Med en ny matchningstjänst, OfficeSwapp, kan företag som sitter med långa hyreskontrakt byta lokaler med andra. Enkelt och smidigt, menar marknadsansvarig Martin Kubu från OfficeSwapp medan andra parter ser det annorlunda.
Martin Kubu, OfficeSwapp
Martin Kubu har en bakgrund som VD inom reklambranschen, där han mer än en gång undertecknat långa hyreskontrakt med hjärtat i halsgropen:
– Det vanliga är ju femårsavtal, och då blir man ju minst sagt låst. Tänk om man plötsligt behöver något större – eller måste skala ner verksamheten?
Ken Strand, som är en erfaren fastighetskonsult och som hjälpt Martin Kubu genom åren, funderade över hur man skulle kunna lösa det här problemet på ett smidigt sätt. Då fick han idén om en matchningstjänst och samlade ihop ett team med erfarenhet av digitalisering och marknadsföring.
Hur funkar OfficeSwapp?
– Om man har en kontorslokal som man vill byta eller helt enkelt bara behöver bli av med, går man in på vår hemsida och registrerar sig med Bank-id, fyller i vad det är man vill lämna och vad man söker. Vi kollar med Bolagsverket vem som är behörig firmatecknare och gör en kreditupplysning. Objektet som sedan läggs upp på hemsidan är ett färdigt case, och inom ett kvartal ska man kunna ha gjort överlåtelsen. När allt är klart med tillträdande hyresgäst skickar vi all information och överlåtelsehandlingarna till fastighetsägaren för godkännande.
Vad är fördelarna för fastighetsägarna?
– De har ju allt att vinna på en överlåtelse. Först och främst tar den nya hyresgästen över ett befintligt kontor till befintliga villkor, utan eller med små hyresgästanpassningar. Dessutom funkar det ofta så att nya hyresgäster erbjuds anpassningar av fastighetsägaren som egentligen inte är så nödvändiga, exempelvis nytt kök eller ombyggd reception. Det kostar pengar och innebär en onödig klimatbelastning i en bransch som redan har ett stort klimatavtryck. Med vår lösning övertar man lokalen som den är. Oanvända lokaler är också ett resursslöseri. Att rätt företag får tillgång till rätt typ av lokaler för sin verksamhet sparar både pengar och miljö.
Positivt men med förbehåll
Rickard Ekman, Niras
Rickard Ekman är marknadschef på Niras, som utför uppdrag för kommersiella hyresgäster. Han tycker det är positivt med initiativ som underlättar för de som vill avveckla sina förhyrningar i förtid. Likaså att man som OfficeSwapp samlat alla lokaler på ett och samma ställe, där det framgår att man enkelt kan ta över ett befintligt kontrakt och på fastställda villkor – givet att hyresvärden godkänner överlåtelsen.
– Däremot är det nog inte helt enkelt att hitta hyresgäster som övertar lokalerna rakt av. Vi hjälper ett stort antal hyresgäster med detta varje år, och vår erfarenhet är att övertagande hyresgäst alltid får med sig en slant för att ta över avtalet. Om inte, är de mer intresserade av att ha en diskussion med fastighetsägaren för att erhålla rabatter och/eller anpassningar för sin verksamhet.
Byte innebär ofta anpassning
Ronald Bäckrud Vasakronan. Foto: Gustav Kaiser
Ronald Bäckrud, regionchef på Vasakronan i Stockholm, menar precis som Rickard Ekman att det sällan sker lokalbyten ”rakt av” på det sätt som OfficeSwapp speglar. Ofta kommer frågor upp från hyresgästen om lokalanpassningar, önskemål om förlängning av nuvarande avtalsperiod och annat som innebär att en helt ny affärssituation uppkommer.
– Detta är några skäl till varför jag inte ser några direkta fördelar med den här typen av tjänst. Mitt bästa råd till en hyresgäst som har ett förändrat lokalbehov är istället att ta en direktkontakt med sin hyresvärd för att se om det finns några alternativa lösningar inom befintligt bestånd.
Hållbar marknad kräver förändring
Martin Kubu har träffat flera andra fastighetsägare som resonerar på samma sätt – och att lokalanpassningar ofta är det enda förhandlingsvärdet en hyresgäst erbjuds i förhandlingen med en fastighetsägare.
– OfficeSwapp riktar sig till de övriga 80 – 90 procent av hyresgästerna som är under hyreskontrakt, men som under sin pågående hyresperiod vill förändra och flytta till en ny lokal. Ska fastighetsmarknaden på allvar bli hållbar menar vi att perspektivet behöver förändras – vi behöver gå ifrån uppfattningen att en lokal ska anpassas för varje enskild hyresgäst till att det istället redan finns en passande lokal till en hyresgäst som söker lokal. Och det är fullt möjligt, om vi ser till hela marknaden istället för enskilda fastighetsägares egen portfölj av kontorsfastigheter.
Vilka områden i Sverige har ni riktat in er på?
– I nuläget erbjuder vi den här tjänsten i centrala Stockholm, eftersom lokalerna här är väldigt dyra. Men tanken är att vi ska expandera till fler städer, framför allt utomlands som exempelvis Köpenhamn. Där lokalhyrorna är väldigt höga tjänar man mest på vår tjänst, och utomlands är det dessutom vanligt med hyreskontrakt på mellan 10–20 år.
Text: Pernilla Fredholm
redaktionen@forvaltarforum.se
