Ännu har vi inte sett transaktioner med nyproducerade bostadsfastigheter med de nya presumtionshyrorna. Det finns goda skäl att tro att dessa fastigheter kommer att säljas till nya rekordpriser, skriver Tomas Nyström, värderingschef på Novier.
Svea hovrätts dom i juni 2022 om kravet på lägre hyresutveckling för nyproducerade bostäder har lett till kraftigt ökade initiala presumtionshyror. Investerarna är ännu något avvaktande till de under senaste tiden förhandlade högre hyresnivåerna. Mycket tyder på att riskerna är överdrivna, åtminstone i bättre lägen.
Den ekonomiska utvecklingen i Stockholm är fortsatt stark och många privatpersoner är beredda att betala en hög hyra för en lägenhet i en attraktiv närförort. Det visar inte minst priserna på andrahandsmarknaden. Ett förstahandskontrakt med all den trygghet och säkerhet det innebär är guld värt och ett gott skäl att bo kvar en längre tid – särskilt om lägenheten är ny och har samma höga standard som en bostadsrätt.
Inga transaktioner – än
Det finns idag ett antal fastigheter där uthyrningsarbetet är i gång till de nya högre presumtionshyrorna. För dessa har de nya högre hyresnivåerna fungerat väl avseende nyuthyrning.
Ännu har dock ingen transaktion av nyproducerade bostadsfastigheter med dessa höga hyresnivåer kommunicerats. Detta trots att det finns fastigheter med dessa hyresnivåer på marknaden till direktavkastningsnivåer betydligt över vad bostadsfastigheter, som har de lägre tidigare förhandlade presumtionshyresnivåerna, har sålts för under året.
Nya rekordnivåer
Min bedömning är att de första transaktionerna kommer att genomföras till relativt höga direktavkastningsnivåer men att det senare är troligt att dessa kommer att sjunka och dessa fastigheter kommer kunna säljas till en bit över 70 tkr per kvadratmeter, givetvis beroende på läge, miljöklassning med mera.
Det finns goda skäl att tro att den här bollen kommer att sättas i rullning inom en snar framtid. När någon investerare tar första steget är sannolikheten stor att vi kommer att få se nya rekordnivåer på bostäder, kanske redan under hösten 2024.
Tomas Nyström
Head of Valuation, Partner, Novier
