Vakansgraden stiger för kontor och butikslokaler, samtidigt som hyresgästerna kräver mer flexibilitet, miljöfokus och upplevelse. Att lyckas med uthyrning handlar därför i allt högre grad om att skapa långsiktiga värden genom rätt hyresgäster, nära dialog och en tydlig platsstrategi, skriver Fredrik Lindén och Oscar Berlin på Novier.
En tom lokal är alltid en kostnadspost, men också en möjlighet. Rätt hyresgäst på rätt plats kan lyfta ett helt kvarter, medan fel uthyrning riskerar att dra ner både fastighetens ekonomi och områdets attraktivitet. Därför blir uthyrning allt mindre en fråga om transaktion, och allt mer en fråga om strategi.
Vi ser det här dagligen när vi arbetar tillsammans med några av Sveriges mest framgångsrika fastighetsägare. Det ger oss insikt i mönster och tendenser, men också i de konkreta lösningar som verkligen gör skillnad.
I retail är platsen avgörande: en stark aktör kan fungera som draglok och locka både besökare och andra hyresgäster. Samma logik börjar gälla även kontor. Arbetsplatsen konkurrerar idag med hemarbete, coworking och kaféer. Då räcker det inte längre med en bra adress, kontoret måste vara en miljö som medarbetare faktiskt vill komma till. De fastighetsägare som satsar på upplevelse, service och känsla står bättre rustade att hålla nere vakansgraden.
Vanligt misstag
Ett vanligt misstag som fastighetsägare gör är att stirra sig blind på enskilda tomma ytor. Att fylla två vakanser till varje pris kan kännas rätt i stunden, men riskerar att underminera helheten. De aktörer som istället lyfter blicken och ser platsens långsiktiga utveckling tenderar att skapa större värden över tid.
Lika viktigt är relationen till befintliga hyresgäster. Under pandemin blev det tydligt att de fastighetsägare som hade en nära dialog stod starkare efteråt. Den bästa förhandlingen sker i fredstid när man kontinuerligt pratar om behov och utveckling snarare än först vid en omförhandling. En tät dialog minskar inte bara vakanser, utan skapar också en lojalitet som gör det lättare att utveckla platsen tillsammans.
Bygga relationer
Uthyrning handlar därför inte bara om kontrakt, utan om att bygga relationer och förstå ägarens långsiktiga mål. Värde kan handla om kronor och ören, men lika mycket om varumärke, trygghet och identitet. En attraktiv restaurang i bottenvåningen gör inte bara huset mer levande – den ökar också sannolikheten att kontorshyresgäster väljer att stanna. Den typen av helhetstänk blir allt viktigare.
Kraven på flexibilitet ökar också. Hyresgäster söker trygghet i längre avtal, men kombinerat med möjligheter till anpassning och utveckling över tid. Det ställer krav på att fastighetsägare vågar tänka nytt kring avtalsformer, ombyggnadsbehov och hyresmodeller.
Så gör vinnarna
De kommande åren väntas marknaden gradvis stabiliseras. Retail är på väg att återhämta sig, medan kontor behöver förnyas för att möta hybrida arbetsmönster. Vinnarna blir de fastighetsägare som:
• Investerar i platsen: service, hållbarhet och upplevelse är lika viktiga som hyran.
• Bygger långsiktiga relationer: en nära dialog med hyresgästen minskar vakanser och stärker lojaliteten.
• Vågar vara selektiva: alla hyresgäster är inte rätt hyresgäster. Att säga nej till fel aktör kan vara mer värdeskapande än att säga ja till första bästa.
Att fylla en tom lokal är inte svårt. Utmaningen och möjligheten ligger i att fylla den med rätt innehåll. Det är så man vänder vakans till värde.
Fredrik Lindén
Head of Leasing Property Asset Management, Partner, Novier
Oscar Berlin
Head of Leasing & Development, Novier
