börja identifiera och kartlägga beståndet för att skapa en digital strategi för sina byggnader:

Uppkopplade hus

  • Är det samma operatör i alla våra hus?
  • Vem vill vi jobba med?
  • Vad kan de erbjuda?
  • Vad vill vi erbjuda?

Ej uppkopplade hus

  • Vem ska koppla upp huset?
  • Vem vill jag jobba med?
  • Vad kan de erbjuda?
  • Vad vill vi erbjuda?

Vem ska äga datan?
Vem ska äga datan som genereras i våra byggnader? Björn använde ordet ”rådighet”, som syftar på vem som ska bestämma över datan.

– När man börjar prata om att ta hjälp av andra har jag haft mantrat ”rådighet” och att äga sin eget data. Då måste man fundera på vilken nivå man vill ha rådighet över den datan som faktiskt genereras när vi börjar digitalisera en byggnad.

Väljer man enkla lösningar ingår ofta en molnlösning och det betyder att någon annan äger datan. Men det kan enligt Björn vara okej så länge man inte låser upp sig i alltför långa avtal.

Säkerhetsproblem
En nackdel med en del molnlösningar är att de gör det svårare att skydda sina fastigheter från IT-attacker.

Björn rekommenderar att se över sin IT-säkerhet och fundera på ”egen” fiber för att försvåra hackning av system för styrning av vatten, värme, ventilation, passersystem och elektroniska anslagstavlor.

”Bang for the buck”
Hur ska man undvika att digitaliseringen bara blir en kostnad?

– Jag tycker att man ska räkna på det här. Man ska se till att man får ”bang for the buck”, det vill säga valuta för pengarna. Tyvärr är det så att ibland investerar vi i en massa saker, men det genererar ingenting. Och då pratar jag om ren teknik.

Det kommer hända
Björn besvarade också frågan vad som händer om fastighetsägaren inte digitaliserar.

– Händer det någonting? Vi har ju långsamma processer i fastighetsbranschen. Nej, det händer inte så mycket. Men då gör andra det. Det kommer att komma andra, Airbnb är ett exempel.

Möt konkurrensen
Enligt Björn är bästa sättet att möta konkurrensen att själv skapa de här tjänsterna, till exempel genom att öppna fler möjligheter för hyresgäster att hyra ut i andra hand.

– Det är klart att vi kan lösa det. Det finns faktiskt möjligheter juridiskt. Det är inga som helst problem. Att hyra ut olagligt i andra hand är ett problem, men att hyra ut lagligt i andra hand är inga som helst problem. Det är faktiskt fastighetsägarna som är hindret, inte juridiken.

Vad lönar sig bäst?
När man börjar digitalisera är det enligt Björn viktigt att rikta in sig på sånt som lönar sig.

– Sträva efter att spara energi. Det är den största enskilda kostnaden i de flesta husen, sa Björn och tillade;

– Efter man har energieffektiviserat är det yteffektivisering som gäller. Det är där man kan tjäna pengar i nästa steg och ta betalt flera gånger för samma yta.

Satsa på befintliga beståndet
I vilka fastigheter finns störst potential att tjäna pengar på att digitalisera?

– Potentialen av att digitalisera, att tjäna pengar på det eller åtminstone göra det finansierbart är att titta på det befintliga beståndet, sa Björn och fortsatte;

– I nyproduktion är det läge att digitalisera direkt. BIM och alla de här bitarna borde vara självklara. Lika självklart som att man beställer vattenledning och avloppsrör ska man beställa fiber till huset.

Samverka för hävstång
Hur ska fastighetsägare som bestämt sig för att digitalisera börja bygga och aktivera sina fastigheter?

– Då gäller det att säkerställa den här infrastrukturen tillsammans med en partner. Det är sällan man klarar av att göra det här själv, utan man gör det i samverkan med någon annan. Då kan man få någon typ av hävstång på den investering man gör, sa Björn som tillade att man inte behöver vara orolig för att lämna ut information.

Gå framåt stegvis
Björn gav rådet att se till att det finns fiber överallt i husen och en struktur för hur det ska kunna kopplas upp. Men efter att den grundläggande infrastrukturen är på plats och man har tittat på energistyrningen är det dags att ta en paus.

– Har man bostadshus är det öppet nät som gäller. Man kan få intäkter på den delen under tiden. Sedan kan man stanna upp lite grann. Se till att det fungerar och är på banan. Har man många hus tar det lite tid att bygga det här.

Den digitala elefanten
Björn jämförde digitaliseringen med att äta en elefant.

– Alla talar ju om digitaliseringen, det är så inne och vi håller på med än det ena än det andra och vi ser olika visioner. Men det vet väl alla hur man gör när man äter upp en elefant? Man tar en tugga i sänder och det är ungefär så vi får göra.

Vad kan vi digitalisera?
När den grundläggande infrastrukturen är på plats är det dags för nästa steg.

– Skala, börja med det lilla, försök att hitta lösningar som man kan öka på efter hand. Då tränar man organisationen i att ta hand om digitala hus. Målet är att försöka få en digitalt arbetande förvaltning. Då pratar vi om att jobba på andra sätt.

Björn visade två listor med praktiska tips om vad fastighetsbolag kan göra när det gäller digitalisering. Listorna finner du i faktarutan under artikeln.

Text: Mats Cato
mats.cato@forvaltarforum.se

 

Vad kan man göra som litet bolag (som ska börja digitalisera):

  • Använd standardlösningar, till exempel passage- och bokningssystem och öppet nät. Där finns ekonomiska fördelar och sätt att finansiera, men du äger ofta inte datan.
  • Tänk kund, ansträng dig att förstå dina hyresgäster och deras olika behov. Börja med digitala lås, laddstationer, bokningsappar för tvättstuga och underhåll. Sånt som går att ta betalt för.
  • Skala, koppla sedan ihop verksamheten för att kunna hantera fler fastigheter med samma resurser och arbetskraft.
  • Tänk framåt, utveckla en digital strategi.
  • Var proaktiv, förekom dina hyresgästers behov genom att lyssna på dem.

Om man är större bolag – gör som de mindre och:

  • Lås inte – tänk helhetsperspektiv.
  • Hitta egna lösningar – använd branschens enkla lösningar som utgångspunkt.
  • Kroka arm – med specialistkunskap.
  • Företagsledningen måste hålla i taktpinnen och kan inte abdikera från digitaliseringen.
  • Teknik kan hjälpa dig att vara proaktiv, skapa det optimala inomhusklimatet och förbättra bemötandet vid klagomål.

 

 

Bli den första att kommentera "Expertens bästa råd för att digitalisera byggnader"

Lämna en kommentar