Så kan miljonprogrammet renoveras varsamt

gårdstensbostäder

Gårdstensbostäder sparar mycket pengar med relining.

Gårdstensbostäder gjorde det omöjliga. Bolaget rustade upp ett område i miljonprogrammet utan stora hyreshöjningar.

Hur ska bostads- och fastighetsbolag kunna finansiera renoveringen av miljonprogrammet utan större hyreshöjningar som drabbar betalningssvaga hyresgäster? Frågan besvaras ofta med att det är omöjligt. Men det svaret får du inte i Gårdsten utanför Göteborg.

Michael Pirosanto.

– Det gäller att hålla i pengarna och renovera på rätt sätt, sa Michael Pirosanto, vd på Gårdstensbostäder, när han talade på Renoveringsdagen i Stockholm den 22 mars.

Gårdstensbostäder ingår i Framtidenkoncernen och bildades 1997. Då var underhållet i Gårdsten mycket eftersatt. Men efter 20 år med varsam och behovsstyrd renovering har bolaget lyckats få ordning på fastigheterna.

Hel-o-Ren
Gårdstensbostäder tillämpar konceptet Hel-o-Ren, vilket innebär att varsam renovering ses som en del av underhållet och inte medför några hyreshöjningar.

Synsättet ”riv ut det också när vi ändå är igång” är bannlyst hos bolaget.

En liten broschyr från Gårdstensbostäder med namnet ”Varsam renovering” innehåller många råd som skulle kunna bidra till att få igång renoveringen av miljonprogrammet.

Behåll det som fungerar
Broschyren ger flera exempel på hur bolaget arbetar med varsam renovering:

  • Undvik dyra stamrenoveringar och relina rör i stället.
  • Handla upp fönster först och sedan monteringen separat.
  • Byt inte ut armatur utan bygg om och förse den med LED-plattor.
  • Spara bra stommar, hyllplan och diskbänkar vid köksrenovering.
  • Behåll platta tak! Tilläggsisolera och lägg tätskiktsduk. Kontrollera var femte år.
  • Behåll fungerande byggdelar. Tvätta och måla i stället för att byta ut.
  • Använd delade entreprenader i stället för totalentreprenader.

Inga stambyten
Michael Pirosantoberättade att Gårdstensbostäder sparar mycket pengar vid renovering av badrum. Bolaget byter inte stammar utan använder uteslutande relining.

– Vi tar bara de badrum som är i behov av renovering. Så i en fastighet med 111 lägenheter är i genomsnitt 30 badrum renoverade. Innan 1997 tog man hela trappuppgångar, men vi jobbar inte på det sättet. Kan vi få ut tio års livslängd till på ett badrum så gör vi det. Det är så vi håller ner kostnaderna.

Snittkostnaden för att relina ett badrum är 14 000 kronor. Och när hela badrum renoveras är snittkostnaden 65 000 kronor. I de fall badkaret behöver bytas ut tillkommer 6000–7000 kronor.

Bra för hyresgästerna
Totalt renoverar Gårdstensbostäder 70–100 badrum per år, men bolaget tar inte ut någon hyreshöjning för dessa åtgärder.

Vid relining behöver entreprenören bara tillgång till trapphus och lägenheter i fem dagar. Och hyresgästerna kan bo kvar i lägenheterna under tiden.

– Att vi renoverar varsamt är också för att hyresgäster ska kunna bo kvar. Vi vill inte renovera och flytta ut hyresgäster från Gårdsten. Vi vill ha kvar våra hyresgäster, så att de kan betala sin hyra själva och stärka sin självkänsla.

Undviker mellanhänder
Ett annat exempel där Gårdstensbostäder tillämpar varsam renovering är fönsterbyten. Det har lett till att bolaget fått ner kostnaderna kraftigt och inte behövt höja hyrorna.

Ofta handlas både montering och fönster i ett paket. Men Gårdstensbostäder handlar först upp fönsterna via allmännyttans inköpsfunktion HBV och sen handlas monteringen upp separat. På så sätt undviker bolaget mellanhänder och prispåslag.

– Vi är lite snåla. Vi köper fönster och sen köper vi upp entreprenören som vi tillhandahåller fönstren till. I början var de inte bra på det, men de lärde sig snart. Så det har vi kört hela tiden. Jag vill rekommendera det arbetssättet och organisationen.

Byggde om armaturer
Det går även att göra stora besparingar när det gäller belysning och armaturer. Till exempel förbättrade Gårdstensbostäder belysningen i trappuppgångar genom att bygga om 105 befintliga armaturer och förse dem med LED-plattor.

Gårdstensbostäder fick fem års garanti på LED-plattorna som har cirka fyra gånger så lång brinntid som traditionella kompaktlysrör.

Om bolaget i stället hade valt att byta ut de 105 armaturerna hade dessa kostat tre gånger så mycket. Dessutom hade elektriker behövt anlitas för att dra nya kablar med mera.

Kvalitet kontra pris
Billigt är ju inte alltid samma sak som bra. Hur jobbar Gårdstensbostäder för att säkerställa kvaliteten när bolaget handlar upp material och komponenter?

– 1997 när vi hade två års garanti och la in fem års garanti som ett krav blev det ett ramaskri i branschen. Men jag sa till leverantörerna: håller inte dina produkter i fem år? Jo, svarade de. Ja, men då är det ju inga bekymmer att lämna fem års garanti.

Michael Pirosanto betonade också att det är viktigt att ha kompetenta och engagerade medarbetare och en dialog med hyresgästerna för att få bra kvalitet.

Sparar köksinredning
Gårdstensbostäder tillämpar även varsam renovering i kök. Bolaget renoverar inte kök områdesvis. Det är punktinsatser som gäller och renoveringen är behovsstyrd.

De gamla stommarna med hyllplan sparas när det är dags för renovering. Nya luckor och lådsatser med mjukstängare monteras. Bolaget behåller även de stora rostfria diskbänkarna, eftersom det är svårt att hitta nya med samma kvalitet.

Om bolaget hade valt att riva ut allt i köken skulle det inneburit att hyresgästerna blev utan kök i minst en vecka. Hos Gårdstensbostäder sker monteringen på en dag.

Fördelar med platta tak
Gårdstensbostäder har tioåriga underhållsplaner och regelbundna okulära besiktningar, framför allt av platta tak och fönster.

– Vi hade en diskussion om att vi skulle sätta sadeltak. Vi behöll de platta taken och tilläggsisolerade. De säger att alla platta tak läcker, men det är klart att de läcker om du aldrig går upp och kollar dem. En av de viktigaste åtgärderna är att du går upp var femte år och gör en översyn av taken.

De platta taken har varit en framgångsfaktor för Gårdstensbostäder. Nu finns solceller på många av dem. Om bolaget hade rest sadeltak skulle de ha skuggat solcellerna.

Var börjar man?
Hur väljer Gårdstensbostäder vilka byggnader som ska renoveras och i vilken ordning det ska ske?

– Det är viktigt att börja rätt. Det första vi gjorde var att inspektera taken. Läcker taket, så läcker det in. Då läcker det flera våningar ner. Sen gäller det att veta vad man har i beståndet. Vi har ju besiktigat hela vårt bestånd. Det gjorde vi i början med en gång.

Michael Pirosanto underströk att organisationen är avgörande för att hålla koll på behovet av underhåll. Här har Gårdstensbostäders förvaltare, som kallas huschefer, en viktig roll.

Från 2 till 120 anbud
En annan strategi som inneburit kraftigt minskade kostnader för renoveringar är att Gårdstensbostäder använder delade entreprenader i stället för totalentreprenader.

– Jag gillar när det är billigt. Då måste man utsätta marknaden i rätt tidpunkt. Och jag älskar delad entreprenad. Jag har slutat att räkna dem för vi har kört över 450 entreprenader i Gårdsten. Det gör vi bara för att kunna få bra hyror. Så vår hyra ligger på 900 kronor i snitt per kvadratmeter och år.

För att lära sig mer om delade entreprenader vid renoveringar rekommenderar Michael Pirosanto rapporten ”Från 2 till 120 anbud” som bolaget skrev med bidrag från Boverket.

Sparade 20 miljoner
Rapporten beskriver hur Gårdstensbostäder genom att ändra en upphandling från totalentreprenad till delad entreprenad gick från 2 till 120 anbud för att renovera 243 lägenheter.

Slutresultatet blev att kostnaderna minskade med 20 miljoner kronor, från 78,7 miljoner med totalentreprenad till 58,7 miljoner med delad entreprenad.

Gör en pilot
Utöver delad entreprenad rekommenderar Michael Pirosanto att man alltid gör ett pilotprojekt. Då får man kunskap så att man kan ställa rätt krav vid upphandlingar.

– Vi gör alltid det. Först gör vi en tvättstuga. Sen justerar vi den och går in och handlar upp de andra 25 tvättstugorna. Då slipper man justeringar i resten av tvättstugorna. Och så vet man vad kostnaderna blir och kan ta igen det med råge på de andra 25.

Text: Mats Cato
mats.cato@forvaltarforum.se

 

 

 

 

Dela artikeln: LinkedIn
Inköpsportal - tipsa oss

Inköpsportal - ansökan
Logotyp, minst 200 pixlar bred *

Maximum file size: 209.72MB

Bild, minst 540 pixlar bred *

Maximum file size: 209.72MB

Kontaktspersonsbild, minst 200 pixlar bred *

Maximum file size: 209.72MB

Inköpsportal - tipsa en kollega