Vi på Folksam Fastigheter ska fokusera på de tio procent av affärshändelserna i fastigheterna som bidrar med 90 procent av värdeutvecklingen medan Newsec sköter resten, säger Folksams fastighetsdirektör Lars Johnsson. Foto: Mats Cato.
Folksam har valt en egen väg i sitt fastighetsföretagande. Alla fastigheter förvaltas av Newsec i ett strategiskt partnerskap medan Folksams egna medarbetare har fokus på att förädla och höja värdet på fastigheterna.
– Tanken är att vi på Folksam Fastigheter ska fokusera på de tio procent av affärshändelserna i fastigheterna som bidrar med 90 procent av värdeutvecklingen medan Newsec sköter resten, säger Folksams fastighetsdirektör Lars Johnsson. Newsecs arbete är jätteviktigt för att fastigheterna ska må bra, kunderna ska vilja stanna kvar och att samhället ska vara nöjt med oss i stort.
För lite tid för värdeskapande
Lars Johnsson, med förflutet på bland andra Vasakronan, har tidigare alltid förespråkat förvaltning i egen regi, men har på senare år blivit mer öppen för att olika situationer kräver olika lösningar, som han uttrycker det.
– Med förvaltningen internt är det ofrånkomligt att ledningen engagerar sig för mycket i denna eftersom det är konkreta frågor och ständigt på dagordningen. Det innebär ofta att det blir för lite tid åt långsiktiga strategier och värdeskapande, säger Lars Johnsson.
Fokusera på det som är dåligt
Hans tes är att det ofta är två–tre händelser per år som avgör om en fastighet visar bra eller dåligt resultat.
– Då är det viktigt att vi har resurser att fokusera på det som fungerar dåligt och göra nåt bra av det, helt enkelt se till att vi nyttjar fastighetens fulla potential. Målet är att öka varje fastighets värde med 30 procent på tre år.
Att en fastighet inte går så bra som den borde kan enligt Lars Johnsson bero på en rad saker; för låga hyror, för höga kostnader, outnyttjade byggrätter eller repositionering på marknaden.
Det viktiga i ett partnerskap är att ha ett tydligt avtal, säger Lars Johnsson.
Många olika sätt höja värdet
– Det finns många olika sätt att höja värdet och lyfta upp kvadratmeter i värdetrappan: soprum eller dåliga kontor som kan bli butiker, bostäder som kan bli kontor eller allmänna utrymmen som kan göras uthyrningsbara.
– Och hittar vi ingen bra plan ska vi göra oss av med den. Varför ska vi ha kåkar där vi inte kan höja värdet när det finns andra kåkar där vi kan göra det, säger Lars Johnsson retoriskt.
Lågvolatila fastigheter med långa avtal
Att sälja är dock inte förstahandsvalet i nuläget. Uppdraget är istället att höja andelen fastigheter i investeringsportföljen. Folksam förvaltar i dag över 410 miljarder kronor fördelat på 58 procent obligationer, 35 procent aktier och 7 procent fastigheter.
– Vi vill åtminstone över 10 procent fastigheter, egentligen kanske ännu lite högre Vår strategi är att äga de bästa kontoren i Stockholm, Göteborg, Malmö och Uppsala. Lågvolatila fastigheter med långa avtal. Dessutom har vi identifierat de 13 snabbast växande orterna i Sverige där vi kan bygga upp ett bostadsbestånd. Senaste exemplet på det är Helsingborg.
18,9 procents avkastning
Lars Johnsson är stolt över de investeringar som gjorts hittills.
– I fjol hade vi en avkastning på 18,9 procent trots låg risk, att jämföra med marknadens genomsnittliga 13,9 procent. Vi har lyckats undvika att köpa dåliga fastigheter, i dag är ju allt dyrt och överprisat.
Undvika målkonflikter
Han är övervägande nöjd med det strategiska partnerskapet med Newsec som snart pågått i två år. Drygt 60 personer från Newsec arbetar enbart med Folksams fastigheter till självkostnadspris. Dessutom får Newsec genom ett incitamentsavtal extra ersättning när olika mål uppfylls.
– Det viktiga i ett partnerskap är att ha ett tydligt avtal som undviker alla målkonflikter. Vi drar åt samma håll och Newsecs personal känner att de arbetar åt Folksam. Vårt mål är att de medarbetare som jobbar åt oss ska vara mest nöjda och att fler vill arbeta för oss.
Centrala delar i avtalet
Ansvarsfullt fastighetsägande, hög etik vid inköp och upphandling, hög kundnöjdhet, i framkant när det gäller digitalisering och teknikstöd, alternativa energiförsörjningssystem samt professionell kundkommunikation är några av de centrala delarna i avtalet.
– Vi är långt ifrån branschledande inom alla dessa områden men vill förstås bli det, säger Lars Johnsson.
Text: Hans Hellberg
hans.hellberg@forvaltarforum.se
Folksams fastighetsverksamhet i korthet
- Fastighetsbeståndet omfattar cirka 160 fastigheter om totalt 740 000 kvadratmeter och består av 4 850 bostadslägenheter och 550 lokaler. Lokalerna utgör 51 procent av den uthyrningsbara arean, bostäderna 43 procent och samhällsfastigheterna 6 procent.
- Totalt värde på fastigheterna är 29,9 miljarder kronor
- Totalavkastning 2016: 18,9 procent. Driftnetto-tillväxt: 6,1 procent (2016, jämförbart bestånd). Uthyrningsgrad: 97 procent.
- Under våren och sommaren 2017 har Folksam köpt 28 bostadsfastigheter i Helsingborg, en kontorsfastighet i Göteborg och en kontorsfastighet i Stockholm CBD.
