Familjebostäder i Göteborg har tagit fram en renoveringsmodell som involverar återbruk och klimatberäkningar. Man mäter CO2e inom fyra områden och har lyckats minska utsläppen med 40 %. Här berättar VD Thorbjörn Hammerth hur man går till väga.
Just nu renoverar vi i Familjebostäder i Göteborg fem flerbostadshus i Änggården som ligger vägg i vägg med Botaniska Trädgården och Änggårdsberget i centrala Göteborg. Att det skulle bli en grön inriktning var en ickefråga. I första etappen har sjuttio lägenheter och lokal renoverats från ett sargat läge med stort eftersatt underhåll till fräscha hus som ser helt nybyggda ut.
Familjebostäder lägger varje år cirka 600 mnkr i underhåll och investeringar i befintligt bestånd. Detta motsvarar ungefär en tredjedel av vår omsättning. Kan vi få ut mer output av dessa pengar när det gäller miljö och återbruk så stärker vi bolagets och stadens klimatambitioner.
Göteborg stad har satt upp tuffa miljökrav vid renoveringar där vi ska halvera koldioxidutsläppen mellan 2020 – 2025. Går detta eller går det ut över ekonomin eller kvaliteten? Vår studie är en av landets första och mig veterligen har det bara gjorts en handfull sådana klimatberäkningar.
Vår renoveringsmodell
Vår renoveringsmodell bygger på återbrukstrappan som går ut på att minimera och bevara så mycket som möjligt från originalet, därefter återbruka allt ner på styckevis nivå och nästa steg är återanvända i egna eller i andras projekt. Mycket av detta handlar om varsamhet och att se till att hyrorna inte rusar i höjden. Inriktningen är att jobba storskaligt med småskaliga projekt som ger en helt annan projektstyrning på sikt där hela portföljen är i spel mer eller mindre.
Projektets direktavkastning är 4,2 procent och håller. Detta har skett i och med att vi köper mindre mängd materialet men det som köps är dyrare. Vår bedömning är att projektet är cirka 15 procent dyrare än identiskt traditionellt projekt. På några års sikt så kommer vi bygga klimatsmart utan att det blir dyrare överhuvudtaget.
Klimatberäkningens BIM
Klimatberäkningar är både enkla och ytterst komplexa. Vi har gjort en nollmätning, en så kallad baseline som togs fram 2022 och som succesivt har utvecklats. Den bygger på de första anbuden och hur vi brukar renovera och tänka i projektering och anbud. Filosofin i detta projekt är att gå från en linjär vattenfallsmodell till en mer cirkulär och kreativ byggprocess. Där fokus är smarta funktioner, så lite material, rätt material och rätt livslängd och återbruk. Allt beräknas och får en CO2e och kostnad per enhet. Detta kan man kalla en slags klimatberäkningens BIM.
Mätning inom 4 + 1 områden
Det är Sweco som hjälpt oss att göra denna klimatberäkning och resultaten är i många stycken förbluffande. Sammantaget har dessa fem hus reducerat koldioxidutsläppen med 38 procent. Sannolikt går det att ta ett par pinnar till med en ökad kunskap och större marknad. Detta innebär en minskning med 77 ton CO2e per hus. Då förstår man hur viktigt det är att tillvarata material som redan framställts och försöka uppdatera detta. Vi har delat upp mätningen på fyra områden; bygg, ventilation, VS och mark samt en klimatbesparing som avser återbruk.
Återbruk: Genom att återbruka mer produkter har detta gett en 23 procentig CO2-besparing för alla områden. Här handlar det om kök och vitvaror, dörrar, skåp och garderober, fönsterbänkar, tvättställ, blandare/dusch och så vidare. Här krävs gott omdöme och bra kriterier så att vi förlänger livslängden och inte bara ser de kortsiktiga vinsterna. Mer material har sparats än vad vi skulle gjort tidigare.
Bygg: Här har det gått över all förväntan. Besparingen ligger på 50 procent och det handlar om byggmaterial men också transporter till byggarbetsplatsen och byggspill som blir mindre. Här är det mindre användning av betong, fasadsystem, stål, gipsskivor, metall, isolering, fogmassor, golvbeläggning som sparar miljön och ändå skapar rätt funktioner. Detta kommer alltså inte av sig själv utan kräver mycket samverkan med entreprenörer, UE och andra partner. Tydliga mål, starkt ledarskap och att allt som sparar CO2 spelar roll. Inget är för litet. Allas engagemang behövs.
Ventilation: Det har bidragit med en besparing på hela 32 procent. Här har vi jobbat med befintliga och nya kanaler (isolering, ljuddämpare, spirokanal). Med medveten design och form på kanalerna (rektangulära) blir de mer effektiva vilket leder till färre aggregat. Detta har minskat CO2 på ett smart sätt.
VS: Detta bidrar med att spara 24 procent CO2. Här vinner man mycket på att spara eller välja rätt blandare, duschset, mindre plaströr och kompositrör, golvmonterad klosett, rörisolering och elförzinkade stålrör. Det blir lite tekniskt här men poängen är att även i en sådan traditionell verksamhet som VS så går det att förändra.
Mark: Avslutningsvis så har vi mark som sparat 23 procent CO2. Här handlar det om att vi har lagt mindre asfalt än vad man gjort tidigare, smågatsten har återbrukats, mängden bärlager har minskats och en hel del kantstöd har återbrukats. Men även mindre mängd diesel i maskiner har noterats.
Nytt arbetssätt
Änggården visar alltså att man kan renovera med god ekonomi, reducera klimatpåverkan med 40 procent och förstärka boendekvaliteter. Alltså tackla klassiska målkonflikter genom ett nytt arbetssätt. Projekten tar mer arbetstid men det ser jag mer som en inlärning för att utveckla en faktabaserad cirkulär process.
Thorbjörn Hammerth
VD på Familjebostäder i Göteborg AB
