Telge Bostäders lokalkonvertering FÖRE och EFTER.
Telge Bostäder bygger om lokaler till bostäder. Totalt har det allmännyttiga bostadsbolaget omvandlat ett 80-tal förråd och andra lokaler till bostäder de senaste två åren. Lokalkonvertering är nu en del av bolagets löpande förvaltning.
Pontus Werlinder, Telge Bostäder
– Som bostadsbolag blir man lätt fokuserad på lägenhetsuthyrning och på de boende. Det är lätt att glömma de lokaler som också finns i befintliga fastigheter. Ofta är det ytor som kan användas på ett bättre sätt, säger Pontus Werlinder, vd för Telge Bostäder.
Det allmännyttiga bostadsbolaget Telge Bostäder, som äger och förvaltar drygt 9 000 bostäder i Södertälje kommun, har de senaste åren vid sidan av nyproduktioner satsat på lokalkonverteringar. 12 nya lägenheter producerades 2020 från lokaler som byggts om. I år tillkommer ytterligare 66 nya lägenheter.
– För oss har det blivit ett komplement till att bygga nytt, säger Pontus Werlinder.
Svårt att få tag på byggrätter
Enligt ägardirektiven från Södertälje kommun ska Telge Bostäder producera hundra nya bostäder per år. Det är dock svårt att hinna med den takten, enligt Pontus Werlinder, bolaget har svårt att få tillräckligt många byggrätter och äger inte tillräckligt mycket egen mark. Därför har lokalkonvertering blivit ett viktigt alternativ till nyproduktion.
– Att fortsätta hyra ut utrymmet som en lokal kan ge högre intäkter på kort sikt. Men på längre sikt är bostadsförsörjning vårt huvudmål, säger Pontus Werlinder.
Inventering pekade ut verksamhetslokaler och förråd
Telge Bostäder, som äger drygt tusen verksamhetslokaler och förråd, började för några år sedan att systematiskt inventera lokalbeståndet, på jakt efter utrymmen som skulle gå att bygga om till bostäder.
Inventeringen pekade ut många olika slags lokaler, som sedan dess har byggts om.
Bland annat har man omvandlat en central kontorslokal i Södertälje, där bank och hårfrisör tidigare höll till, till flera mindre lägenheter. Även lokaler där det bedrivits kommunala verksamheter, exempelvis en mindre skola och ett äldreboende, har fått nytt liv.
– I några fall har vi byggt om lägenhetsförråd i flerbostadshus i stadens ytterområden som inte längre används som det var tänkt när huset byggdes, säger Pontus Werlinder.
Ombyggnad kostar som nyproduktion
Att bygga om lokaler till bostäder, med nuvarande byggregler och standarder, innebär flera utmaningar, enligt Pontus Werlinder. En sådan utmaning, för att få bygglov, har varit att skapa tillgängliga utrymmen.
Kostnaden för att producera en lägenhet från en lokal är ungefär lika stor som för att producera en ny lägenhet, enligt Pontus Werlinder, som ändå ser fördelar för Telge Bostäder.
– Vi får fler lägenheter att erbjuda. I de områden där vi inte har byggt nytt på många år, betyder det här tillskottet mycket, särskilt antalet tillgängliga bostäder som många befintliga hyresgäster efterfrågar.
Lokalkonvertering – nu i löpande förvaltning
En stor del av Telge Bostäders lokalbestånd har inventerats. Den interna projektorganisationen, som haft ett övergripande ansvar för lokalkonverteringar, är numera en del av den löpande förvaltningen, säger Pontus Werlinder.
– Från början visste vi inte hur vi skulle jobba. Nu har vi en metod och ett fungerande arbetssätt. Produktionen kommer att fortsätta, men i en takt som är anpassad efter förändringar i fastighetsbeståndet. Lokalkonvertering kommer att vara en viktig sidoverksamhet till nyproduktion.
Telge Bostäders erfarenheter och råd om lokalkonvertering:
- Inventera lokaler – Tänk fritt
Hur mycket används lokalen – egentligen? Efter en granskning är ofta svaret att ytan inte används som man tror. Ifrågasätt också den egna organisationens behov av lokalytor. Kan vi vara någon annanstans eller använda ytan bättre? - Arbeta systematiskt
Viktigt att hitta mönster, då blir arbetet mer effektivt. Särskilt i miljonprogramsområden går det att hitta lokalytor som är utformade på samma sätt, med liknande läge i fastigheten. - Bedöm lokal efterfrågan på bostäder
Vilken efterfrågan finns i området? Vilka lägenhetsstorlekar behövs? Efter att inventeringen pekat ut möjliga lokaler behövs en efterfrågeanalys. Den egna bostadskön ger en indikation. - Sök bygglov
Att få bygglov är den första utmaningen. Lokalytor ser annorlunda ut, och kräver delvis annat sätt att tänka när man ska göra bostäder. Aspekter som rör tillgänglighet, ljusinsläpp, buller och badrum är några stötestenar. - Ha flera ansökningar igång samtidigt
Av de projekt som finns kvar efter inventering och efterfrågeanalys, sök bygglov för flera ombyggnader parallellt. Vissa bygglovsansökningar går smidigt, andra måste göras om och tar längre tid. Jobba med flera projekt i portföljen, börja med den som trillar ut först. - Ha framförhållning – Håll koll på hyresavtal
Det är viktigt att hålla kolla på de avtal man har idag, för att inte förlora hyresintäkter. När går de ut? När vill du sätta igång med ombyggnaden? Vad händer med våra lokaler framöver? Hur ser vår kontraktssituation ut? Vad göra med tomställda ytan i väntan på bygglov? - Avsätt personal
Vi har haft en projektledare och en lokalförvaltare som jobbat heltid med frågan. Lokalförvaltare inventerar, funderar över lämpliga ytor, ser över hyresavtal. Projektledaren har jobbat ihop med arkitekt och entreprenör. - Låt det ta tid!
Behöver inte gå så snabbt. Hela processen kan ta några år. Det gäller att vänta in lämpliga lägen och rätt tillfälle.
Text: Henrik Lundström
redaktionen@forvaltarforum.se
