Marknaden rör på sig igen. Efter en tid av osäkerhet och låga transaktionsvolymer ser vi tecken på ökad aktivitet i flera segment. Prisgapet mellan köpare och säljare har minskat, finansieringsmöjligheterna förbättrats och fler aktörer vill göra affärer.
Under 2024 såg vi hur fastighetsmarknaden gradvis tinade upp. Efter ett par år, präglade av stigande räntor och stor osäkerhet, har flera faktorer nu samverkat för att transaktionsaktiviteten ska kunna öka. Det som förut var en marknad där köpare och säljare hade svårt att mötas, har nu blivit en miljö där fler affärer faktiskt genomförs.
Prisgapet, som tidigare utgjorde ett stort hinder, har minskat tack vare en stabilare räntebana och en mer harmoniserad långränta. Bankerna har också börjat öppna upp för nyutlåning, vilket gör att fler investerare kan genomföra affärer. Samtidigt ser vi att börsnoterade fastighetsbolag, som tidigare behövt sälja, nu börjar signalera att de vill gå från nettosäljare till nettoköpare under 2025.
Flera segment lockar
Vi ser ett ökat intresse i flera segment. Kontorsfastigheter i Stockholm har varit ett av de mest aktiva områdena, med institutionella investerare i spetsen. Även logistik och lager har fortsatt att locka kapital, samtidigt som vi ser att samhällsfastigheter och nyproducerade bostäder fortsätter att vara eftertraktade. Ett annat tecken på förändring är att fler investerare nu vågar titta på fastigheter utanför storstäderna, där efterfrågan åter börjat växa, så även inom äldre bostäder
Det internationella kapitalet har också blivit mer närvarande, särskilt genom Private Equity-bolag som ser möjligheter i en marknad där många andra varit avvaktande. Sverige upplevs fortsatt som en trygg och stabil marknad, trots osäkerheter i det geopolitiska läget.
Nya lagar kan pusha nyproduktion
Den pågående diskussionen om presumtionshyror i bostadssegmentet kan få stor betydelse för marknaden. En tydligare lagstiftning som ger bättre förutsägbarhet i hyresutvecklingen kan öka intresset för nyproduktionsprojekt och stimulera transaktionerna i detta segment.
Samtidigt ställer EU:s taxonomi ökade krav på fastighetsägare vad gäller energieffektivitet och hållbarhet. Vi ser redan idag exempel på fastigheter som riskerar att bli så kallade stranded assets – tillgångar som inte längre är attraktiva för investerare på grund av bristande miljöprestanda. Här finns stora möjligheter för aktörer som är beredda att investera i modernisering och omställning.
Bra läge för affärer
För investerare innebär detta en ny fas. De senaste årens turbulens har visat vikten av att satsa på fastigheter med stabila kassaflöden och långsiktigt hållbara finansieringsnivåer. De som haft högt belånade innehav har varit mest utsatta, medan de som fokuserat på fastigheter med stabila hyresgäster och modest belåning har klarat sig bäst.
Vår rekommendation till fastighetsägare och investerare är tydlig: vänta inte för länge. Vi ser en marknad där värden stabiliserats, mer kapital är tillgängligt och transaktionsvolymerna är på väg upp. Att försöka pricka botten är alltid svårt, men när alla tecken pekar på att aktiviteten ökar, är det ofta ett bra läge att göra affärer.
Olof Rotbring
Head of Transaction, Partner
