Specialistens 9 smarta tips till bättre teknisk förvaltning

Lars Pellmark är Jernhusens specialist på teknisk förvaltning. Här berättar han om fastighetsbolagets utmaningar och framtidsplaner med att uppdatera gamla fastigheter med ny teknik. Dessutom delar med sig av 9 tänkvärda tips till alla tekniska förvaltare.

Jernhusen har en specialist på teknisk förvaltning. Han heter Lars Pellmark och har jobbat i fastighetsbranschen i hela sitt yrkesverksamma liv; som förvaltare, drifttekniker och driftledare med helhetsansvar för fastighetstekniska installationer. I sin nuvarande roll på Jernhusen kan han nyttja hela sin bredd för att ge stöd till bolagets tekniska förvaltare.

Han berättar att det finns mycket kulturhistoria i Jernhusens alla byggnader – vilket också innebär en hel del gammal teknik. Därför behöver man föra in ny teknik i det gamla för att kunna underhålla och ta hand om fastigheterna långsiktigt.

Vilken teknik behöver ni uppdatera?
– Vi jobbar mycket med att hitta olika energisparåtgärder som ska optimera drift och effekt. Det finns till exempel mycket ventilation som är omodern.

Vad är det för ny teknik ni tillför?
– Redan i slutet av åttiotalet automatiserade man med övervakning och styrning av konventionell styr- och reglerapparatur. De kunde reglera sig själva efter vissa parametrar. Nu håller vi på att koppla upp och ihop våra byggnader och anläggningar och dra samman dem i ett gemensamt överordnat övervakningssystem, i ett centralt Scada-system. Vi samlar nu in en massa data från den typen av installationer.

Vad får ni ut av det?
– Vi kan stötta och hjälpa den lokala driften på distans. Vi ser till exempel om en fläkt går tio timmar per dygn, är det relevant? Eller om det är rimligt att några kurvor står på ett visst sätt. Vi kan jobba mer aktivt med själva driftoptimeringen.

Har det tillfört något mer?
– Från början var det primärt tänkt som ett sätt att styra och reglera kåken. Men vi har aggregerat det med fler saker och upptäcker plötsligt andra värden. Från ventilationsstyrningen kan vi få data om höga CO2-halter. Aha, det är mycket folk där, vad innebär det? Vi får upp ögonen för att använda data-informationen även till annat.

Vad ger det för nytta?
– Att samköra kanske inte tillför så mycket till själva fastighetsdriften och tekniken i huset, men vi får mer kunskap om våra objekt, till exempel kundflöden i våra stationsbyggnader.

Finns det utmaningar i den nya tekniken?
– Ja, digitaliseringen skapar möjligheter att föra över en massa data, men som vi kanske inte riktigt vet vad vi ska använda till idag. I ett pilotprojekt i Örebro Centralverkstad samlar vi till exempel in data i kombination med utegivare som sedan kopplas till AI-styrning. Med sina algoritmer optimerar det driften på det aggregatet och kan förutse när och hur mycket vi behöver ventilera. Utmaningen är att dels samla in all data och dels att bearbeta den för att få ut vad det är den ska styra?

Hur ser arbetet ut framöver inom er tekniska förvaltning?
– Vi ska strukturera upp underhållsplaneringen på ett mer likartat sätt än vad vi gjort tidigare. Det kommer att skapa förutsättningar för att lyfta de installationer som kanske har haft lite eftersatt underhåll. Vi kommer att kunna modernisera dem och utnyttja data från dem för att jobba mer med driftoptimeringen.

Hur ska ni få alla era tekniska förvaltare med på detta?
– Vi ska samla alla våra tekniska förvaltare i en intern mötesserie som jag faktiskt kommer att kalla ”Förvaltarforum”. Där ska det finnas utrymme för att utbyta erfarenheter, knyta kontakter och enas om lika arbetssätt och de kommer även att vara budbärare till och från sin egen verksamhet. Vi ska utveckla Jernhusens tekniska förvaltning – genom de tekniska förvaltarna.

Spännande, berätta vad du hoppas ska komma ut av det!
– Det är ett led i att få en ”intern standardisering” där vi kan bestämma hur Jernhusen ska arbeta med underhållsplanering och andra tekniska förvaltningsfrågor. Vi ska inte jobba i egna excel-dokument utan använda oss av våra gemensamma system och de anvisningar som vi har att förhålla oss till – från Malmö ända upp till Katterjåkk. Det kommer också att skapa nätverk som gör att man kan höra av sig till sina kollegor och utbyta erfarenheter och råd.

Till sist, med din erfarenhet, vilka är dina bästa tips och trix till en teknisk förvaltare?

• Jag tycker att man ska känna stolthet i sin yrkesutövning och berätta för andra vad man gör. Det skapar ett driv.
• Det måste finnas en balans i planerna för drift, skötsel och underhåll. De behöver inte alltid vara så detaljerade.
• Se byggnaden som ett system, ungefär som en människokropp. Många saker ska samverka för att nå rätt funktion.
• Vi bygger kåkar som ska stå länge. Försök hitta lösningar som vi kommer att kunna förvalta längre fram. Se till att bygga in långsiktigt hållbara lösningar. Allt behöver vara åtkomligt om 20–30 år.
• Se om du kan få ut någonting mer från en installation, till exempel inte bara ett lufttillflöde utan också mätning av CO2, som ger information om antal personer i lokalen. Kan du komplettera med något för att få ytterligare information, till exempel temperaturmätare eller andra typer av sensorer?
• Var en bra beställare och samordnare. Tänk på att alla yrkesgrupper som ska jobba i kåken behöver ta hänsyn till varandras installationer, så de inte blockerar varandra. Ett rör ska inte skymma en armatur till exempel.
• Var förnuftig och placera utrustning på säkra platser. Ha inte ställverket i källaren om det är risk för översvämningar.
• Tänk inte som man alltid har gjort! Rätt eller fel, men det går att bygga stora kontorshus utan cirkulationspumpar. Det behövs lite grövre rör och annat, men det går.
• Tanken ska vara; hur kommer det här funka när annat lägger av? Tänk robusthet!