Vasakronan skapar digitala tvillingar i rask takt

Foto: Vasakronan

Ett sätt att göra förvaltningen mer effektiv är genom att använda digitala tvillingar. Ett arbete som Fastighetsbolaget Vasakronan påbörjade förra året, med en rask digitaliseringstakt som har gett många fördelar.

– Vi började skapa digitala tvillingar förra året med en ganska snabb uppbyggnad. Det gör vi för att bli bättre på att hantera både energi och effekt, kunna skapa tjänster och erbjudande till våra kunder samt förstå hur våra fastigheter används. Den kunskapen är vår största potential för att optimera, jobba hållbart och i förlängningen kanske till och med slippa bygga nytt, säger Sören Sandell, affärsutvecklare på Vasakronan.

Digital förvaltningsmodell med gemensamt språk
Arbetet har som sagt gått snabbt med en målsättning att alla relevanta byggnader i Vasakronans bestånd på cirka 170 fastigheter ska ha en digital tvilling i år. Men exakt hur den är utformad varierar mellan fullt populerade BIM-modeller till en basnivå, som kallas förvaltningsmodell.

Sören Sandell beskriver den som en ”lägsta nivå” med klimatskal, väggar, tak, utrymmen och möjlighet att koppla på hyresgästinformation. Sedan lägger Vasakronan till ”assets” (resurser) succesivt beroende på hur de bedömer affärsnyttan för respektive hus.

– I varje byggnad finns en rad olika system med stora mängder mätpunkter och sensorer. För att dessa ska kunna kommunicera, data användas och byggnaderna styras behövs ett gemensamt språk, säger Sören Sandell.

Integrera med olika system
Det här ”språket” var något som Vasakronan och en rad andra fastighetsaktörer utvecklade för några år sedan. Resultatet blev Real Estate Core (REC), som knyter ihop domäner i BIM, styr- och regler, IoT och affärsdata.

– Sen har vi Proptech OS, en tillämpning baserad på REC där vi kan integrera med olika system i fastigheten. Det kan vara styr- och reglersystem, solceller, laddstoplar, geolagring och även IoT. För att göra det på ett skalbart sätt, finns runt 50 certifierade REC konnektorer mot ett antal olika system i byggnaderna, säger Sören Sandell.

Tekniker som samverkar
I varje digital tvilling är det alltså flera olika system som samverkar, Real Estate Core som är det gemensamma språket, Proptech OS som håller rätt på var informationen finns, något som Sören Sandell jämför med en katalogtjänst och så Twinfinity, en molnbaserad plattformstjänst utvecklad av Sweco som står för det spatiala.

– Till det lägger vi vår affärsdata så som flöden i köpcenter, omsättning i våra butiker och annan data. Då kan vi interagera med kund och leverantörer för att få en effektivare förvaltning. Vi kan även optimera och utveckla olika typer av datadrivna tjänster. Det möjliggör även analys och visualisering utifrån vilket vi kan dra slutsatser kring vårt bestånd och fatta bra beslut.

Lokaluthyrning och tjänsteanpassning
Utöver förvaltning kan de digitala tvillingarna användas till annat inom organisationen. Så som uthyrning av lokaler eftersom man i tvillingen kan se vem som sitter i fastigheten, hyresnivåer och flöden. En projektledare kan snabbt se var det finns pågående projekt.

– Vi kan använda våra resurser på ett smartare sätt. Om vi vet vad som fungerar och inte så kan vi också skapa både en ökad trivsel för våra kunder och nya tjänster som passar dem. Vi kan också koppla ihop det med andra datadrivna tjänster som till exempel städning. Vi har gjort piloter och testat detta.

Tvillingarnas livscykler
Några av utmaningarna som Sören Sandell ser är att hantera de digitala tvillingarnas livscykler samt att förvalta och underhålla alla förändringar som görs över tid. För att underlätta detta har Vasakronan en informationshanteringstjänst som används både för planerade och oplanerade förändringar i ett projekt.

En viktig aspekt som Sören Sandell lyfter är att kunna använda de digitala tvillingarna i samverkan med samhället till exempel när det gäller energianvändning.

– Vi kan överstyra våra system och reagera om vi blir ombedda att minska vårt effektuttag när det är effektbrist i samhället. Då kan vi till exempel minska vår ventilation eller dra ned på elbilladdningen och på så sätt bidra till en hållbarare stad, avslutar Sören Sandell.

Text: Mari-Louise Paulson
redaktionen@forvaltarforum.se