Cecilia Stenfalk, advokat på Landahl Advokatbyrå, med särskild inriktning på kommersiell hyresrätt redogör i den här artikeln för några av de scenarion som kan aktualiseras i de fall en lokalhyresgästs verksamhet går dåligt, något som tyvärr redan har blivit och kommer att bli konsekvenser av Covid-19-pandemin.
Inledningsvis får jag hänvisa till och rekommendera min kollega advokat Aziza Örs expertsvar om Hur hantera hyresgäster bäst i krisen, publicerad på Förvaltarforum 2020-04-20, där olika typer av tilläggsavtal för hyresrabatter tas upp och även statens stödpaket för drabbade lokalhyresgäster avhandlas. Jag kommer inte att ta upp dessa frågor.
Jag kommer i denna artikel i stället att ta upp några andra frågor som kan komma att bli konsekvenserna av coronakrisen. Artikeln är skriven utifrån hyresvärdens perspektiv och fokuserar därför på de åtgärder som hyresvärden kan vidta utan att göra anspråk på att vara uttömmande eftersom varje enskilt fall har sina särskilda omständigheter som måste beaktas och motpartens respektive hyresvärdens mål med förhandlingar och så vidare måste vägas in.
Hyresgästen betalar inte hyran i tid
Om en lokalhyresgäst är mer än två dagar försenad med hyran är hyresrätten förverkad och hyresvärden kan säga upp hyresavtalet till omedelbart upphörande. Hyresgästen har två veckor på sig att återvinna hyresrätten genom att betala hyran, annars är hyresrätten förverkad och hyresgästen har ingen rätt att vara kvar. Hyresvärden kan då ansöka om avhysning av hyresgästen.
I förverkandefallet har hyresvärden rätt till visst skadestånd från hyresgästen, exempelvis för uteblivna hyresintäkter till dess att hyresvärden får in en ny hyresgäst. Värt att notera i dessa tider är att det kanske inte är lika lätt att få in en ny hyresgäst som betalar en hög hyra som innan Covid-19.
Även om pandemin kommer att vara över någon gång, så är det i dagsläget en risk med att få en tom lokal. Det kanske inte heller finns så mycket att hämta vid eventuell tvist i domstol om obetalda hyror eller skadestånd eftersom hyresgästen inte har några, eller i vart fall har dåligt med, pengar.
Hyresgästen begär och får beviljat rekonstruktion
Rekonstruktionsförfarandet finns till för att ge annars livskraftiga företag, som av en eller flera anledningar går dåligt, en chans till andrum och möjlighet att kunna fortsätta sin verksamhet och undvika konkurs. De fordringar som omfattas av rekonstruktionen är de som fanns till vid det datum då tingsrätten fattar beslutet om rekonstruktion.
Vanligen föreslås ett så kallat ackord för dessa fordringar där borgenärerna, fordringsägarna, får en viss procent av sin fordran och inte mer. Fordringar som uppkommer efter rekonstruktionsbeslutet omfattas inte av ackordet. Så kan vara fallet med hyra som förfaller vid givna tidpunkter.
Hyresavtalet gäller även i rekonstruktionsfallet och så länge som parterna inte kommer överens om något annat ska hyran betalas i enlighet med avtalet. Dock kan en hyresvärd ställas inför samma överväganden och risker som redogjorts för ovan – det kan vara värt att tillfälligt sänka hyran för att hyresgästen ska vara kvar; det kan vara svårt att kräva pengar i domstol av ett företag i rekonstruktion som riskerar konkurs eftersom man de facto vet att företaget har dålig ekonomi. Det kan även noteras att ett bolag i rekonstruktion till del skyddas mot avhysning under rekonstruktionsförfarandet då det är svårare att avhysa ett bolag i rekonstruktion.
Beroende på hyresvärdens inställning till och tro på hyresgästen som långsiktig hyresgäst i fastigheten kan naturligtvis olika beslut fattas av taktiska skäl. Alla överenskommelser om ändringar bör emellertid vara skriftliga och tillfälliga.
Om bolaget i rekonstruktion ingår några nya förpliktelser under rekonstruktionstiden måste rekonstruktören samtycka till dessa för att de ska vara giltiga.
Hyresgästen går i konkurs
Om hyresgästen går i konkurs är det en överhängande risk att ingen fordringsägare får något betalt eller i vart fall väldigt lite. Hyresfordringar är inte så kallade prioriterade fordringar, utan vanliga fordringar i konkursen som får betalt sist om det finns några pengar kvar. Om hyresvärden har någon form av säkerhet kan det ändra förhållandet. Notera dock att inom ramen för vissa säkerheter måste hyresvärden underrätta banken inom en viss tid efter att fordran förföll för att kunna göra säkerheten gällande. Villkoren framgår vanligen av handlingen.
I hyreslagen finns en paragraf som bland annat föreskriver att om hyresgästen försätts i konkurs får konkursboet säga upp hyresavtalet. Vidare anges att om hyresvärden uppmanar konkursboet att ställa en lokal till hyresvärdens förfogande och konkursboet inte inom en månad gör detta, ansvarar konkursboet för hyran från konkursbeslutet till dess att lokalen ställs till hyresvärdens förfogande.
Om hyresgästen försätts i konkurs riskerar alltså hyresvärden för det första att konkursboet, som företräds av konkursförvaltaren, säger upp avtalet och då får hyresvärden efter uppsägningstiden en tom lokal.
Vad som också kan ske är att konkursförvaltaren vill driva verksamheten i konkursbolaget vidare för att försöka sälja verksamheten. Då kan frågor uppkomma om överlåtelse av hyresavtalet till köparen av verksamheten. Hyresvärden förhandlar då med konkursförvaltaren. Se mer under rubriken om Överlåtelse nedan avseende prövningen av hyresgästens/konkursförvaltarens överlåtelseansökan.
Om hyresvärden vill ha tillbaka lokalen och/eller säkerställa så mycket hyresbetalning som möjligt bör han skyndsamt efter konkursbeslutet skriftligen uppmana konkursboet att ställa lokalen till hyresvärdens förfogande för att få klarhet i hur konkursboet avser att hantera lokalen.
Konkursboet kommer enbart att ta det av hyresgästens egendom som är av något värde och försöka sälja det för att få in pengar till konkursboet. Om saker i lokalen saknar värde kan konkursboet abandonera dessa som det kallas, det vill säga att de kommer att lämnas kvar. Om hyresvärden får kostnader för att städa ur lokalen eller återställa denna (vilket vanligen är hyresgästens ansvar enligt hyresavtalet) får hyresvärden anmäla fordran i konkursen och hoppas på att det blir utdelning i konkursen.
Marknadshyran i det nya läge vi befinner oss i
Det noteras att läget på marknaden såsom det var januari/februari 2020 i och med Covid-19 numera i många delar är totalt förändrat. Många lokalhyresgästers verksamheter går dåligt och lokaler riskerar att tömmas när verksamheter tvingas att flytta eller går i konkurs.
Hur stor effekt detta får på marknadshyran är i dagsläget inte möjligt att säga, men vi bedömer att risken är stor att nivån på marknadshyran kommer att sänkas framöver.
En hyresvärd som har gjort, eller avser att göra, en uppsägning för villkorsändring i dessa tider bör därför iaktta försiktighet gällande den hyresnivå (och övriga därmed sammanhängande villkor) som begärs för förlängning av hyresförhållandet för att minska risken för skadeståndskrav från en hyresgäst som inte kommer överens om nya villkor utan i stället väljer att avflytta från lokalen vid hyrestidens utgång.
Om man som hyresvärd redan har gjort en sådan uppsägning baserad på jämförelsematerial eller värderingar från tiden före Covid-19, bör man överväga att i förhandlingar med hyresgästen förändra sin position för att minska risken för skadeståndskrav.
Överlåtelse av hyresavtalet – semesterparagrafen
Kortfattat gäller att hyresgästen inte får överlåta hyresrätten till annan utan hyresvärdens samtycke. I lokalfallet kan hyresgästen vid hyresvärdens vägran begära hyresnämndens godkännande av överlåtelsen, förutsatt att lokalen används helt eller till väsentlig del för handel, hantverk, industri eller annan förvärvsverksamhet.
Hyresnämnden ska lämna godkännande om hyresvärden inte har befogad anledning att motsätta sig överlåtelsen (ofta kopplat till nya hyresgästens ekonomiska förmåga men även andra skäl förekommer). Om hyresgästen har innehaft lokalen i mindre än tre år får tillstånd lämnas av hyresnämnden bara om synnerliga skäl föreligger. Tillståndet får i båda fallen förenas med villkor.
Den så kallade semesterparagrafen finns det anledning att uppmärksamma i dessa tider när många arbetar från annat håll än kontoret, kanske är sjuka eller rutinerna hos fastighetsägaren av någon anledning inte fungerar riktigt som vanligt.
Semesterparagrafen innebär att om hyresvärden vägrar samtycke utan skälig anledning eller inte lämnar besked till hyresgästen inom tre veckor från dennes förfrågan om samtycke till överlåtelse begärdes, får hyresgästen säga upp hyresavtalet i förtid.
Det innebär att hyresvärden kan bli av med sin hyresgäst mycket tidigare än hyresavtalets löptid föreskriver och lokalen blir tom. Ekonomiskt pressade hyresgäster skulle kunna använda denna paragraf för att komma ur avtalet snabbare. Rådet till hyresvärden är att vara uppmärksam på inkommande korrespondens från hyresgästerna så att fristen inte missas.
Cecilia Stenfalk
Cecilia är advokat på Landahl Advokatbyrå med särskild inriktning på hyresrätt och entreprenadrätt.
