”Vi tappar kompetens om vi inte bygger i jämn takt”

Ingrid Gyllfors är ny vd på SKB. Hon säljer gärna in företagets egna ”usp:ar” men vill även lära sig av andras. Här pratar hon om branschens utmaningar med höga priser och ojämn byggtakt och om sin egen drivkraft. – Jag har ett uppdrag och jag ska leverera!

– Jag har lärt mig att se entreprenörens villkor, få fram snabba besked, att driva på och att bli en duktig problemlösare. Jag har arbetat som entreprenör, konsult, inköpare och beställare. Det är ofta en brist i bygg- och fastighetsbranschen – att vi sällan har bredd.

Det säger Ingrid Gyllfors, nytillträdd vd på Stockholms Kooperativa Bostadsförening, SKB, om sin bakgrund och vilka erfarenheter hon har tagit med sig från olika arbetsplatser.

Hon gick Väg- och vatten på KTH och började på VBB Viak, som senare blev Sweco. Hon ritade dagvattenlösningar och räknade på va-avgifter. Därefter blev det några år på Skanska där hon arbetade som installationssamordnare, inköpare och projekteringsingenjör och fick en insikt i entreprenörens vardag.
Sedan blev hon uppringd av ett nystartat dot.com-bolag som ville skapa nya vägar för inköp och hon blev en ”scillad” säljare.

– Det har alla nytta av. Dels när man ska sälja in bolaget som en duktig genomförande byggherre till kommuner och få markanvisning, dels för att berätta om sitt företag till banker och finansiärer och dels för att locka medarbetare. Det är viktigt, inte minst som vd. Mitt arbete idag består mycket av försäljning och med erfarenhet har jag blivit duktig på att presentera det företag jag jobbar på.

Tunnlar och broar innan bostäder
Innan Ingrid Gyllfors kom in i bostadsbranschen arbetade hon ännu en sväng som konsult på Sweco, med projektledning på anläggningssidan. Hon arbetade med renovering av Klaratunneln och kom på så vis i kontakt med Stockholms Stad. Hon sökte jobb och arbetade i nio år inom olika förvaltningar, bland annat på Trafikkontoret och hade hand om större infrastrukturprojekt med tunnlar, broar och drift av vägar i Västerort. Där fick hon även det första chefsuppdraget.

Efter att ha varit fastighetschef för stadens egna fastigheter på Idrottsförvaltningen och sedermera Stadsbyggnadschef i Solna Stad blev hon uppmanad att söka till Stiftelsen Stockholms Studentbostäder, SSSB.

– Jag visste inte vad det innebar när de sa SSSB, jag kände inte till bostäder. Jag tänkte att det är ju tekniskt simpelt. Däremot var det spännande att prova på vd-rollen och att ha exekutivt ansvar. Men ju mer jag hörde och lärde mig om det, ju mer insåg jag att bostäder är otroligt kul! Det roliga är att jobba med en direktkund. Boendet är det viktigaste folk har.

Bygger för egen förvaltning
Ingrid Gyllfors drar paralleller mellan SSSB och SKB, de är båda fastighetsägare med hyresgäster som bygger för egen förvaltning och i princip inte säljer någon fastighet.

– Då kan vi vara långsiktiga och tänka hållbarhetsmässigt gällande ekologi, ekonomi och socialt. Dessutom återinvesteras alla vinster för fortsatt utveckling. För SKB:s räkning handlar det även om att förvalta medlemmarnas pengar.

Hon påpekar att SKB inte är vinstdrivande men föreningen måste likväl skötas affärsmässigt och jobba med kostnad- och intäktssidan, precis som andra företag. Hon säger att de bygger och förvaltar fastigheter och föreningen för ”evig tid” vilket gör att de måste se till att ha långsiktig, hållbar vinst.

SKB:s unika affärsmodell
Hon har själv varit köande medlem i SKB sedan 80-talet men det är nu som hon till fullo förstår SKB:s unika affärsmodell, med kooperativa hyresrätter.

– Vi bedriver ett stort företag med omsättning på 800 miljoner och med ett fastighetsvärde på 30 miljarder. Samtidigt driver vi en demokratisk förening med fullmäktige och kvartersråd för 92 000 medlemmar.

Kvarteren ”sticker ut”
I början av sin tid på SKB har Ingrid Gyllfors varit runt i beståndet och hon slås av att deras kvarter ”sticker ut” i de områden där de är. Det tror hon beror främst på två saker:

– Den kooperativa hyresrätten är en upplåtelseform som skapar relationer mellan grannar, man engagerar sig i kvartersråd, sin boendemiljö och i SKB som förening. Det för människor närmare varandra och skapar trygga och fina områden.

Ingrid Gyllfors framhåller också att SKB:s val att själva utföra underhåll samt att ha egna hantverkare är en viktig del i att kunna ha välskötta fastigheter med hög närvaro på plats.

– Det är det positiva med denna upplåtelseform; överallt är det familjärt och det är fin yttre och inre skötsel. Man är mer rädd om sin bostad och området runt omkring den, för att man är delägare. Det gör att det blir tryggare områden. Det är fantastiskt att ha 140 anställda och får man med sig ytterligare 15 000, som vårdar fastigheterna och gårdarna – vilken potential, säger Ingrid Gyllfors entusiastiskt.

Kan det bli tungrott när de demokratiska processerna måste ha sin gång?
– Det är en styrka i att ha engagerade medlemmar och en förening med stadgar och årsstämmor. Ibland kan det ta längre tid att få igenom nödvändiga förändringar men å andra sidan är det brett förankrat då.

Hon trycker på vikten av samverkan och kommunikation.

– Jag har med mig en bredd. Jag har arbetat privat, medlemsägt och för kommun och med olika typer av fastigheter. Jag ska kunna hitta en lämplig väg tillsammans med andra. Vad är viktigt för medlemmarna och vad är viktigt för driften av organisationen och fastigheterna?

Tillföra egna idéer
På den korta tiden som Ingrid Gyllfors har varit på plats har hon hunnit bli imponerad av SKB:s ”ordning och reda, välskötta fastigheter och områden” som hon uttrycker det. Däremot kan hon tillföra idéer från arbetet med studentbostäder – exempelvis ökad digitalisering. Att förenkla processer med digitala verktyg. Det skulle ge mer tid för personliga möten och mer vård av fastigheterna.

Dessutom vill hon gärna öka nätverkandet med andra fastighetsägare.

– SKB är duktiga på trygghetsfrågor och social hållbarhet är vår ”usp” och inbyggd i vår verksamhetsidé och det kan vi lära ut till andra. Men vi kan också ta lärdom av andra kollegor; hur jobbar de med in- och utflytt, hantering av lås och nycklar till exempel. Att lära av varandra är jätteviktig för den egna effektiviteten men även för hela branschen. Där är ni på Förvaltarforum duktiga på att förmedla goda exempel.

Vilka utmaningar anser du att branschen står inför?
– Just nu är det kostnadsökningarna på material, energi och räntor. Hur dyrt det blir att bygga nytt och går det ens att få fram material till underhåll? På längre sikt är det att underhålla och bygga mer hållbart och att få till mer kvalitet- och effektivitetsutveckling i branschen.

Finns det några fördelar i de nu ekonomiskt svårare tiderna?
– Det kan möjligen skapa en långsiktigt god affär hos oss på SKB, när något annat utvecklare inte ser en affär får vi tillgång till ett projekt som vi annars inte skulle ha fått.

Vilka fler utmaningar ser du?
– Om byggpriserna skenar iväg kan vi inte bygga i lagom takt. Kontinuitet är en viktig del och en utmaning i branschen. Det är helt värdelöst om man inte klarar av att producera bostäder i jämn takt. Då tappar man kompetensen i att vara bra beställare. Ojämnheten är problematisk och SKB vill stå för jämnhet. Vi vill bygga 200 bostäder varje år och hoppas att vi kan hålla det.

Vad är du mest nöjd med i din karriär?
– Jag har inte hunnit med så mycket på SKB, än. Som vd skapar du också saker tillsammans med andra men ska jag säga något jag är nöjd med, som jag har lett, är det att när jag lämnade SSSB var det ett mer modernt företag. Genom mer fokuserad målstyrning fick vi upp kundnöjdhet. Vi gjorde förbättringar med kommunikation och blev mer nära och duktigare på att återkoppla. Vi hade ett prioriterat mål varje år och då blev det tydligare för medarbetare vart vi skulle nå.

Vad gör dig till en bra chef?
– Jag är bra på att få in glädje i organisationen. Det kan vara både långsiktigt men även små förändringar som är lustfyllda. De kanske kan upplevas som banala men kunderna märker dem relativt fort och det skapar stolthet i organisationen. På SSSB lät vi studenter spela musik på bakgårdar en gång om året och vi arrangerade trapphuskonst. Det var inte jag som har kläckte idéerna men jag såg till att det fanns en organisation som gjorde att medarbetarnas idéer kunde genomföras.

Vilken slags organisation på arbetsplatsen vill du skapa?
– Jag vill att vi ska vara modiga att ta tag i svåra saker, våga ta beslut, prova nytt och göra nödvändiga förändringar, i lagom mängd. I valda delar – där vi ska vara i framkant!

Vad tror du att dina medarbetare säger om dig som chef?
– Mina nya medarbetare säger förhoppningsvis att jag är en öppen och hungrig person som vill lära sig mycket – och att jag är väldigt frågvis. Mina gamla kollegor skulle kanske säga att jag är en extremt engagerad person. Jag brinner för uppgiften och gillar att det är fart och fläkt och att jag vågar prova saker.

Varifrån kommer din drivkraft?
– Att jag tycker att det jag gör är roligt, att saker är lustfyllda. Drivkraften kommer också utifrån att jag vill göra mitt bästa. Det finns ett visst mått av plikt. Det låter lite tråkigt men är de facto en bra drivkraft. ”Nu har jag ett uppdrag och nu ska jag leverera!”.

Vad är det du hoppas göra, med SKB som plattform, framöver?
– Jag vill vara med att bidra till att utveckla staden. Hela mitt liv har jag jobbat i Stockholm och i regionen. Jag brinner för att Stockholm ska fortsätta att vara och bli en ännu bättre stad att leva och verka i.

Text: Marit Engstedt
marit.engstedt@forvaltarforum.se