När behövs hyresgästens godkännande vid renovering?

Av naturliga skäl är det viktigt att över åren utföra renoveringar av en fastighet. Det krävs dock viss eftertanke från hyresvärdens sida innan arbetet påbörjas eftersom bostadshyresgästerna har ett visst inflytande avseende dessa åtgärder. Frågan är i vilka situationer det blir aktuellt att inhämta deras godkännande och när bostadshyresgästernas medgivande inte krävs?

Bostadshyresgästernas inflytande och vilka åtgärder som kräver godkännande
Enligt hyreslagen ska en hyresvärd som vill utföra standardhöjande åtgärder i eller kring fastigheten som inte innebär en obetydlig inverkan på bostadslägenhetens bruksvärde eller inte innebär en oväsentlig ändring av bostadslägenheten eller dess gemensamma utrymmen, inhämta godkännande från berörda bostadshyresgäster alternativt från hyresnämnden.

Vem som utgör en berörd hyresgäst kan vid en första anblick anses uppenbart, men avgränsningen är inte alltid glasklar. Om till exempel två personer hyr en lägenhet behövs båda hyresgästernas godkännande medan en andrahandshyresgäst saknar möjlighet att påverka hyresvärdens arbeten.

Gäller åtgärden en renovering av allmänna utrymmen, som till exempel trapphuset i en byggnad, berörs enbart de hyresgäster som har sin lägenhet belägen i det aktuella trapphuset och en hyresgäst i grannhuset har således ingen talan i frågan. Det krävs också bara hälften av berörda hyresgästers godkännande vid förbättringsarbeten i allmänna utrymmen till skillnad från begärda arbeten i en bostadslägenhet som kräver alla berörda hyresgästers godkännande.

Vilka arbeten kräver då hyresgästens godkännande?
Till en början ska åtgärden anses standardhöjande i förhållande till bruksvärdet, vilket i sin tur ofta påverkar hyran. En åtgärd som anses medföra en obetydlig inverkan på bruksvärdet omfattas inte.

Exempel på där hyresgästens godkännande krävs är då en lägenhet ska upprustas med nytt kök eller badrum alternativt att tvättstugan eller den gemensamma gården ska moderniseras. Den andra typen av arbeten som omfattas är de som medför en förändring som inte är oväsentlig. Generellt anses en ändring av lägenhetens planlösning eller en åtgärd som innebär en negativ förändring, som till exempel igensättning av ett sopnedkast, inte vara oväsentlig.

Åtgärder som inte kräver godkännande
Praxis har varit vägledande gällande vilka arbeten som en bostadshyresgäst har inflytande över. Beslut från hyresnämnd och hovrätt har gett vid handen att mer begränsade standardhöjningar, med en förväntad hyreshöjning på upp mot cirka 100 kronor per månad inte krävt hyresgästernas godkännande.

När exempelvis en hyresvärd monterat ner balkonger för att sätta upp likvärdiga, dock med högre räcken, har det inte krävts hyresgästen tillstånd eftersom åtgärden var av underhållskaraktär samt att den kunnat betraktas som en oväsentlig förändring av bostadslägenheten.

Vidare har det ansetts som oväsentligt när en hyresvärd tagit i anspråk 0,25 kvadratmeter av en hyresgästs lägenhet om totalt 40 kvadratmeter i syfte att bygga ventilationskanaler. Oaktat den vägledning som framgår från tidigare avgöranden är det viktigt att se till de aktuella omständigheterna i det enskilda fallet.

Inhämtande av godkännande
Dras slutsatsen att renoveringsarbetena som en hyresvärd vill utföra kräver hyresgästernas godkännande ska hyresvärden tillställa berörda hyresgäster ett skriftligt meddelande. Eftersom hyresvärden har bevisbördan för att meddelandet har skickats är det att föredra att det skickas med rekommenderat brev.

Det är viktigt att åtgärderna är noga specificerade och för att underlätta processen är det viktigt att hyresvärden inhämtar hyresgästernas godkännande i god tid innan arbetena är tänkta att inledas. Ibland behövs det mer än ett skriftligt meddelande för att komma överens med hyresgästerna. Informationsmöten och diskussioner är ofta framgångsrika förhandlingsätt.

För det fall att godkännanden uteblir tvingas hyresvärden att ansöka om godkännande hos hyresnämnden. En sådan ansökan får tidigast skickas till nämnden två månader efter att meddelandet lämnats till hyresgästen. Det kan dra ut på tiden innan hyresnämnden kallar till sammanträde. Att inleda godkännandeprocessen ett år i förväg eller mer är därför ingen överdrift.

Hyresnämndens prövning
Hyresnämndens prövning utgör en ren intresseavvägning mellan hyresvärdens beaktansvärda skäl ställt emot oskäligheten gentemot hyresgästen. Hyresgästen får endast invända om oskälighet baserat på det objektiva hyresgästintresset, det vill säga intresset som hyresgäster i allmänhet kan antas ha av att den begärda åtgärden inte utförs. Exempel i praxis där hyresgästens intresse vägt över hyresvärdens är då hyresvärden önskat utföra planförändringar genom att nyttja utrymme från hyresgästens lägenhet för att tillföra en annan lägenhet en toalett.

Subjektiva intressen, det vill säga den enskilde hyresgästens intresse, får enbart beaktas om det finns särskilda skäl. Ett subjektivt skäl skulle exempelvis kunna utgöra hög ålder, men dessa typer av invändningar har vunnit mycket begränsad framgång enligt praxis.

Generellt beviljar hyresnämnden hyresvärdens önskade renoveringsåtgärder förutsatt att åtgärderna är nödvändiga i förhållande till omständigheterna och att hyresvärden vidtagit de formella krav som ställs på godkännandeprocessen. Stamrenoveringar eller uppförande av balkonger är åtgärder som tenderar att anses som motiverade.

Vill hyresvärden utföra standardhöjningar med mer exklusiva material, så kallade ”lyxrenoveringar”, är det inte ovanligt att stöta på patrull från hyresnämnden. Hyresnämnden godkänner inte dessa åtgärder såvida de inte kan utföras med hyresgästens inflytande. Dyra renoveringar kan i förlängningen resultera i att hyran når nivåer som tvingar hyresgästen att flytta.

Frank Nordin
jurist på Landahl Advokatbyrå

Sammanfattning

  • Ta ställning till huruvida åtgärderna kräver hyresgästens godkännande.
  • Om svaret på frågan ovan är jakande, var proaktiv i godkännandeprocessen genom att skicka meddelanden med rekommenderat brev till hyresgästerna med en tydlig specifikation över de åtgärder som planeras utföras.
  • För att ytterligare underlätta inhämtandet av godkännanden: anordna möten, dela ut informationsblad och för en öppen dialog med hyresgästerna m.m.
  • Ansökan till hyresnämnden får tidigast ske två månader efter att hyresgästen tillställdes meddelandet.

Bli den första att kommentera "När behövs hyresgästens godkännande vid renovering?"

Lämna en kommentar