Att vara styrelseledamot i en brf eller ha rollen som förvaltare innebär att det juridiska ansvaret är omfattande. Fastighetsjuristen Frances Rexter, hos Fastighetsägarna Service, lyfter de vanligaste frågorna och ger vägledning om vad som gäller.
1. Andrahandsuthyrning – skäl, tillstånd och regler
Andrahandsuthyrning är ett av de vanligaste juridiska ärendena som bostadsrättsföreningar hanterar. Många bostadsrättshavare vill hyra ut sina lägenheter och enligt lag krävs styrelsens tillstånd och att bostadsrättshavaren har giltiga skäl för att hyra ut sin lägenhet.
– För att få hyra ut i andra hand krävs att bostadsrättshavaren har giltiga skäl och får tillstånd från styrelsen. Exempel på vanliga situationer där ett tillstånd kan ges är studier eller arbete på annan ort, utomlandsvistelse eller vård av anhörig, säger Frances Rexter.
Styrelsen gör en prövning av skälen, och tillstånd ges oftast för högst ett år i taget. Det är en vanlig missuppfattning att tillstånd inte krävs vid uthyrning till anhöriga men det stämmer inte. Samma regelverk gäller oavsett vem som ska hyra lägenheten.
Föreningen har rätt att ta ut en avgift från bostadsrättshavaren vid andrahandsuthyrning – upp till 10 % av prisbasbeloppet per år, förutsatt att detta står i stadgarna.
– Saknas stöd i stadgarna kan avgiften inte tas ut och stadgarna måste uppdateras. En stadgeändring kräver beslut på föreningsstämma, förklarar Frances Rexter
2. Olovlig andrahandsuthyrning
Vid misstanke om att en lägenhet hyrs ut utan tillstånd måste styrelsen agera snabbt och anmoda bostadsrättshavaren, enligt bostadsrättslagen gäller en tidsfrist på två månader från det att styrelsen får kännedom om uthyrningen.
En rättelseanmodan innebär att bostadsrättshavaren skriftligen uppmanas att upphöra med den olovliga uthyrningen. Bostadsrättshavaren kan rätta sig genom att se till att uthyrningen upphör eller genom att ansöka om tillstånd och få det beviljat.
– Missar man att agera inom två månader kan rätten att säga upp bostadsrätten gå förlorad. Därför är det viktigt att agera och skicka en rättelseanmodan vid misstanke. Det är viktigt att också dokumentera observationer som stärker misstanken.
3. Störningar och styrelsens ansvar att agera
Störningar är en annan stor källa till fastighetsjuridiska ärenden. De kan röra allt från högljudda fester, hundar som skäller eller bristande städning i tvättstugan.
Styrelsen har enligt lag ansvar för att upprätthålla en god boendemiljö. Styrelsen måste därför utreda inkomna klagomål, dokumentera dem noggrant och avgöra om störningarna är att betrakta som sådana störningar som skäligen inte bör tålas och om en anmodan ska skickas, konstaterar Frances Rexter, och fortsätter:
– Bedömningen om en störning är otillåten görs utifrån vad som är rimligt att tåla i ett flerfamiljshus. Det krävs upprepade och påtagliga störningar för att gå vidare med rättelseanmodan. Enstaka incidenter räcker sällan.
Om störningarna fortsätter efter rättelseanmodan kan föreningen gå vidare med uppsägning av bostadsrätten men då krävs tydlig dokumentation.
4. Dokumentation är avgörande
För att agera vidare måste styrelsen kunna bevisa vad som har skett. Därför är dokumentation A och O. Frances Rexter rekommenderar att föreningar delar ut störningsjournaler till boende, där datum, klockslag och störningens art anges.
– En strukturerad dokumentation är avgörande vid prövningar i hyresnämnden eller tingsrätten. Det är även ett stöd både för styrelsen och för den boende som upplever problem.
5. Trivselregler, sophantering och allmän ordning
Många konflikter i föreningar bottnar i vardagsnära frågor som grillning på balkong, rökning, nedskräpning i soprum eller felaktig användning av tvättstugan. Styrelsen har möjlighet att reglera dessa frågor i ordnings- och trivselregler, och även då gäller vikten av konsekvent kommunikation och uppföljning.
– Felaktig sophantering är ett vanligt problem och som kan leda till ökade kostnader för föreningen. Merkostnaden som drabbar föreningen för felaktig sortering kan tyvärr inte debiteras enskilda medlemmar, utan måste bäras av hela föreningen.
6. Kameraövervakning i bostadsrättsförening
När det gäller övervakning av t.ex. soprum eller trapphus krävs en intresseavvägning enligt kamerabevakningslagen. Frances Rexter poängterar att föreningen måste kunna visa att behovet av övervakning väger tyngre än intresset för den personliga integriteten, och att andra åtgärder först har prövats.
– Det är inte tillåtet att bara sätta upp en kamera. Det krävs ett tydligt identifierat ändamål och syfte med bevakningen och en tydlig dokumentation, säger hon.
7. Miljöfrågor och skadedjur är föreningens ansvar
Slutligen finns ärenden som rör miljö och hälsa, där exempelvis råttor, vägglöss eller radon kan bli aktuella. Här har fastighetsägaren det yttersta ansvaret enligt miljöbalken. Vid misstanke om ohyra har boende har skyldighet att underrätta styrelsen/hyresvärden, underlåtenhet kan i värsta fall leda till uppsägning.
8. Agera rätt i svåra situationer
Fastighetsjuridiken kring fastighetsförvaltning och bostadsrätter är omfattande och kräver både kunskap och struktur. För styrelser är det avgörande att arbeta förebyggande, att ha tydliga stadgar, att följa lagstadgade processer, att dokumentera alla åtgärder noggrant och inte tveka att söka juridisk hjälp när ärenden blir komplexa.
– Det är viktigt att vara tydlig, konsekvent och noggrant dokumentera allt. Det är då lättare att agera rätt, även i svåra situationer, sammanfattar Frances Rexter.
