Hyran förhandlas vanligtvis med Hyresgästföreningen. Men när förhandlingsklausulen saknas, vad gör man då? Experten reder ut och ger lista på råd hur du som fastighetsägare ska agera.
När en fastighet har en gällande förhandlingsordning ska hyran i huvudregel förhandlas med en organisation av hyresgäster, vanligtvis Hyresgästföreningen. Om ett bostadshyresavtal avseende en lägenhet i huset inte innehåller någon förhandlingsklausul, kan förhandlingen istället ske direkt mellan hyresvärden och hyresgästen.
Vi ska gå igenom hur hyran höjs när den gällande förhandlingsordningen inte ska gälla för vissa lägenheter i huset. Om du är intresserad av att läsa om vad en förhandlingsordning är och hur hyran höjs om fastigheten i sig saknar förhandlingsordning kan du läsa expertsvaret jag skrev i mars här.
Bostadshyresavtal som inte innehåller någon förhandlingsklausul
Förhandlingsordningen gäller för samtliga bostadslägenheter i planerade, påbörjade eller befintliga hus på fastigheten. Det finns dock två undantag enligt 3 § hyresförhandlingslagen:
- Om hyresvärden och hyresgästen skriftligen har kommit överens om att hyresavtalet inte ska innehålla någon förhandlingsklausul. Överenskommelsen ska signeras av parterna och kan träffas först efter att hyresförhållandet varat i tre månader i följd. Den bör även dateras.
Enligt den juridiska litteraturen kan en skriftlig överenskommelse som träffats innan hyresförhållandet har varat i tre månader i följd få giltighet om den bekräftas efter fristens utgång.
- Om hyresnämnden beslutar att ett hyresavtal inte ska innehålla en förhandlingsklausul. Ett sådant beslut får börja gälla tidigast när hyresförhållandet har varat i tre månader i följd.
Meddelande om hyreshöjning och negativ avtalsbildning
För att en hyreshöjning ska kunna ske behöver hyresvärden skicka ett skriftligt meddelande till de aktuella hyresgästerna, helst i rekommenderat brev. Om hyresavtalet löper på obestämd tid och ett av de ovannämnda undantagen är tillämpligt, kan hyresvärden höja hyran om hyresgästen inte motsätter sig meddelandet (negativ avtalsbildning).
För att negativ avtalsbildning ska vara möjligt krävs att meddelandet innehåller de uppgifter som lagen, enligt 12 kap 54a § jordabalken, uppställer för att hyresgästen ska kunna ta ställning till frågan om hyreshöjning.
Meddelandet behöver innehålla uppgift om hur mycket hyran höjs med i kronor, uppgift om det totala hyresbeloppet och vilken dag den nya hyran ska börja gälla.
Meddelandet behöver också innehålla hyresvärdens adress, information om att hyresnämnden kan pröva skäligheten av den begärda hyran och vad hyresgästen bör göra för att få saken prövad av hyresnämnden.
Vidare behöver meddelandet innehålla information om att hyresgästen blir skyldig att betala den nya hyran om hyresgästen inte motsätter sig hyreshöjningen senast en viss dag. Denna tidpunkt får vara som tidigast två månader efter att meddelandet lämnades.
Ansökan till hyresnämnden
Om hyresgästen motsätter sig hyresvärdens förslag på hyreshöjning och parterna inte når en överenskommelse, kan hyresvärden få hyran prövad genom att ansöka till hyresnämnden. En ansökan kan lämnas in till hyresnämnden som tidigast en månad efter att hyresgästen mottagit meddelandet.
Kom-ihåg-lista!
- Ta reda på om hyresavtalet innehåller en förhandlingsklausul.
- Innehåller hyresavtalet inte en förhandlingsklausul, skicka ett skriftligt meddelande till hyresgästerna om den begärda hyreshöjningen.
- Meddelandet bör innehålla hyreslagens uppställda krav för möjligheten till negativ avtalsbildning.
- Meddelandet ska lämpligen skickas med rekommenderat brev.
- Tänk på att skicka meddelandet i god tid då den nya hyran kan tas ut först dagen efter att fristen för motsättning har gått ut (minst två månader) samt att ansökan till hyresnämnden kan göras först en månad därefter.
Aziza Örs
Advokat på Landahl Advokatbyrå
