Vad gäller när hyresgäst vill ändra villkoren?

Rune Thomsson är seniorkonsult på Landahl Advokatbyrå.

Rune Thomsson är seniorkonsult på Landahl Advokatbyrå.

Vad gäller och vad bör man tänka på när en lokalhyresgäst säger upp ett hyresavtal för villkorsändring. Juristen Rune Thomsson ger dig besked.

Fråga: Vad bör jag som hyresvärd tänka på när en lokalhyresgäst har sagt upp hyresavtalet för villkorsändring?

Svar: Här följer en lista på frågeställningar av formell natur som man kan ha anledning att tänka på när man fått en uppsägning från en lokalhyresgäst. Formella brister i uppsägningen kan innebära att uppsägningen blir utan verkan, med följd att hyresavtalet är förlängt på oförändrade villkor.

1. Har uppsägningen skett i rätt tid?
En giltig uppsägning förutsätter att den gjorts i rätt tid. Löper hyresavtalet utan bestämd hyrestid är uppsägningstiden enligt lagen nio månader. Har parterna avtalat om kortare uppsägningstid, kan hyresgästen utnyttja denna. Är längre tid avtalad mellan parterna, måste dock hyresgästen iaktta denna längre tid. Han kan alltså i det läget inte stödja sig på lagregeln om nio månader.

Löper avtalet med bestämd hyrestid är uppsägningstiden beroende av hyrestidens längd. Ju längre hyrestiden är desto längre är uppsägningstiden. Är hyrestiden längre än nio månader skall uppsägning ske senast nio månader före hyrestidens utgång. Har parterna avtalat längre uppsägningstid än den som i visst fall följer av lagen, gäller den avtalade tiden för båda parter.

2. Har uppsägningen skett på rätt sätt?
En hyresgästs uppsägning för villkorsändring skall göras skriftligen och delges hyresvärden före uppsägningstidens utgång. Delgivning har skett när hyresvärden har mottagit handlingen i original eller bestyrkt kopia oavsett hur den kommit honom tillhanda.

Observera dock följande. Har uppsägningen sänts till hyresvärden i rekommenderat brev som anlänt efter uppsägningstidens utgång anses uppsägning ändå ha skett i rätt tid, om hyresgästen kan visa att försändelsen avlämnats för postbefordran under hyresvärdens vanliga adress senast vid tidpunkten för uppsägningstidens utgång.

3. Vem har gjort uppsägningen?
Det finns inget formellt krav på att en skriftlig uppsägning skall vara undertecknad. Mottagaren måste emellertid kunna konstatera vem som har gjort uppsägningen. Uppsägningen måste därför i praktiken vara undertecknad av hyresgästen eller ombud för denne.

Är hyresgästen en juridisk person, skall undertecknandet ske med firmanamn och av behörig firmatecknare. Har uppsägningen gjorts av ett ombud för hyresgästen skall fullmakten ha funnits när uppsägningen gjordes. Framgår det inte att uppsägningen skett för hyresgästens räkning kan uppsägningen bli att anse som ogiltig.

4. Har uppsägningen gjorts till rätt dag?
Hyresgästens villkorsuppsägning kan endast ske till hyrestidens utgång. Uppsägning kan således inte ske till en tidpunkt innan hyresförhållandet kunnat bringas att upphöra. Uppsägningen behöver inte innehålla uttrycklig uppgift om till vilket datum uppsägning görs.

Uppsägning kan således med giltig verkan göras till ”hyrestidens utgång”. Anges ett datum måste det dock i princip vara rätt datum som anges.

5. Är uppsägningen rätt formulerad?
En uppsägning för villkorsändring måste innehålla tydlig uppgift om den ändring som hyresgästen vill ha. I annat fall är uppsägningen utan verkan. Vill hyresgästen t.ex. att hyran skall sänkas, måste han ange det belopp som han medger förlängning på. Det räcker inte att allmänt ange att hyran skall sänkas. Observera att en uppsägning för villkorsändring inte torde kunna avse ett önskemål om ändrad area på den hyrda lokalen.

6. Har hyresgästen hänskjutit tvisten till hyresnämnden i rätt tid?
Om hyresgästens uppsägning inte har lett till någon överenskommelse mellan hyresvärd och hyresgäst inom två månader från uppsägningen, måste hyresgästen, om han vill vidhålla sin uppsägning, hänskjuta tvisten till hyresnämnden före tvåmåndersfristens utgång. Gör han inte detta, är uppsägningen utan verkan och hyresavtalet löper vidare på oförändrade villkor.

7. Att tänka på i övrigt
Utöver dessa sex formella frågor har hyresvärden anledning att tänka på följande. Kan det antas att hyresgästen kommer att flytta, om hyresvärden inte går honom till mötes eller kommer han att utnyttja den möjlighet som lagen ger honom, nämligen att före hyrestidens utgång återkalla sin medlingsansökan och sitta kvar på de tidigare villkoren?

Är hyresgästens krav kommersiellt riktigt? I så fall kanske man omedelbart skall anta hyresgästens anbud. Därmed har avtal träffats. Vad kan ett eventuellt skadestånd bli?

Hyresvärden bör också alltid göra en egen uppskovsansökan för att vara säker på att få frågan om uppskov prövad.

Rune Thomson
Rune Thomsson är seniorkonsult i hyresfrågor på Landahl Advokatbyrå och även medförfattare till kommentaren till hyreslagen.