”Hur ska vi tjäna pengar”

Kan bostadsbolag öka intäkterna utan att höja hyrorna? Charlotte Albertsson, som tog fram studien ”Framtidens boende 2030” svarade på frågan när hon föreläste på Malmö Högskola.

I förra veckan publicerade Förvaltarforum den första artikeln om Charlotte Albertssons gästföreläsningen för studenterna på programmet Fastighetsföretagande på Malmö Högskola. Här kommer del två.

Charlotte, som är Helsingborgshems affärsområdeschef för Boendeutveckling och service, tog upp flera exempel på hur bostadsbolag kan öka intäkterna trots hyresregleringen. Hon sa att ett sätt är att erbjuda olika tjänster till de boende, till exempel hjälp att fixa och laga i hemmet, trädgårdservice för de som inte kan sköta sina uteplatser eller olika tjänster för den som flyttar ut eller in.

Charlotte Albertsson på Helsingborgshem.

Bli inte fartblind
För Helsingborgshem är både det lilla och det stora ekonomiska perspektivet viktigt.

– Ska man bygga ett hus är det sjukt många miljoner som måste till, men sen handlar det om att gneta och peta och vara jättestolt över att man sparar 1 000 kronor eller gör en affär på 10 000. Det är viktigt att styra det här så att man inte bara gör om de små pengarna till avrundningsfel och blir förblindad av fastighetsvärdena, sa Charlotte.

Hon påpekade att det är lätt att fastna i årscykler med bokslut varje år, men när man till exempel satsar på social hållbarhet måste man tänka längre för att få långsiktig ekonomi utveckling.

Skola för hyresgäster
– Helsingborgshem mäter driftnetto per stadsdel. Vi kan gå ner på fastighet också, men vi har bestämt oss för att stadsdelarna är viktigare för att stan ska bli attraktiv. Vi sätter uthyrnings- och försäljningsmål per stadsd

Bolaget kommer också att gå över från att göra NKI-mätningar vartannat år till att göra löpande uppföljningar som bygger mer på service, så att man hela tiden kan se vad hyresgästerna tycker.

För att minska kostnader och öka trivseln har Helsingborgshem börjat ha en så kallad ”boskola” i vissa bostadsområden. Här får hyresgästerna bland annat lära sig hur man sopsorterar och tvättar i tvättstugan.

Egen regi – outsourcing
Charlotte tog upp frågan om ett bostadsbolag ska ha egen personal eller köpa allt de behöver.

– Ska vi ha egen personal måste de vara bra på att skotta snö eller städa trappor eller vad de ska göra. Ska vi köpa in tjänster måste vi ha personal som är bra på att följa upp externa entreprenörer. Det är helt skilda kompetenser. Det är saker man måste ta hänsyn till när man bestämmer strategi, sa hon och tillade;

– Det är lätt att hamna i slutsatsen att gör jag det själv så blir det ordentligt gjort. Sen sitter man där med massor av olika kompetenser som ska ledas och utvecklas.

Malmö högskola.

Välj rätt fönster
En student föreslog ett fönsterbyte när Charlotte frågade vad man gör om en fastighet läcker energi.

– Absolut, men vilka lösningar väljer jag? Är de bra för fastigheten eller de som bor där eller bägge delarna? Bygger den här lösningen på att ingen någonsin ska öppna ett fönster? Gör människor så? Nej, människor öppnar fönster ändå. Framför allt i moderna fastigheter där man har FTX-system och annat som kräver att fönsterna är stängda. Ska man ta hänsyn till det från början. Ja, kanske det.

Charlotte berättade också om problemet med dålig mobiltäckning på grund av att moderna hus har så höga energikrav, så att man sätter metallfilm i fönsterna och har tjocka betongväggar.

Trygghet mot hyreshöjning
Helsingborgshem jobbar i dag med konceptet Trygghetscertifiering. Känslan av trygghet är det viktigaste för att människor ska trivas i sin bostad och en grundförutsättning för att skapa välmående och attraktiva stadsdelar.

Med det som bakgrund trygghetscertifierar Helsingborgshem utvalda fastigheter i Helsingborg. Fokus är på de fastigheter där det enligt bolagets nöjd-kund-undersökningar bor en stor andel hyresgäster som känner otrygghet eller där det till exempel skett upprepade bostadsinbrott och cykelstölder.

Om mer än hälften av de boende i en fastighet tackar ja till erbjudandet om Trygghetscertifiering har Helsingborgshem en paketlösning med ett 50-tal åtgärder som ökar tryggheten till en kostnad av 250 kronor i månaden. I paketet ingår bland annat säkerhetsdörrar till alla, elektroniska passagesystem, inbrottssäkra lägenhetsförråd, förbättrad belysning i inne- och utemiljön.

– När vi har gjort det här kan vi se att det blir ett jättehopp i våra mätningar av kundnöjdhet. Man måste komma ifrån den här tanken att det bara kostar pengar att få nöjda kunder. Det gäller att hitta sälj-pitchen, vad är värt något för dig? Hur har jag paketerat det och tänkt på dig, sa Charlotte.

Framtida krav
Helsingborgshems affärsområdeschef talade om många saker, bland annat gav hon rådet att i tider när allting förändras hela tiden inte låsa fast sig i långa, tunga system. Hon försökte också få studenterna att tänka själva genom att ställa frågor.

– Om allting som kan digitaliseras kommer att digitaliseras, vilka jobb kommer förändras och vilka kompetenser kommer behövas i framtiden?

– Vi kommer vilja ha information mycket oftare. Vad kommer det att betyda för hur jag organiserar min förvaltning?

Nya vanor
Frågorna, som har koppling till studien Framtidens boende 2030, fortsatte:

– Fler människor väljer företag som gör gott, både som arbetsgivare och som de är kund hos. Vad betyder det framöver?

– Vad betyder det att det man gjorde tidigare i vardagsrum och kök flyttar ut? Vi går på krogen oftare, kollar hockey på puben, men jobbar hemma i stället. Och vi stannar kvar i hemmet och blir vårdade när vi blir gamla i stället för att flytta till ålderdomshem.

Travers i taket
För Helsingborgshem ökar bostadsanpassningarna dramatiskt. Charlotte berättade att många äldre får höj- och sänkbara kök och traverser i taket.

– Tror ni nästa hyresgäst vill ha höj- och sänkbart kök och traverser i taket? Hur hanterar vi det på ett kostnadseffektivt sätt?

Bostadsbolagen måste kunna hantera att det kommer finnas många boendemodeller i framtiden. Det går inte att stoppa människor från att leva sina liv i lägenheterna.

Riktigt bra
Är det förvaltning eller utveckling och service när Helsingborgshem tar hand om kommunens misskötta tomt mot betalning för att hyresgästerna ska slippa ha det så utanför sina fönster?

– Det viktiga är attityden. För att kunna leverera en hållbar kundnära fastighetsförvaltning så måste man ha definierat vad vi menar med hållbarhet i alla tre dimensionerna: social, miljömässig och ekonomisk, sa Charlotte och tillade;

– Vi måste fundera på vem som är kunden och vad som är vår affärsmodell. Hur ska vi tjäna pengar? Vilken kund är det som ska vara nöjd? Du måste intressera dig för både fastigheten och livet hemma, utveckling och service. Då blir det riktigt bra.

Text och foto: Mats Cato
mats.cato@forvaltarforum.se