Det finns flera anledningar att inte skjuta underhållet för långt framför sig. Förutom missnöjda hyresgäster minskar förutsättningarna för en bra upphandling. Räkna även med energivinsterna som kan uppnås med en renovering.
Erik Nylund, AMF Fastigheter
Erik Nylund, teknisk chef på AMF Fastigheter, har jobbat med teknik och säkerhetsfrågor i drygt två decennier. Han menar att man i första hand måste värdera renoveringarna – och avgöra hur viktiga de är för fastigheten.
– Framför allt utifrån ett förhållande till hyresgäster och myndighetskrav, men också ekonomiskt. Om en hiss står still på grund av bristande underhåll kan det potentiellt sett påverka relationen till dina hyresgäster negativt, mer än ett planerat avbrott för renovering som man kan informera om i god tid.
Definitionen av en underhållsskuld är inte skriven i sten, men Erik Nylund berättar att det egentligen handlar om allt som inte finns med i det planerade underhållet.
– Allt som sitter i ett hus har en livslängd, och har du inte planerat in en renovering eller utbyte av det så skapar du egentligen en underhållsskuld, för saker kan ju gå sönder när som helst, säger Erik Nylund.
Undvik akutåtgärder om det går
Samtidigt ska man undvika akuta åtgärder i den mån det går. Det kostar pengar i onödan, och skapar sämre förutsättningar i upphandlingsfasen, menar Erik.
– Paniken vid akuta åtgärder skapar dåliga upphandlingsförhållanden, samtidigt som exempelvis OB-arbeten ökar vilket resulterar i en högre kostnad. Samtidigt blir förutsättningarna för att informera hyresgäster också sämre, säger han och lyfter ett vanligt exempel som han stött på under sin karriär:
– Många tycker att man kan skjuta på exempelvis takarbeten om allt ser bra ut, och det kan faktiskt vara svårt att motivera att byta taket om det är ok. Men när taket plötsligt börjar läcka in så ångrar man ju det beslutet snabbt.
Håll koll på garaget
Något Erik har stött på flera gånger i samband med övertagandet av fastigheter är att tidigare fastighetsägare inte skött behandlingen av garagegolv i källargarage. En direkt konsekvens är att salt tränger in och orsakar rost på armeringen vilket resulterar i sprickor i golvet.
– En gissning är att det dels beror på att det inte är prioriterade ytor där, dels att det fortfarande går att parkera bilen oavsett sprickor eller inte. Men måste man byta ut all armering så blir det ett väldigt stort jobb. Det är alltid bättre att följa underhållsplanen.
Vad mer bör man mer ha i åtanke?
– Att även om en installation, till exempel styr- och reglersystem, fungerar bra så kan det fortfarande vara värt att byta ut det. Rent tekniskt kanske det fungerar ett tag till, men rent ekonomiskt blir det fördelaktigt att byta eftersom man sparar in det på energiförbrukningen.
Underhållsplan minskar underhållsskulden
Lars Skemark, Neoria
Lars Skemark, kommersiell förvaltare och medgrundare av Neoria, en avknoppning från Lexium förvaltning, menar att en underhållsskuld ofta uppstår när förvaltaren gör ett aktivt val att skjuta ett planerat underhåll på framtiden. Det behöver dock inte vara ett negativt val – så länge man har koll på det ekonomiska.
– Det är just därför det är viktigt att ha en bra underhållsplan. Vad händer om man skjuter 100 000 kronor i underhållskostnader ett år framåt, har jag då råd med alla ingrepp för kommande år? Det är både en teknisk fråga och likviditetsplanering. Annars kan följden bli att man bygger upp en underhållsskuld.
Riskerar andra åtgärder
Det är farligt att börja bygga upp en skuld bara för att man kan, menar Lars. Han betonar att man i värsta fall inte kommer att ha råd att finansiera allt när det väl är dags. Samtidigt kan uppskjutet underhåll, trots att det inte är akut, medföra andra kostnader som är svåra att ta höjd för.
– Dåligt underhåll för taket kan exempelvis leda till följdskador på fasaden, vilket gör att man får massa följdskador man måste tackla i stället för att hantera det planerade underhållet. Samma sak gäller vid stambyten. Vattenskador till följd av att man inte genomför stambyte kan bli väldigt dyrt och jobbigt.
Ventilationssystem kan ge merkostnader
Ett annat exempel han lyfter fram är ventilationssystemet. Även om man kan skjuta upp underhållet några år, kan det slå tillbaka på förvaltningen i form av merkostnader.
– Man får nog räkna med fler felanmälningar, ökade driftkostnader, och svårare att hitta reservdelar. Det kan också påverka energikostnader i längden. Man får räkna på det så gott det går och sedan ta ett beslut om huruvida det är värt det, säger han och fortsätter:
– Man förbiser det ökade behovet av akuta åtgärder när man lappar och lagar. Äldre installationer är ofta svårt att hitta reservdelar till när något havererar, då måste man åtgärda det genom nödlösningar bara för att hålla funktionen uppe. Det blir en kostnad istället för en långsiktig investering.
Ekonomiska läget påverkar beslut
I ekonomiskt skakiga tider, med ökade driftkostnader, högre tomträttsavgälder och finansieringskostnader, letar många fastighetsägare efter kostnadsbesparingar.
– Många är pressade idag. Eftersom det är svårare att öka intäkterna så kollar man på hur man kan minska utgifterna. Vissa kanske tycker att skjuta på underhållet kan vara en lösning. Men det är viktigt att tänka över ett sådant val. Att man tar reda på det ger för långsiktiga konsekvenser och hur man i framtiden ska beta av den här skulden.
Text: Jakob Gromer
redaktionen@forvaltarforum.se
