Hur säga upp hyresavtal när hyresgäst har dött?

När en hyresgäst har avlidit träder dödsboet in som hyresgäst i hyresförhållandet och hyresförhållandet fortlöper med oförändrade villkor.

Det innebär att dödsboet har samma rätt som hyresgästen hade.

Det kan i vissa fall vara oerhört invecklat hur ett bostadshyresavtal förhyrt av ett dödsbo ska sägas upp och vilka åtgärder hyresvärden behöver vidta i samband med detta.

Vad är ett dödsbo?
Ett dödsbo är en juridisk person som består av kvarlåtenskapen efter en avliden person. Dödsboet förvaltas i normala fall av dödsbodelägarna gemensamt eller av en testamentsexekutor.

I vanliga fall är dödsbodelägarna legala arvingar, till exempel bröstarvingar, och/eller universella testamentstagare.

Om hyresvärden vill få till en förändring i hyresförhållandet måste samtliga dödsbodelägares samtycke inhämtas. Det gäller även om dödsboet vill överlåta hyresrätten till annan person.

Uppsägning av hyresavtalet
Ett dödsbo har rätt att säga upp hyresavtalet med en månads uppsägningstid om uppsägningen sker inom en månad från frånfället. I annat fall gäller den lagstadgade uppsägningstiden om tre månader, om inget annat är överenskommet i avtalet eller i övrigt.

Den viktigaste frågan som måste besvaras innan en uppsägning kan göras om dödsboet inte självmant säger upp hyresavtalet är: Vem eller vilka ska delges hyresvärdens uppsägning av dödsboets hyresavtal?

I de fall dödsbodelägarna är kända är uppsägningen okomplicerad – uppsägningen skickas till dem och det bör framgå att de får uppsägningen i egenskap av att de är dödsbodelägare.

I de fall dödsbodelägarna är okända för hyresvärden kan uppsägningens utfärdande försvåras. Så snart hyresvärden fått kännedom om dödsfallet bör hyresvärden ta reda på vilka som är dödsbodelägare. Vem eller vilka som är dödsbodelägare framgår i en bouppteckning, om sådan är upprättad.

Skulle hyresvärden få kännedom om att det inte finns några registrerade anhöriga till den avlidne eller att det inte finns ett upprättat testamente av den avlidne bör dödsfallet snarast möjligt anmälas till socialnämnden som i vissa fall gör en släktutredning och som kan resultera i en dödsboanmälan.

I de fall socialnämnden utfärdar dödsboanmälan vari framkommer att det inte finns några dödsbodelägare, är Kammarkollegiet dödsbodelägare. I det sistnämnda fallet är rätt mottagare av uppsägningen således Kammarkollegiet.

Att ta reda på vem eller vilka som är dödsbodelägare kan leda till onödig tidsutdräkt, varför man som hyresvärd bör agera snabbt när det gäller dödsbon.

För det fall en av dödsbodelägarna bor i lägenheten räcker det med att skicka en uppsägning till lägenheten för att dödsboet ska betraktas som delgivet. I dessa situationer kan det dock vara bra att ändå låta meddela samtliga dödsbodelägare att hyresavtalet är uppsagt.

Hyresnämnden
Efter att korrekt uppsägning har utfärdats och svar ändock uteblir, måste hyresvärden hänskjuta ärendet till hyresnämnden senast en månad räknat från hyrestidens utgång för att pröva dödsboets rätt till förlängning av hyresavtalet.

Hur lång tid det tar innan hyresnämnden avgör ärendet är beroende av nämndens arbetsbelastning och kan variera kraftigt beroende på vilken hyresnämnd det är.

Är lägenheten övergiven?
Hyresvärden bör under hela processen fundera på om lägenheten kan betraktas som övergiven. En avvägning av samtliga omständigheter i det enskilda fallet ska göras:

Har hyresgästen flyttat till annan ort, bor någon i lägenheten, har hyran uteblivit, har nycklarna återlämnats till hyresvärden, har posten hämtats ut eller kommer den i retur?

För att hyresvärden ska kunna ta lägenheten i besittning med stöd i att den är övergiven krävs att hyresvärden aktivt undersöker detta och gör en noggrann avvägning i det enskilda fallet.

Kvarlåtenskap i lägenheten
Kvarlåtenskapen i lägenheten kan hanteras på olika sätt. Då det är dödsboet som har trätt in i hyresförhållandet är det även dödsbodelägarna som ska hantera kvarlåtenskapen, tömma och städa lägenheten.

I de fall dödsbodelägarna är kända men av någon anledning inte har möjlighet att tömma och städa lägenheten kan parterna träffa en överenskommelse om att hyresvärden kan göra detta på dödsboets bekostnad.

Detta bör dock göras med försiktighet då en skuld till ett dödsbo med stor risk avskrivs. I vissa fall och efter viss tid kan kvarlåtenskapen kastas, men även här bör en noggrann avvägning göras i det enskilda fallet.

Sammanfattning av vad hyresvärden ska göra

  • Ta reda på vilka som är dödsbodelägare
  • Utfärda en korrekt uppsägning till var och en av dödsbodelägarna, eller om en dödsbodelägare bor i lägenheten så räcker det med en uppsägning till lägenheten
  • Hänskjut ärendet till hyresnämnden i rätt tid om dödsboet inte återkopplar
  • Fundera på om lägenheten kan betraktas som övergiven i ovan nämnda punkter
  • Hantera kvarlåtenskapen i de fall det är överenskommet med dödsboet.

Aziza Örs
Jurist på Landahl Advokatbyrå med särskild inriktning på kommersiell hyresrätt och hyresrätt bostad.